El artículo 553.30.2 del Código Civil de Cataluña indica que si una comunidad de propietarios acuerda realizar nuevas instalaciones o servicios que no sean exigibles de acuerdo con la ley, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas y los costes derivados de la obtención de crédito necesario con entidades financieras, los disidentes no estarán obligados al pago.

Hasta aquí todo parece claro y correcto.

No obstante, una sentencia del TSJC del 11 de julio de 2022 sentó jurisprudencia al respecto del presupuesto anual de gastos de una comunidad y que partidas puede y no puede comprender.

Este hecho es importante para determinar la cuarta parte del presupuesto y, en consecuencia, que un propietario pueda quedar exonerado o no del gasto de una nueva instalación o servicio que se entienda que no es necesario.

Otra cuestión será determinar si la instalación o servicio que se acuerda realizar es necesario o no.

En esta sentencia, los abogados del demandante atacaron la cuestión desde el punto de vista matemático, o sea, determinar la cuantía real del presupuesto anual de la comunidad de propietarios demandada.

En este caso, la comunidad de propietarios en cuestión incluyó en el presupuesto anual de gastos las siguientes partidas objeto de la discordia por parte de los demandantes:

  • Servicio de vigilancia (nuevo servicio contratado por la comunidad y que consideró que era necesario).
  • Partida de dotación a cubrir la morosidad.
  • Partida de mantenimiento y conservación del sistema de aire acondicionado de solo 3 plantas del edificio.

Tras varias sentencias y apelaciones, finalmente el TSJC determinó que no se podía incluir en el presupuesto anual de gastos, a los efectos de cálculo del artículo 553.30.2, lo siguiente:

  • La partida del nuevo servicio que haya contratado la comunidad de propietarios (en este caso el servicio de vigilancia).
  • Las partidas de gastos que solo afecten a unos propietarios, no a toda la comunidad.

De esta forma, el importe total del presupuesto anual de la comunidad se redujo lo suficiente para que el coste del nuevo servicio contratado (vigilancia) superara la cuarta parte del presupuesto anual de gastos, cuestión que no sucedía con el presupuesto inicial.

No fue una sentencia unánime de todos los magistrados, ya que hubo dos de ellos que consideraron que el presupuesto anual de gastos de una comunidad debe reflejar todos los gastos que sean en mayor o menor medida comunes.

No obstante, y una vez sentada jurisprudencia, los administradores de fincas deberemos estar atentos a qué partidas se incluyen o no en el presupuesto anual de gastos, especialmente si la comunidad de propietarios ha contratado o pretende contratar una nueva instalación o servicio que pueda presentar dudas sobre su necesidad o no.

Lo que parece evidente tras la sentencia, es que no se puede incluir en el presupuesto la partida de gastos de la nueva instalación o servicio a efectos del cálculo de la cuarta parte del presupuesto, ya que la otra partida eliminada (mantenimiento del aire acondicionado que solo afecta a determinados propietarios) no suele tratarse de una partida que exista en la mayoría de comunidades de propietarios.

En realidad, partidas similares y equiparables a esa (mantenimientos de servicios que solo afectan a una parte de la comunidad) tampoco suelen ser habituales en las comunidades de propietarios.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Hasta ahora no nos hemos encontrado con problemas respecto a la interpretación de los presupuestos anuales de gastos de las comunidades que administramos, pero tras la sentencia del TSJC estaremos atentos a no incluir posibles partidas que puedan ser motivo de discrepancia y provocar posibles impugnaciones o conflictos vecinales.

Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente en temas legales, asuntos normativos y/o en cuestiones jurisprudenciales como la expuesta en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

Reset password

Ingrese su dirección de correo electrónico y le enviaremos un enlace para cambiar su contraseña.

Comience con su cuenta

para guardar tus casas favoritas y más

Ingresa con e-mail

Comience con su cuenta

para guardar tus casas favoritas y más

Al hacer clic en el botón «INSCRIBIRSE», acepta los Condiciones de uso y Política de privacidad
Powered by Estatik