Aunque no es una cuestión habitual, en ocasiones los propietarios que tienen una vivienda o local se plantean la posibilidad de segregarlo en dos o más unidades.
Y, al contrario, los propietarios que tienen más de una vivienda o local se plantean la inversa, o sea, agruparlos.
Entonces es cuando surge la pregunta respecto a si el propietario necesita la aprobación o no de la comunidad de propietarios.

Como casi siempre, la respuesta será depende.
Veamos lo que dicen al respecto la ley de Propiedad Horizontal tanto en Cataluña como en el resto de España.

Cataluña

Escenario 1: Si en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo se refleja que no será necesaria la aprobación de la comunidad para segregar o agrupar una propiedad, entonces está claro que el propietario lo podrá hacer sin permiso de la comunidad.

Escenario 2: No hay estatutos, o hay estatutos pero no dicen nada al respecto, al igual como el título constitutivo.
En ese caso, primero tenemos el artículo 553-36 que indica que se pueden hacer obras en los elementos privativos siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad, y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.
Solo tenemos que avisar al presidente o al administrador.

No obstante, si la obra comporta una alteración de los elementos comunes será preciso el acuerdo de la comunidad de propietarios.
Es muy complicado que en el caso de obras por una agrupación o segregación de locales o viviendas no haya una alteración de elementos comunes, por lo que es casi seguro que se necesitará un acuerdo de comunidad.

¿Qué mayorías serían necesarias para obtener la autorización de poder segregar o agrupar?

Aquí tenemos un problema.

Por un lado, la segregación o agrupación supone la modificación del título constitutivo, por lo que sería necesario un acuerdo de mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes, pero resulta que el hecho de segregar o agrupar supone una modificación de las cuotas de participación o coeficientes.
Y para modificar las cuotas de participación es necesaria la unanimidad, por lo que podemos decir que las mayorías necesarias para poder agrupar o segregar es la unanimidad en el supuesto que no haya cláusula estatutaria o cláusula en la escritura de obra nueva que lo permita.

Resto de España

Escenario 1: Si en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo se refleja que no será necesaria la aprobación de la comunidad para segregar o agrupar una propiedad, entonces el propietario podrá hacerlo sin permiso de la comunidad.

Escenario 2: No hay estatutos, o hay estatutos pero no dicen nada al respecto, así como el título constitutivo.
En este caso resulta más fácil que en Cataluña, ya que se aplicaría el artículo 10.3 que indica que será necesario un acuerdo de las 3/5 partes de cuotas y propietarios.
Y las nuevas cuotas resultantes de la segregación o agrupación también se deberán aprobar por la misma mayoría.

Como vemos, teóricamente es más sencillo si los estatutos o el título constitutivo indican que no será necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios para poder agregar o segregar departamentos.
Por otro lado, hay que destacar que es muy habitual que en el título constitutivo en sus cláusulas finales se especifique esta cuestión. Y si no figura, pues no queda otra que trasladar la petición a la junta de propietarios para que decidan al respecto.

Si segrego mi vivienda en dos casas, ¿puedo construir una segunda puerta?

En esta ocasión vamos a ampliar el caso, y vamos a explicar qué sucede si un propietario quiere segregar una vivienda y pretende abrir también una nueva puerta en el rellano. Explicamos el proceso paso a paso:

Como hemos comnetado anteriormente, lo primero es saber si es necesario el permiso de la comunidad de propietarios para 1) segregar la vivienda y en este caso, además, 2) dar apertura a una puerta en el rellano.

En primer lugar, el propietario del piso a segregar debe de comprobar si en la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, y/o posibles estatutos registrales, existe alguna cláusula que indique que se pueden segregar o agrupar entidades sin el permiso de la comunidad de propietarios.

En caso de que exista dicha cláusula, algo que suele ser habitual, podrá llevarlo a cabo sin necesidad de permiso comunitario, y solo deberá solicitar el permiso de obras en el ayuntamiento de su localidad.

El primer paso ya lo tendrá resuelto. No obstante, para poder dar apertura a una puerta en el rellano, tendrá que obtener el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios debido a que se está modificando el título constitutivo, excepto que en la escritura de obra nueva y/o estatutos también conste una cláusula favorable a esta apertura.

Como abrir una puerta en el rellano tras segregar vivienda

Mayorías necesarias para abrir una nueva puerta al rellano

En Cataluña es necesario un acuerdo por 4/5 partes de propietarios y coeficientes, porque se está modificando el título constitutivo al abrir en la pared una nueva puerta al rellano (Artículo 553.26, 2a).

En el resto de España es necesario un acuerdo unánime de los propietarios (Artículo 17.6), requisito necesario para la modificación del título constitutivo.

Como vemos, aunque exista una cláusula que permita la segregación de una vivienda, como ello comportará seguramente la necesidad de construir una puerta que dé al rellano, sí que será precisa la aprobación de la comunidad de propietarios.

¿Y qué ocurre si no consta nada ni en escritura de obra nueva ni en estatutos?

Si no consta en ninguno de estos documentos la posibilidad de realizar segregaciones o agrupaciones, entonces el propietario está abocado a solicitar permiso a la comunidad de propietarios.

Mayorías necesarias para segregar una vivienda y abrir una nueva puerta en la pared del rellano

En Cataluña sería necesario un acuerdo por 4/5 partes de propietarios y coeficientes, habida cuenta que se está modificando el título constitutivo al segregar una vivienda y después la apertura de nueva puerta al rellano. (Artículo 553.26, 2a), pero como segregar una entidad supone la modificación de las cuotas de participación o coeficientes, será necesario un acuerdo unánime (Artículo 553.26, 1a). Aunque la suma total de coeficientes del edificio no cambie (100%), se están modificando las cuotas de la entidad segregada.

En el resto de España sería necesario un acuerdo de 3/5 partes de propietarios y coeficientes, tanto para la segregación como para la asignación de las nuevas cuotas de participación o coeficientes. (Artículo 10.3).

En cualquier caso, para la apertura de la nueva puerta en el rellano será necesaria nuevamente la unanimidad de los propietarios (Artículo 17.6), ya que se está modificando el título constitutivo.

En resumen, vemos que una cuestión es segregar una entidad y otra distinta la apertura de nueva puerta en la pared del rellano.

Por ello, lo primero que debe hacer el propietario de la entidad a segregar es comprobar si la escritura de obra nueva y/o estatutos dicen algo al respecto. En caso afirmativo, en Cataluña son necesarias las mayorías cualificadas de 4/5 partes para crear la nueva puerta, pero en el resto de España se precisa la unanimidad.

Y si no dicen nada esos documentos, entonces en toda España es imprescindible el acuerdo por unanimidad para poder abrir una puerta en el rellano derivada de una segregación.

En Finques Chicote como administradores de fincas en Barcelona y L’Hospitalet y alrededor de 400 comunidades de propietarios administradas no hemos tenido muchos problemas en posibles casos de segregación o agrupación de propiedades, ya que como indicábamos anteriormente, casi en todos los títulos constitutivos está contemplada esta cuestión.

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