Los administradores de fincas recibimos con frecuencia consultas de clientes solicitando copia de los estatutos de la comunidad de propietarios a la que pertenecen.

Ello quiere decir que muchos propietarios creen que la existencia de estatutos en su comunidad es lo habitual.

Si analizamos la realidad observaremos que esto no es así, y lo más normal es que la comunidad de propietarios donde uno vive no tenga estatutos.

Otra cuestión que se desprende de esa creencia es que los propietarios piensan que las leyes o normas de una comunidad de propietarios emanan de los teóricos estatutos, lo que se trata de una falsa creencia.

Es importante saber que, en primer lugar, todas las comunidades de propietarios se rigen por la ley de propiedad horizontal.

En segundo lugar, lo habitual es que, en la escritura de obra nueva y división horizontal, o sea, el resumen de las características de la comunidad de propietarios, figuren al final unas cláusulas que pueden ampliar o matizar algunos aspectos de la ley de propiedad horizontal como, por ejemplo, la exclusión de ciertos gastos de determinados departamentos.

Y, en tercer lugar, puede haber estatutos que complementen también otros aspectos de la ley de propiedad horizontal, pero que no son necesarios ni imprescindibles.

Llegados a este punto nos podemos preguntar, ¿para que pueden servir unos estatutos en una comunidad de propietarios si no son necesarios?

Según la ley de propiedad horizontal, los estatutos regulan aspectos del régimen jurídico real de la comunidad y puede tener reglas de las siguientes cuestiones:

a) El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
f) La forma de gestión y administración

Como vemos, todos estos aspectos son complementarios de la ley de propiedad horizontal y pueden suponer una ampliación o matización de ésta, y nunca ir en su contra.

También nos indica la ley de propiedad horizontal posibles cláusulas que se pueden incluir en los estatutos, como:

  • La agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos. Por ejemplo, cuando un propietario tiene dos viviendas y decide unir las mismas en una sola.
  • La exoneración de ciertos a gastos a algunos departamentos. Por ejemplo, la exclusión de los locales de participar en los gastos de escalera.
  • El establecimiento del uso exclusivo de uso de un elemento común por parte de un elemento privativo. Por ejemplo, el uso privado de la terraza por parte de un ático.
  • La posibilidad de colocación de carteles publicitarios en elementos comunes. Por ejemplo, la colocación de publicidad en la medianera o cubierta del edificio.
  • La limitación de las actividades que se pueden desarrollar en un elemento privativo. Por ejemplo, que no puedan haber pisos de uso turístico en un edificio.
    Respecto a esta cláusula hay que tener cuidado con las actividades que se pretenda limitar, ya que, si bien la posibilidad de uso turístico de una vivienda es una cuestión que legalmente se puede adoptar, otras limitaciones pueden chocar con el derecho legal que un propietario puede tener para ejercer otras actividades.
    Aquí se podría contemplar la teórica prohibición de que no se puedan desarrollar actividades profesionales en las viviendas de un edificio. Esta cláusula podría ser impugnada por un profesional por limitar su derecho a ejercer su actividad, habiendo jurisprudencia al respecto.

Finalmente, es importante destacar que los estatutos se deben inscribir registralmente para que tengan efectos frente a terceros, no sirviendo un simple acuerdo en un acta.

Y, ¿Cuáles son las mayorías necesarias para aprobar unos estatutos en una comunidad de propietarios?

El primer paso que debe realizar una comunidad de propietarios que se plantea crear estatutos es redactar y consensuar su contenido.

Dicho contenido se deberá aprobar en una reunión convocada al efecto por mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes.

Si dicho acuerdo es favorable en reunión, se deberá remitir posteriormente el acta a los propietarios ausentes por medio fehaciente (burofax), teniendo estos 30 días para manifestar su oposición al secretario, también por medio fehaciente.

Si el propietario ausente no dice nada en contra, se entiende que se adhiere al acuerdo mayoritario.

El siguiente paso es que un notario redacte la escritura estatutaria y la eleve a público en el Registro de la Propiedad.

Este último paso es muy importante ya que el registrador puede obligar a modificar algún aspecto o cláusula de los estatutos para poder inscribirla en el registro.

En los últimos años en Barcelona se ha dado un incremento en la creación de estatutos, principalmente por que las comunidades de propietarios quieren prohibir la posibilidad del uso turístico de las viviendas.

Es importante destacar que si una comunidad acuerda estatutos con esta cláusula, no afectará a la existencia previa de pisos con licencia de uso turístico ya que no es una norma con carácter retroactivo.

En Finques Chicote como administradores de fincas en Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968, administramos comunidades de propietarios que tienen estatutos registrales, aunque representan un porcentaje bajo, siendo lo más habitual que haya cláusulas al final de la escritura de obra nueva y división horizontal.

Reset password

Ingrese su dirección de correo electrónico y le enviaremos un enlace para cambiar su contraseña.

Comience con su cuenta

para guardar tus casas favoritas y más

Ingresa con e-mail

Comience con su cuenta

para guardar tus casas favoritas y más

Al hacer clic en el botón «INSCRIBIRSE», acepta los Condiciones de uso y Política de privacidad
Powered by Estatik