Continuamos con este artículo analizando los diferentes tipos de acuerdos que puede adoptar una comunidad de propietarios en Cataluña, según ya comentamos en el artículo sobre las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos
Y seguimos con los acuerdos que se adoptan por mayorías cualificadas o por 4/5 partes.
Como comentamos en dicho artículo, los acuerdos por mayorías cualificadas o 4/5 partes se trata de un tipo de acuerdos que, al igual que los acuerdos por unanimidad, no son tan frecuentes en las comunidades de propietarios.
Es importante destacar que hablar de 4/5 partes se refiere a la totalidad de propietarios de la comunidad, no solo de los propietarios asistentes a la reunión.
Para adoptar este tipo de acuerdos se aplica, inicialmente, el mismo criterio de los acuerdos por mayoría simple.
Si en la reunión la mayoría simple de propietarios asistentes y coeficientes vota a favor de un tipo de acuerdo por 4/5 partes, este queda adoptado de forma provisional.
Posteriormente, el acta se debe enviar a los propietarios no asistentes por medio fehaciente (burofax).
Si pasados 30 días no ha habido ninguna oposición, o si estas no superan el 20% de votos de propietarios y coeficientes, el acuerdo queda aprobado de forma definitiva.
Tipos de acuerdos
Según el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña, los tipos de acuerdos que se pueden adoptar por mayorías cualificadas o por 4/5 partes son los siguientes:
a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
c) Desafectar un elemento común.
d) Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
e) Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-45.4.
f) Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
g) La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años
Desarrollo de los tipos de acuerdos
Vamos a desarrollar cada tipo de acuerdo:
a) Cuando se habla de la posibilidad de modificar el título de constitución es importante resaltar que hay una cuestión que no se puede modificar por 4/5 partes y son las cuotas de participación o coeficientes que cada departamento tiene asignado en dicho título, ya que en este caso se precisa la unanimidad. Se pueden modificar los otros aspectos que contiene dicho documento como las típicas cláusulas que salen, a veces, al final después de la descripción registral de los departamentos que componen la comunidad de propietarios.
b) Dentro de la adopción de acuerdos respecto a innovaciones físicas en el edificio, si afectan su estructura o su configuración exterior, se podría contemplar cualquier acuerdo relativo a nuevas instalaciones o modificaciones en todo el envoltorio del edificio, tales como fachadas, cubierta o patios de luces, como por ejemplo cambiar el color de la fachada al rehabilitar la misma, siempre dentro de la gama de colores que permita el ayuntamiento del municipio.
También la construcción de piscinas o instalaciones recreativas como pistas de pádel o parques de juego infantiles.
Eso sí, aquí no entrarían las innovaciones que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del edificio como por ejemplo, tener que modificar la entrada a éste por necesidad de garantizar el acceso a personas con movilidad reducida. En este caso, sería un tipo de acuerdo por mayoría simple.
c) La desafectación de un elemento común se refiere a dotar a un elemento comunitario de entidad registral e incorporarlo al título de constitución junto con las otras entidades registrales (locales y viviendas). Eso significa que se le debe asignar una cuota de participación o coeficiente y detraer proporcionalmente dicho coeficiente al resto de departamentos para que al final todos sumen el 100%.
El caso más típico de desafectación de un elemento común es la antigua vivienda portería que hay en algunos edificios y donde ya no existe el servicio de portería. Normalmente las comunidades de propietarios alquilan dicha vivienda, pero hay ocasiones en las que se plantean vender la vivienda portería.
En ese caso, primero se debe desafectar y después venderla.
d) Respecto a la posibilidad de constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común, hay que destacar que son elementos privativos de beneficio común los que, por disposición de la ley, del título de constitución o por acuerdo de la junta de propietarios, pertenecen a todos los propietarios en proporción a la cuota y de modo inseparable de la propiedad del elemento privativo concreto.
e) Una comunidad de propietarios puede acordar cuotas especiales o incrementar la participación de los gastos de un departamento en caso de que se considere que haya un uso intensivo o muy elevado de los elementos o servicios comunes, en base a lo establecido por el artículo 553-45.4, que dice:
“El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.”
Las actividades empresariales y profesionales más habituales en las que se suele acordar este incremento son guarderías, gabinetes médicos y pisos de uso turístico.
Y como vemos, el incremento no puede ser superior al doble de la cuota que viene satisfaciendo el departamento.
f) Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas se refiere a las típicas urbanizaciones que hay por Cataluña formadas por parcelas que tienen cada una casa, y se trata de un caso muy concreto de acuerdo no muy habitual.
g) Dentro de la cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años podríamos encuadrar el arrendamiento de la cubierta del edificio para la instalación de una antena de telefonía móvil o el alquiler de la antigua vivienda portería (en los casos en los cuales esta se ubica en la azotea).
Si dicho arrendamiento supera los 15 años deberá ser adoptado por las 4/5 partes y en caso contrario, bastará la mayoría simple.
Conclusiones
Como vemos, los acuerdos que se deben adoptar por 4/5 partes no se tratan de acuerdos muy habituales, aplicándose a casos muy concretos.
Con las sucesivas modificaciones de la ley de propiedad horizontal cada vez más acuerdos que anteriormente se adoptaban por unanimidad como, por ejemplo, la modificación del título de constitución o la desafectación de un elemento común, han pasado a poder ser adoptados por 4/5 partes.
En Finques Chicote, tal y como indicábamos en el artículo anterior, tenemos como objetivo desde nuestros inicios el asesorar correctamente en la adopción de los acuerdos en las reuniones de comunidades de propietarios en base al tipo de que se traten y las mayorías necesarias para cada caso, a fin de evitar posibles errores de forma que se puedan traducir en impugnaciones por dicho motivo.