Dentro del funcionamiento de una comunidad de propietarios a veces pueden surgir dudas sobre que cuestiones son competencia de la junta de propietarios y cuales no lo son. A priori, es muy común pensar que todo lo que ocurre en una comunidad de propietarios es cometido de la junta de propietarios. Para aclarar conceptos, veamos lo que dice la ley al respecto.
Lo primero es aclarar que una Junta de Propietarios la integra todos los propietarios de los elementos privativos y es el órgano rector máximo de la comunidad de propietarios.
Estas serían las competencias de la junta de propietarios según la ley de propiedad horizontal:
- a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad: presidente, administrador, secretario, etc.
- b) La modificación del título de constitución.
- c) La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
- d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
- e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas, y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
- f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
- g) La extinción voluntaria del régimen (la comunidad de propietarios).
La junta de propietarios ejecuta estos cometidos en las reuniones de la comunidad de propietarios que, como mínimo, se debe reunir de forma ordinaria una vez al año y después, de forma extraordinaria, tantas veces como sea necesario.
En la reunión anual se desarrollan siempre de forma obligatoria las siguientes competencias:
- La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
- El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
Aparte, se pueden tratar cualquiera de las otras competencias mencionadas tanto en la reunión anual ordinaria como cualquiera de las reuniones extraordinarias que se realicen.
Por otro lado, es importante saber que en cada una de las competencias se deben aplicar siempre las mayorías necesarias:
- a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad: POR MAYORÍA SIMPLE.
- b) La modificación del título de constitución: POR 4/5 PARTES.
- c) La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior: POR 4/5 PARTES la modificación estatutos, y POR MAYORÍA SIMPLE el reglamento de régimen interior.
- d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales: POR MAYORÍA SIMPLE.
- e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación: POR MAYORÍA SIMPLE.
- f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas: POR 4/5 PARTES.
- g) La extinción voluntaria del régimen: POR UNANIMIDAD.
Como vemos, la junta de propietarios abarca todas las competencias que tienen relación con cuestiones económicas, de gobierno, elementos comunes, etc. Pero no todo lo que ocurre dentro de una comunidad de propietarios es cometido de la junta. Veamos algunas cuestiones que no son competencia de la junta de propietarios:
- Saber si un local o piso está alquilado o no y en caso afirmativo, quienes son sus ocupantes.
- Decidir el tipo de negocio que se puede desarrollar en un local comercial.
- Intervenir en un siniestro privativo entre dos departamentos, salvo que este afecte elementos comunes.
- Decidir que seguro debe tener particularmente cada departamento.
- Autorizar o no segregaciones o agrupaciones de departamentos si los estatutos o la escritura de obra nueva lo permiten.
- Autorizar o no la colocación de rótulos por parte de los locales si los estatutos o la escritura de obra nueva lo permiten.
- Autorizar o no la ejecución de obras de reforma en un local o vivienda si no afectan a la estructura del edificio.
- Autorizar o no la instalación de toldos por parte de las viviendas, siempre que ya haya otros y se respete la estética.
- Autorizar o no la instalación de compresores de aire acondicionado en los balcones siempre que se coloquen encima de la losa del balcón.
Para evitar confusiones, la figura del administrador de fincas aparece como el profesional adecuado para poder resolver cualquier duda que pueda surgir al respecto dentro de la comunidad de propietarios.
Somos conscientes que es muy habitual que dentro del funcionamiento de una comunidad de propietarios surjan dudas sobre qué es y qué no es competencia o cometido de la junta de propietarios, por lo que es muy importante saber informar debidamente para evitar posibles conflictos y/o confusiones.