En este artículo comenzamos a analizar los diferentes tipos de acuerdos que puede adoptar una comunidad de propietarios en Cataluña, según ya comentamos en el artículo sobre las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos
Y empezamos por los acuerdos que se adoptan por mayoría simple.
Como ya indicamos en el citado artículo, los acuerdos por mayoría simple son los más comunes en las reuniones de propietarios, habida cuenta que los acuerdos por unanimidad o mayorías cualificadas son para casos muy concretos y específicos.
Para los acuerdos por mayoría simple, deben votar a favor la mayoría de los propietarios asistentes o representados en la reunión y que, a su vez, también sean mayoría de coeficientes. Es la denominada doble mayoría.
Asimismo, si un propietario tiene más de un departamento, su voto computa como uno, pero los coeficientes son la suma de todos los departamentos de los que sea propietario.
Este aspecto es muy importante y evita que un propietario que tenga muchos departamentos pueda decidir el resultado de una votación ya que, si bien puede conseguir la mayoría de los coeficientes, no podrá obtener la mayoría de los propietarios.
Y si no hay doble mayoría, no se puede adoptar el acuerdo.
Tipos de acuerdos
Según el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña, los tipos de acuerdos que se pueden adoptar por mayoría simple son los siguientes:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.
d) Las normas del reglamento de régimen interior.
e) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
f) Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
Desarrollo de los tipos de acuerdos
Vamos a desarrollar cada tipo de acuerdo:
a) La supresión de barreras arquitectónicas en los accesos de un edificio o la instalación de ascensores es uno de los acuerdos más importantes que se pueden adoptar por mayoría simple, ya que la ley establece que se pueden adoptar incluso aunque ello suponga la modificación del título de constitución de la comunidad y de los estatutos, o incluso aunque las obras afecten a la configuración exterior.
De esta forma se facilita la adopción de este importante tipo de acuerdo ante posibles cláusulas existentes en el título constitutivo y/o posibles estatutos.
En la práctica, este acuerdo se adopta en comunidades de propietarios cuyos edificios tienen ya unos años, puesto que las fincas nuevas ya están adaptadas a personas con movilidad reducida.
b) Este tipo de acuerdo va en la misma línea del acuerdo anterior, ya que se trata de la posibilidad de pactar las innovaciones necesarias para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, aunque aquí se incluyen los aspectos de habitabilidad y seguridad. Del mismo modo, se pueden adoptar, aunque se tenga que modificar el título constitutivo o los estatutos, o también la configuración exterior.
c) Los acuerdos contemplados en este apartado se encuentran dentro de la tendencia de la sociedad en los últimos años para avanzar en la implementación de instalaciones que supongan una mayor eficiencia energética, mejoría de las telecomunicaciones o la posibilidad de instalar puntos de recarga en los garajes para vehículos eléctricos.
La eficiencia energética es uno de los más sólidos objetivos que los gobiernos quieren lograr a todos los niveles y en relación con los edificios, existen subvenciones a nivel estatal, autonómico o local.
Por otro lado, la mejoría en las telecomunicaciones viene refrendada, por ejemplo, por la reciente implantación a nivel nacional de la tecnología 5G que supondrá un gran avance a todos los niveles.
El lento pero ascendente incremento del parque de vehículos eléctricos supondrá que cada vez haya más puntos de recarga en los garajes.
Finalmente, se contempla la individualización de la medición de consumos de agua, gas o electricidad en aquellas fincas, más bien antiguas, que aún tengan centralizados estos servicios.
d) La creación de normas de régimen interior no es un acuerdo muy habitual en las comunidades de propietarios ya que, normalmente, el contenido de estas normas es muy evidente y parece un poco absurdo tener que plasmar en un acuerdo cuestiones del tipo como:
– No se pueden hacer ruidos por la noche
– No se puede bajar la basura chorreando
– No se pueden poner lavadoras a partir de cierta hora
No obstante, hay comunidades de propietarios que, cansadas de vecinos que sistemáticamente causan problemas de convivencia, deciden crear estas normas de régimen interior y refrendarlas en un acuerdo.
e) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal entra en el terreno habitual de un administrador de fincas que también debe ser mediador para interceder en la resolución de posibles conflictos que se creen dentro de la comunidad de propietarios.
f) Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción serían aquellos acuerdos que no estén contemplados dentro de los acuerdos por mayoría simple, cualificada o por unanimidad como, por ejemplo:
– Sustituir los buzones
– Cambiar la puerta de entrada
– Pintar la escalera
– Etc.
Conclusiones
La mayoría simple de propietarios y coeficientes es para cada acuerdo que se deba adoptar en una reunión y que entre dentro de este tipo.
Es importante destacar que, si un departamento es propiedad de varios titulares, tiene un único voto indivisible. No pueden votar dos titulares de un departamento a la vez y encima que su voto sea diferente.
Por otra parte, los propietarios de un departamento que en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren los apartados a y b, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
De esta forma, se pretende poder avanzar en aquellos casos que no se pueda obtener la mayoría simple para la adopción de este tipo de acuerdos ya que, en caso de acudir a la autoridad judicial, es muy factible que esta obligue a la comunidad de propietarios a adoptar el acuerdo.
Finalmente, y a los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no hayan participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado al secretario por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez transcurrido el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
Esto quiere decir que si un propietario no ha asistido a una reunión ni ha delegado su representación, y no manifiesta su oposición de forma fehaciente a alguno de los acuerdos adoptados en el plazo de un mes, se entiende que está conforme con el acuerdo o acuerdos.
Si no lo hace, después no podrá impugnar el acuerdo o acuerdos
En Finques Chicote tenemos como objetivo desde nuestros inicios asesorar correctamente en la adopción de los acuerdos en las reuniones de comunidades de propietarios en base al tipo de que se traten y las mayorías necesarias para cada caso, a fin de evitar posibles errores de forma que se puedan traducir en impugnaciones por dicho motivo.