Los estatutos y el reglamento de régimen interior

Los estatutos y el reglamento de régimen interior son documentos que emanan de la propiedad horizontal y que, muchas veces, suelen causar confusión en las comunidades de propietarios.

La confusión viene dada porque los propietarios piensan que se trata de lo mismo, cuando en realidad no tienen nada que ver.

Contenido de ambos documentos

Los estatutos tienen como objetivo regular la constitución y el ejercicio de derechos y obligaciones que no estén prohibidas por la ley de propiedad horizontal en relación con el uso y destino del edificio, sus diferentes elementos privativos y comunes, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparaciones.
Por ejemplo: Prohibir el desarrollo de actividades empresariales en las viviendas

El reglamento de régimen interior tiene como misión regular la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y siempre dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos.
Por ejemplo: No dejar bolsas de basura en los rellanos

Podemos observar que existen diferencias, ya que los estatutos tienen como misión regular derechos y obligaciones, y el objetivo del reglamento de régimen interior sería regular las normas de convivencia y el correcto uso de los elementos e instalaciones comunes.

Por otro lado, los estatutos no pueden ir contra la Ley de Propiedad Horizontal (LPH estatal) o el Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal (RJPH en Cataluña), y el reglamento de régimen interior no puede ir ni contra dichas leyes ni contra los estatutos, si los hubiere.

Mayorías necesarias para el acuerdo

Las mayorías necesarias para la creación y modificación de los estatutos son diferentes si se aplica la LPH o el RJPH.

Respecto a la LPH es necesaria la unanimidad de los propietarios.

No obstante, respecto al RJPH se establece que se puede acordar por las 4/5 partes de los propietarios, aunque dependiendo del contenido de las normas estatutarias, puede exigirse la unanimidad.

Para la creación y modificación del reglamento de régimen interior es suficiente la mayoría.

Con LPH será necesaria mayoría absoluta si la reunión se ha iniciado en primera convocatoria y la mayoría simple si se ha comenzado en segunda convocatoria.

Con el RJPH, y al haber una única convocatoria, la mayoría simple será suficiente.

Obligaciones frente a terceros

Se debe hacer constar que para que los estatutos obliguen a terceros de buena fe, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, no sirve un acuerdo reflejado en un acta.

En cambio, el reglamento de régimen interior es válido si el acuerdo queda reflejado en un acta de reunión.

Conclusión

Como vemos, existen diferencias entre ambos documentos.

Los estatutos son un documento con rango legal para los propietarios de una comunidad, ya que son un complemento de las leyes.
En cambio, el reglamento de régimen interno regula normas de convivencia.

Veamos unos ejemplos:

1. Una comunidad de propietarios quiere prohibir que las viviendas puedan destinarse a uso turístico.
   Dicho acuerdo se debe añadir a los Estatutos, ya que establece el uso que se puede realizar de los elementos privativos.
2. Se quiere prohibir en una comunidad de propietarios que los perros puedan subir en el ascensor.
   En este caso, este tipo de acuerdo debe incorporarse al Reglamento de régimen interior, ya que regula la utilización de un servicio común.

Respecto a la implantación de ambos documentos en las comunidades de propietarios que administramos en Finques Chicote, no son muy habituales.

En todo caso, es más común que haya Estatutos que Reglamento de régimen interior.