Desafectación de la vivienda portería

La desafectación de la vivienda portería es uno de los recursos que tiene una comunidad de propietarios para obtener ingresos extras.

Lógicamente, nos referimos a comunidades de propietarios que tengan una vivienda portería, por un lado, y sin ocupar por un portero/a, por otro.

Cada vez con mayor frecuencia, las comunidades de propietarios que tenían el servicio de portería lo han ido suprimiendo debido a su elevado coste.

Esta supresión del servicio de portería ha supuesto que la vivienda que antes ocupaba el portero/a, quede desocupada.

En muchos casos la comunidad opta por alquilar la misma. No obstante, las reducidas dimensiones de estas viviendas no permiten aplicar rentas elevadas de alquiler, aunque en el mercado actual del alquiler esta cuestión ya no es tan imposible.

Sucede que cuando la comunidad tiene que afrontar obras de rehabilitación o mejora del edificio de elevado importe, se plantea la posibilidad de vender la vivienda portería.

En este caso, y para poder vender la vivienda portería, primero se debe desafectar la misma.

Proceso para la desafectación de la vivienda portería

Este sería el proceso que se debería desarrollar:

  1. La vivienda portería no tiene entidad registral propia. Como elemento común que es, está integrado con el resto de los elementos comunes del edificio de forma proporcional entre todos los departamentos que componen la comunidad de propietarios.
  2. Por lo tanto, para poder vender la vivienda portería primero se debe desafectar. ¿Y qué significa eso?
  3. Desafectar es darle a la vivienda portería una entidad registral e integrarla con el resto de los departamentos de la comunidad de propietarios.
  4. Pero dotar a la vivienda portería de entidad registral significa que se le debe asignar una cuota de participación o coeficiente en base a su superficie.
  5. A su vez, esto representa que la cuota o coeficiente que se le asigne a la vivienda portería se deberá detraer de forma proporcional de las cuotas del resto de departamentos de la comunidad a fin de que el total de cuotas o coeficientes sumen siempre el 100%.
  6. Ejemplo: si a la vivienda portería le corresponde un coeficiente del 1,05%, se deben modificar el resto de los coeficientes en la misma proporción, ya que no puede sumar el total de coeficientes el 101,05%.
  7. Esto significa que, a nivel de Registro de la Propiedad, se deben variar las cuotas de participación de cada departamento.
  8. Por otro lado, si el departamento tiene una hipoteca vigente, deberá contar previamente con la aceptación de la entidad bancaria.

Como actuar para la desafectación de la vivienda portería

Veamos los pasos que se deben seguir a nivel legal:

  1. Se debe convocar reunión al efecto donde conste especificado en el orden del día la propuesta de desafectación de la vivienda portería.
  2. Este es un acuerdo que se debe adoptar por las 4/5 partes de propietarios y cuotas de participación en Catalunya después de la modificación de la ley en Junio-2015. En el resto de España se precisa la unanimidad de los propietarios.
  3. El acta debe comunicarse por medio de burofax a los propietarios que no han asistido, ya que debe haber constancia legal de ello.
  4. Al tratarse de un acuerdo por mayorías cualificadas, si en la reunión se adopta por la mayoría de los asistentes y representados, pero estos no suponen el 80% de propietarios y cuotas de participación (4/5 partes), habrá que esperar 30 días para saber la opinión de los propietarios no asistentes.
  5. En este caso, si los propietarios que no han asistido no manifiestan su oposición al acuerdo de forma fehaciente durante los 30 días posteriores a recibir el acta, se entiende que se adhieren al acuerdo.
  6. Pasados los 30 días, se debe verificar si las 4/5 partes de propietarios y cuotas de participación están de acuerdo o no.
  7. Finalmente, se debe remitir a todos los propietarios un anexo al acta informando si el acuerdo a devenido efectivo o no.

Como la desafectación de la vivienda portería conlleva la intención de vender la misma por parte de la comunidad de propietarios, es muy aconsejable realizar la desafectación y la venta de forma simultánea.

El motivo es que la desafectación de la vivienda portería genera gastos de burofax, notario, registro, impuestos, etc., que debe asumir la comunidad.

Si previamente a la desafectación, ya se tiene un posible comprador para la vivienda portería, se puede pactar que este asuma estos gastos.

Por otro lado, es muy importante destacar que en caso de venta de la vivienda portería, los beneficios se deben declarar de forma proporcional por parte de los propietarios en la declaración del IRPF.

En resumen. La comunidad de propietarios debe tener en cuenta todos los factores tanto legales como económicos que intervienen en la desafectación de la vivienda portería.

En Finques Chicote hemos realizado varias desafectaciones de viviendas portería y estamos preparados para poder llevar a efecto este complejo acuerdo.

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