En los últimos años, las comunidades de propietarios están realizando cada vez con más frecuencia modificaciones del título constitutivo con afectación principal de los estatutos, o bien la creación de estatutos registrales si no existían estos.
El motivo principal es la incorporación de cláusulas que prohíban el uso turístico de las viviendas del edificio, aunque puede haber otros motivos. Existe un pánico generalizado entre los vecinos de los inmuebles ante la posibilidad de que, de un día para otro, algún piso se transforme en turístico y eso suponga un foco de problemas y conflictos.
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Los administradores de fincas sabemos que la existencia de un piso de uso turístico en un edificio puede suponer en la mayoría de las ocasiones un grave problema de convivencia, principalmente si los turistas son gente joven. Por dicho motivo, se están realizando modificaciones del título constitutivo con el fin de incorporar nuevas cláusulas a los estatutos.
Para ello, las comunidades de propietarios tienen que adoptar el acuerdo en la preceptiva reunión, destacando que en Cataluña la Ley de Propiedad Horizontal permite la adopción de este tipo de acuerdos mediante las mayorías cualificadas de 4/5 partes. En cambio, en el resto de España es precisa la unanimidad.
El objeto de este artículo es destacar la diferencia existente entre el momento de la adopción del acuerdo en reunión y la posterior inscripción registral del mismo ante el registro de la propiedad preceptivo.
Al respecto de esto, pueden darse dos escenarios diferentes:
- Entre la adopción del acuerdo y la inscripción registral no se ha producido ningún cambio de propietario en la comunidad.
- Entre la adopción del acuerdo y la inscripción registral sí que ha habido cambio de propietarios.
En el primer escenario no habrá problema alguno para realizar la inscripción en el registro de la propiedad, no pasando lo mismo en el caso de que se haya producido cambio de propietarios.
Para ello, veamos dos ejemplos ilustrativos:
Ejemplo -1-
Tenemos una comunidad de propietarios que en el año 2004 adopta un acuerdo de modificación de los estatutos registrales en relación con la distribución de los gastos de sustitución de los ascensores que pasaban de ser sufragados solamente por las viviendas a ser asumidos por todos los propietarios del inmueble, incluidos los locales.
Dicho acuerdo se inscribió registralmente en el año 2018, o sea, 14 años después de la adopción de este.
El registrador de la propiedad decidió no practicar la inscripción solicitada por no haberse tomado el acuerdo de modificación de estatutos con el consentimiento de todos los propietarios, basándose en que el acuerdo se tomó en junta en el año 2004 y con posterioridad a esa fecha se habían inscrito transmisiones de elementos privativos.
Como vemos en este caso, la gran diferencia de años existente entre la adopción del acuerdo y su elevación a público supuso que en ese intervalo de tiempo hubiera cambios en los titulares registrales.
Por lo tanto, el registrador de la propiedad consideró que el consentimiento unánime de los propietarios, en este caso al tratarse de una comunidad de propietarios ubicada fuera de Cataluña, no había de ser solo de los propietarios que lo fueran en el momento de la adopción del acuerdo, sino de los que eran titulares registrales en la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria hubiera de inscribirse en el registro.
El registrador indicó que para los propietarios actuales no podían producir efectos las modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta sin la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario.
Ejemplo -2-
Aquí tenemos una comunidad de propietarios en Cataluña que acuerda la creación de estatutos registrales para incluir, entre otras cláusulas, el principal objeto de dichos estatutos que era impedir la existencia de pisos de uso turístico.
Para ello, en el mes de febrero del año 2020 se adopta el acuerdo en reunión por las mayorías cualificadas de 4/5 partes según contempla la ley de propiedad horizontal catalana. No obstante, un mes posterior se produce el primer confinamiento por la pandemia de Covid-19, por lo que la inscripción registral de los estatutos se retrasa hasta un año después.
Al proceder a inscribirse la escritura de estatutos en el registro de la propiedad preceptivo, el registrador indicó que había habido una transmisión de un elemento privativo y que, por lo tanto, era preciso que el nuevo propietario diese su conformidad al acuerdo.
En este caso concreto, se realizó una reunión extraordinaria donde figuró en el acta la aprobación del acuerdo de creación de estatutos por el nuevo propietario, lógicamente con el consentimiento de este.
En resumen, y como vemos en ambos casos, si durante el tiempo que transcurre entre la adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo o creación de estatutos y su inscripción registral hay cambios de los titulares registrales, estos tendrán que dar su aprobación al acuerdo ya que, si no, el registrador se opondrá a elevar a público el acuerdo.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y en su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Somos conscientes que cada vez con mayor frecuencia se están adoptando acuerdos de modificación del título constitutivo o creación de estatutos, por lo que es muy importante que transcurra el mínimo tiempo posible entre la adopción del acuerdo y su elevación a público.