Financiación de las obras de rehabilitación

 

La financiación de las obras de rehabilitación en las comunidades de propietarios es uno de los acuerdos que más cuesta adoptar en las reuniones de vecinos.

Siempre que se tratan cuestiones económicas elevadas como suelen ser los costes de las obras de rehabilitación, es complicado poner de acuerdo a los propietarios en la forma como se van a recaudar los fondos necesarios.

Todos sabemos que es inevitable que las comunidades de propietarios deban adoptar acuerdos que impliquen la realización de obras de rehabilitación en el edificio como pueden ser las fachadas, la cubierta, las terrazas de áticos si los hay, los patios de luces, la sustitución de los bajantes de agua residual o montantes de agua potable, el vestíbulo, etc.

Hay comunidades de propietarios que tienen fondos extra ya recaudados, normalmente en una cuenta bancaria, para afrontar los trabajos de rehabilitación que puedan surgir, aunque en la mayoría de los casos, no suelen ser suficientes para cubrir todo el coste de los trabajos.

Otras comunidades, la gran mayoría, no suelen tener ningún fondo acumulado para gastos extras, aparte del consabido fondo de reserva legal que como se trata de un porcentaje sobre el presupuesto de gastos anual, tampoco es muy elevado.

Veamos un ejemplo de una comunidad de propietarios que tiene que realizar trabajos de rehabilitación de la fachada principal que tiene bastantes metros cuadrados de superficie y que representa un coste económico de 120.000 € entre obra civil, arquitecto y permisos municipales.

Formas de financiación de las obras de rehabilitación

Estas serían las diferentes formas de financiación que puede acordar la comunidad de propietarios:

  1. La comunidad de propietarios tiene suficientes fondos acumulados para afrontar la obra, ya sea en poder de su administrador de fincas o en una cuenta bancaria a nombre de la comunidad.
    En este caso, no hay problema. Se aprueba el presupuesto y adelante con los trabajos.
  2. La comunidad no tiene fondos suficientes acumulados.
    En este caso, se deberá cursar una derrama extraordinaria para cubrir la diferencia entre el coste de la obra y los fondos existentes.
  3. La comunidad no tiene ningún fondo. (Lo más habitual)
    Aquí no queda más remedio que emitir una derrama extraordinaria para recaudar la totalidad del coste de los trabajos a realizar.

En las cuestiones planteadas en los apartados 2) y 3), los problemas surgen cuando los propietarios tienen que decidir en cuantos meses se recauda el importe necesario para afrontar la obra.

Si se acuerda que los recibos de la derrama que se giren cada mes sean de elevado importe, es muy posible que haya muchos recibos impagados.

Por eso, es importante que la derrama contemple importes asumibles para la gran mayoría de propietarios de la comunidad y sus bolsillos.

Pero, ¿qué pasa cuando el importe a recaudar de la obra es tan elevado que si la derrama se fracciona en importes pequeños supone estar varios años recogiendo fondos? (Y con el retraso lógico en la ejecución de los trabajos)

Para estos casos, existe una cuarta opción de financiación.

Se trata de solicitar un préstamo a una entidad bancaria.

La financiación de las obras de rehabilitación en comunidades de propietarios en Cataluña es posible con Caixa de Guissona.

Desconocemos si hay otras entidades bancarias que concedan préstamos a comunidades de propietarios tanto en Cataluña como en el resto de España.

En el caso de Caixa de Guissona, la concesión del préstamo es muy simple y funciona así:

  1. La comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo para financiar obras de reforma y rehabilitación
  2. Ahora no hay límite de importe máximo (antes eran 300.000 €)
  3. El plazo máximo de devolución del préstamo son 10 años
  4. El interés máximo del préstamo (en 10 años) es del 4 %
  5. Cero comisiones
  6. La comunidad de propietarios tiene que abrir cuenta en la entidad bancaria

Documentación necesaria:

  • Presupuesto aprobado de la obra a realizar
  • Relación de propietarios (número, nombres y coeficientes)
  • NIF y acta de constitución de la comunidad de propietarios (la primera acta)
  • Acta con el nombramiento de los cargos de la Junta (presidente y vicepresidente) actuales
  • Acta en la que se acuerda la ejecución de las obras que se quiere financiar
  • Certificado del acta emitido por el secretario o el secretario-administrador.

El único gasto es la intervención notarial que es un 3 por mil sobre el capital prestado. (En el caso del ejemplo, serían 36 €)

La ventaja de esta financiación de obras en comunidades de propietarios supone que:

  • La comunidad puede realizar las obras de rehabilitación de forma inmediata una vez disponga del préstamo solicitado
  • La empresa cobra el coste íntegro una vez concluida la misma
  • Los propietarios pueden pagar su parte proporcional hasta en 10 años a un tipo de interés muy interesante.

Como vemos, esta opción puede suponer un gran alivio para los propietarios de la comunidad con menos recursos económicos cuando deben afrontar obras de elevado coste.

Permite asumir cantidades mensuales no muy elevadas por lo que se reduce el riesgo de impago de recibos por parte de los propietarios.

Y lo más importante, la obra se puede realizar en un corto espacio de tiempo y no está supeditada a la disponibilidad económica de la comunidad de propietarios.

Finalmente, hay que destacar que el coste económico de la mayoría de las obras de rehabilitación de elementos comunes estructurales (fachadas, cubiertas, terrazas, patios) se reparte entre todos los departamentos por la cuota de participación o coeficiente.

En una de las comunidades de propietarios que administra Finques Chicote se están realizando unas obras estructurales de coste muy elevado y aunque dicha comunidad tenía fondos acumulados, no eran suficientes para afrontar el importe de los trabajos.

El préstamo concedido por Caixa de Guissona ha permitido a la comunidad poder afrontar estos urgentes trabajos que, de no haber dispuesto de esta opción, se habrían retrasado de forma notable y peligrosa para la integridad del edificio.

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