Normalmente, las comunidades de propietarios no se plantean la posibilidad de que desaparezcan o se disuelvan como tales, ya que se trata de una cuestión que es difícil que pueda producirse.

Pero aunque ésta sea remota, puede suceder y por eso las leyes de propiedad horizontal de Cataluña y el resto de España contemplan en su redactado esta posibilidad.

La ley de propiedad horizontal catalana indica en su artículo 553-14 lo siguiente:

  1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de la junta de propietarios de conversión en otro tipo de comunidad o por decisión del propietario único. El acuerdo o decisión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados. En cualquier caso, se presume otorgado el consentimiento si el titular del derecho real no ha manifestado su oposición al acuerdo o decisión en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.
  2. El régimen de propiedad horizontal se extingue en los supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble. Sin embargo, en el título de constitución puede estipularse que el régimen no se extinga pese a la destrucción o la declaración de ruina, para así proceder a la rehabilitación o reconstrucción del inmueble a cargo de los propietarios.

La ley de propiedad horizontal que rige al resto de España indica en su artículo 23:

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

Como vemos, el contenido es similar especialmente en lo relativo a la destrucción o declaración de ruina del edificio.

A este respecto, en relación a la destrucción del edificio, se debe matizar que la destrucción y la reconstrucción hacen referencia a los supuestos de ruina total y también en las situaciones que el edificio tenga daños o defectos cuya reparación supere el 50 % de su valor.

Por otro lado, en la ley catalana puede existir una cláusula en el título constitutivo que indique que la propiedad horizontal del inmueble continúe a pesar de la destrucción o la declaración de ruina.

En este caso, será necesario un informe técnico pericial para valorar realmente el coste de la reconstrucción, porque a pesar de la existencia de esta cláusula, si el coste es excesivamente gravoso superando el 50% del valor del edificio, puede haber propietarios que se opongan a ello, por lo que habría que recurrir a la vía judicial.

En la ley para el resto de España se contempla la posibilidad de que haya un seguro que pueda cubrir el exceso del coste de la reconstrucción del edificio que supere el 50% del valor de la finca.

Si se diese este caso, no se extinguiría la propiedad horizontal y se tendrá que reconstruir el edificio. Nuevamente, si hubiera propietarios disconformes se debería acudir a la vía judicial.

El otro aspecto de desaparición de la propiedad horizontal es la conversión en otro tipo de propiedad.

Dentro de esta posibilidad, tenemos los siguientes escenarios:

  1. Que una sola persona adquiera la totalidad de las viviendas y locales que componen la comunidad de propietarios.
  2. Que los copropietarios decidan extinguir el régimen de propiedad horizontal y pasar a ser propietarios en proindiviso de todo el edificio (comunidad de bienes).

Esta situación de conversión en otro tipo de propiedad es más factible que la destrucción del edificio, y especialmente la adquisición de todos los pisos y locales por parte de un único propietario.

En ambas leyes, hay que destacar que la extinción de la propiedad horizontal y por lo tanto, la desaparición de la comunidad de propietarios en todos los escenarios posibles requerirá la unanimidad de todos los propietarios sin excepción.

Y si ésta no se alcanza y el resto de los propietarios se hallan disconformes, pues tal y como hemos indicado en los puntos anteriores, se deberá de acudir a la vía judicial.

Como vemos, no es fácil que desaparezca una comunidad de propietarios habida cuenta que se tienen que dar muchas circunstancias para que eso suceda, y seguramente en caso de que ocurra cualquiera de las posibilidades legales contempladas, es posible que no se alcance la unanimidad y se haya de acudir a los tribunales de justicia para resolver el conflicto.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Hasta la fecha, por lo inusual del hecho, todavía no nos hemos topado con el caso de que disuelva una comunidad de propietarios, pero en el supuesto que se dé, estamos preparados para afrontar todos los aspectos legales que la rodean.

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