En ocasiones, hay cierta documentación en las comunidades de propietarios que se debe remitir a los propietarios por medio fehaciente que garantice su contenido, normalmente el burofax.

El motivo de enviar esa documentación por burofax es para que haya constancia a efectos legales de que la misma se ha remitido al propietario destinatario, y este no pueda alegar desconocimiento de su contenido.

Cuando se envía documentación por burofax, se pueden dar las siguientes situaciones:

  1. El destinatario recibe el burofax al haber alguien en su domicilio para recepcionarlo.
  2. El destinatario no lo recibe porque no hay nadie en su domicilio.
  3. El destinatario, pese haber alguien en el domicilio, rechaza recoger el burofax.

En el segundo caso, se le dejará un aviso en su buzón conforme se ha intentado hacerle entrega de un burofax y que puede pasar a recogerlo por la empresa repartidora que ha intentado efectuar la entrega (en una oficina de Correos o MRW, por ejemplo).

También por lo que respecta a este segundo caso, algunas personas piensan que por el hecho de no haber recogido el burofax, pueden escudarse en alegar que no han recibido nada.

Esta suposición es totalmente errónea puesto que la no recepción de un burofax no acredita desconocimiento alguno de su existencia a nivel legal, ya que siempre se podrá justificar que se intentó entregar un burofax pero el destinatario no mostró interés por recogerlo.

Veamos ahora cuál es la documentación que se debe remitir por burofax.

Reclamación de deuda

Cuando en una reunión se ha aprobado la liquidación de la deuda de un propietario moroso, el acta de dicha reunión se debe remitir al propietario por medio fehaciente, es decir por burofax a fin de que haya constancia que se le ha comunicado el contenido de la mencionada acta.

Este requisito es imprescindible ya que se aportará en la demanda judicial conforme se le notificó el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios.

Y como decíamos anteriormente, su no recepción no será ningún inconveniente a efectos legales, ya que en ese caso, el presidente de la comunidad pondrá en lugar visible de la comunidad de propietarios copia del documento de reclamación enviado, siendo que este ha de permanecer expuesto al menos durante 3 días, y una vez transcurridos los mismos hará los efectos legales de un edicto, aparte de la constancia del contenido que la empresa repartidora ha intentado entregar mediante burofax.

Reclamaciones de otro tipo

Aparte de la reclamación de deuda a un propietario, también puede haber otro tipo de reclamaciones que se deben remitir de forma fehaciente, ya que es muy posible que acaben en demanda judicial.

Dentro de estas reclamaciones, tendríamos la oposición de un propietario a permitir el acceso a su departamento para poder realizar obras o trabajos en elementos comunes.

Otro tipo de reclamación es contra un propietario que este causando daños a elementos comunes y haga caso omiso a los requerimientos para que subsane los mismos.

Acta con acuerdos relevantes

Hay ciertos acuerdos relevantes que se adoptan en las reuniones cuya acta es necesario que se remita a los propietarios ausentes a través de burofax.

Dentro de estos acuerdos relevantes tenemos:

Acuerdos por unanimidad

  1. Crear estatutos.
  2. Modificar las cuotas de participación.
  3. Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble
  4. Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
  5. Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja (mancomunidad).

Dentro de este tipo de acuerdos por unanimidad, la creación de estatutos es el más factible que se pueda adoptar, especialmente si la comunidad de propietarios está ubicada en una población con especial incidencia de pisos de uso turístico, como Barcelona, ya que con la creación de estatutos se incluyen cláusulas que impiden la existencia de este tipo de pisos.

La modificación de las cuotas de participación también podría ser factible aunque no es un acuerdo muy común.

El resto de acuerdos es mucho más complejo que se puedan adoptar.

Acuerdos por mayorías cualificadas

  1. Modificar el título de constitución y los estatutos.
  2. Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior.
  3. Desafectar un elemento común, como por ejemplo la vivienda-portería.
  4. Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes.

En este caso de mayorías cualificadas, estos tipos de acuerdos son más factibles que se puedan adoptar.

En el primer caso, especialmente en el tema de estatutos por lo comentado en el punto anterior respecto a la creación de estatutos, y con el fin de incorporar una nueva cláusula relativa a los pisos de uso turístico a fin de impedir que puedan existir.

En el segundo caso, se suele encuadrar el acuerdo de solicitud de la instalación de una chimenea de salida de humos por el patio de luces para un restaurante.

En el tercer caso, es factible cuando la comunidad de propietarios tiene una vivienda portería y ya no hay portero, por lo que se plantean su desafectación para poder venderla después.

Y en el cuarto caso también es muy factible, especialmente si en el edificio hay pisos de uso turístico o pisos donde se desarrollan actividades profesionales, existiendo en ambos casos un uso intensivo de los servicios comunes.

Las actas de las reuniones donde se adopten estos tipos de acuerdos se deberán remitir a los propietarios ausentes por medio de burofax, para que así tengan conocimiento de los mismos y puedan oponerse si no están conformes en el plazo de un mes a la recepción del acta.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Sabemos de la importancia de que ciertos documentos se envíen de forma fehaciente para que ningún propietario pueda alegar desconocimiento de su contenido.

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