Finalizamos con este artículo analizando los diferentes tipos de acuerdos que puede adoptar una comunidad de propietarios en Cataluña, según ya comentamos en el artículo sobre las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos.
Y acabamos con los acuerdos que se adoptan por unanimidad.

Como comentamos en aquel artículo, los acuerdos por unanimidad se tratan de un tipo de acuerdos que, al igual que los acuerdos por mayorías cualificadas o 4/5 partes, no son muy habituales en las comunidades de propietarios.
Para adoptar este tipo de acuerdos se debe actuar de la siguiente forma:

  • Todos los propietarios asistentes y representados a la reunión deben estar conformes.
  • Posteriormente, el acta se debe enviar a los propietarios no asistentes por medio fehaciente, como por ejemplo el burofax.
  • Si transcurridos 30 días no hubo ninguna oposición, el acuerdo queda aprobado de forma definitiva.

Tipos de acuerdos

Según el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña, los tipos de acuerdos que se pueden adoptar por unanimidad son los siguientes:

a) Modificar las cuotas de participación.
b) Desvincular un anexo.
c) Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
d) Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
e) Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
f) Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
g) Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
h) Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.

Desarrollo de los tipos de acuerdos

Vamos a desarrollar cada tipo de acuerdo:

a) La modificación de las cuotas de participación o coeficientes exige la unanimidad de los propietarios, no así la modificación del título constitutivo que requiere el acuerdo de 4/5 partes.
La variación del coeficiente que tiene asignado cada entidad registral (local, piso, etc.) es un acuerdo muy importante, ya que se trata, entre otras cosas, de la base de cálculo para la participación en los gastos comunes y de ahí que requiera el acuerdo unánime.
No obstante, se da el contrasentido de que, por ejemplo, la desafectación de un elemento común requiera solo el acuerdo de las 4/5 partes cuando se trata de un acuerdo que necesariamente obligará a modificar las cuotas de participación de todos los departamentos, tal y como indicábamos en el artículo relativo a los acuerdos por mayorías cualificadas.

b) La desvinculación de un anexo se trata de una operación registral por la que se separa un anexo de la entidad a la que está vinculado, lo que da lugar a crear una entidad registral nueva con su cuota correspondiente.
Por ejemplo: Una plaza de garaje o trastero que, en su momento, se configuró como anexo a una vivienda y ahora se quiere separar.
Sería algo similar a la desafectación de un elemento común (la vivienda portería), pero con la diferencia que el anexo esta vinculado a una propiedad privada.

c) La vinculación del uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas, etc. a un elemento privativo, sería la operación inversa al acuerdo anterior.
Normalmente, estas vinculaciones ya vienen descritas en el propio título constitutivo (áticos que tienen vinculado el uso privativo de la terraza que es un elemento común).
No obstante, esta vinculación también se puede realizar mediante un acuerdo unánime.

d) La cesión gratuita de elementos comunes de uso común sería similar al caso anterior con la diferencia que antes se vinculaba el uso y ahora se cede gratuitamente el uso.
En el primer caso se deberá modificar el título constitutivo, no así en el caso de la cesión gratuita cuyo acuerdo será suficiente que quede reflejado en el acta correspondiente, aparte del preceptivo documento legal.

e) El derecho de sobreelevación, subedificación, etc. significa que todos los propietarios están de acuerdo que, por ejemplo, se construyan más viviendas en la parte superior del edificio, lo que obligatoriamente conlleva una modificación de las cuotas de participación o coeficientes.
Recordemos que los coeficientes de una comunidad de propietarios siempre deben sumar el 100%.
Es evidente que un acuerdo de este tipo supone una gran alteración dentro de un edificio, de ahí que requiera la unanimidad.

f) La extinción del régimen de propiedad horizontal simple o compleja para convertirla en un tipo de comunidad diferente no es uno de los acuerdos más habituales dentro del tipo de acuerdo de unanimidad.
Uno de los casos más comunes de extinción de la propiedad horizontal en propiedad ordinaria es cuando un solo propietario compra la totalidad del edificio.
Por otro lado, la propiedad horizontal se convertiría en copropiedad ordinaria cuando lo acuerden todos los propietarios del edificio.

g) Como sabemos, la propiedad horizontal compleja se refiere a un tipo de propiedad que integra varias subcomunidades que comparten zonas o elementos comunes entre ellas, como jardines, piscinas, zonas de recreo, etc.
Por lo tanto, cuando una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal simple quiere integrarse en una propiedad horizontal compleja o mancomunidad, precisará del acuerdo unánime de los propietarios.
Esto es algo lógico porque ello supondrá un incremento de los gastos en los que participaba anteriormente la comunidad de propietarios, aparte de los posibles beneficios de uso que puedan obtener sus copropietarios.

h) El hecho de someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal se aplica en aquellos casos que haya una fuerte discrepancia respecto a algún tema comunitario entre los propietarios de la comunidad, y para poder resolver el mismo sin tener que acudir a los tribunales, se opte por someterse a un arbitraje, lo que conlleva aceptar el resultado de este.

Si analizamos el tipo de acuerdos que se deben adoptar por la unanimidad de todos los propietarios, observamos que se trata de acuerdos que no son habituales en el día a día de una comunidad de propietarios.

Se tratan de acuerdos muy específicos y de temas muy concretos.

No obstante, precisamente al requerir la unanimidad de los propietarios siempre puede haber un propietario o propietarios que se opongan, por lo que el acuerdo no se podrá adoptar.

En una comunidad de propietarios que administramos, años atrás se quería desafectar un cuarto comunitario y venderlo a una farmacia que se ubicaba en un local del edificio.

En aquella época para desafectar un elemento común se requería la unanimidad de los propietarios.

No obstante, al principio no se pudo adoptar este acuerdo porque un propietario se oponía a ello de forma sistemática sin una causa o razón aparente.

Este bloqueo desapareció cuando el propietario vendió su vivienda y acto seguido, la comunidad de propietarios adoptó el acuerdo.

En Finques Chicote, tal y como indicábamos en los artículos anteriores, tenemos como objetivo desde nuestros inicios asesorar correctamente en la adopción de los acuerdos en las reuniones de comunidades de propietarios en base al tipo de que se traten y las mayorías necesarias para cada caso, a fin de evitar posibles errores de forma, errores que se puedan traducir en impugnaciones por dicho motivo.

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