Las derramas en las comunidades de propietarios

Las derramas en las comunidades de propietarios es otro de los temas conflictivos que surgen en las reuniones de vecinos.

Como sabemos, los propietarios tienen la obligación de asumir de forma proporcional el coste económico de los gastos comunes que se generan en la comunidad de propietarios.

Dentro de los gastos tenemos gastos ordinarios y extraordinarios.

Gastos ordinarios

Los gastos ordinarios son aquellos que suceden de forma recurrente y prevista como, por ejemplo:

  • Facturas de electricidad
  • Mantenimiento del ascensor
  • Limpieza de la escalera
  • Mantenimiento de extintores
  • Mantenimiento de antena, videoportero, etc
  • Seguro comunitario

Son gastos que se pagan de forma mensual, trimestral, anual, etc. y que cada año se repiten.

Para sufragar estos gastos, las comunidades de propietarios establecen una cuota llamada provisión de fondos que se calcula de forma proporcional entre los departamentos que integran la comunidad.

Esta provisión de fondos se gira a los propietarios de forma mensual, bimensual, trimestral o semestral, dependiendo de lo que se haya acordado.

Es una cuota recurrente que se gira siempre, ya que no tiene fin.

Gastos extraordinarios

Los gastos extraordinarios son aquellos que no se realizan de forma periódica y surgen, como indica su nombre, cuando se tiene que hacer un arreglo o trabajo extraordinario.

Dentro de este tipo de gastos podríamos tener:

  • Rehabilitar la fachada
  • Cambiar un tramo de bajante
  • Reparar una avería de la antena de TV.
  • Sustituir una tubería de agua potable
  • Reparar una avería de los interfonos
  • Rehabilitar la cubierta

Como vemos, se trata de gastos que pueden suceder o no, por lo que de ahí su carácter de extraordinarios.

Y aquí es uno de los aspectos donde entran en acción las derramas en la comunidad de propietarios, ya que para sufragar este tipo de gastos no se utilizan los fondos que se recaudan mediante las cuotas de provisión de fondos periódicas ya establecidas.

Otro de los aspectos donde se tiene que establecer una derrama extra es cuando la comunidad acuerda la instalación de un nuevo servicio común o la sustitución integral de un servicio ya existente.

Las derramas en las comunidades de propietarios

Como decíamos, cuando surge un gasto o gastos extraordinarios, lo normal es que las comunidades de propietarios acuerden establecer el cobro de una derrama para cubrir el coste económico.

También es posible que la comunidad tenga ya fondos acumulados para gastos extras e imprevistos.

No obstante, y en ese caso, previamente tienen que haber girado también una derrama extra.

La parte compleja de un acuerdo de derrama para un gasto extraordinario suele suceder cuando se tiene que establecer el periodo de tiempo para recaudar el coste económico.

Todo gira en función de dicho coste. Cuanto más elevado sea, los propietarios querrán diferir la recaudación en un mayor plazo de tiempo.

Lógicamente, no es lo mismo tener que pasar al cobro una derrama para recaudar la rehabilitación de la fachada como para sustituir un tramo de bajante.

En el primer caso estaríamos ante un coste económico elevado por lo que los propietarios querrán que los recibos de la derrama se difieran en el tiempo de forma que el importe mensual a pagar no sea muy elevado.

En estas situaciones también nos encontramos con la problemática del tiempo existente para realizar los trabajos que puede chocar con los plazos de pago que acuerden los propietarios.

Por ejemplo, en este caso concreto de la rehabilitación de la fachada, imaginemos una comunidad de propietarios que tiene abierto un expediente municipal por tener la fachada en mal estado.

En dicho expediente, el ayuntamiento de turno da un plazo máximo para subsanar las deficiencias de la fachada.

Supongamos que el coste de los trabajos es muy elevado.

Aquí nos encontraríamos con la tendencia de los propietarios a diferir de forma extensa en el tiempo el pago de la derrama que chocaría frontalmente con la existencia de la limitación temporal que establece el expediente municipal.

Como vemos, no es fácil unificar esta cuestión. También hay que tener en cuenta que el hecho de establecer una derrama en una comunidad de propietarios que suponga unos recibos mensuales muy elevados puede provocar que muchos propietarios no puedan asumir el coste y crezcan los impagados.

Por lo tanto, es obligación del administrador de fincas encontrar el equilibrio para, por un lado, recaudar el importe del gasto extraordinario en el menor tiempo que sea posible y por el otro, no generar un volumen alto de impagados.

Como se comentaba en otro articulo, también existe la posibilidad que las comunidades de propietarios acudan a una financiación externa para cubrir el coste de gastos extraordinarios de elevado importe.

En Finques Chicote nos encontramos en la mayoría de las reuniones de vecinos con la necesidad de tener que adoptar acuerdos de derramas extras y, tal y como indicábamos anteriormente, nuestro objetivo es que los propietarios puedan pagar los recibos de la forma menos traumática posible.

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