En un nuevo pronunciamiento jurídico de gran importancia para las comunidades de propietarios, el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de León ha dictado sentencia en fecha 28 de julio de 2025, donde desestimó la demanda de un propietario de un local contra la derrama de 7.666,18€ aprobada para la sustitución del ascensor del edificio.
Este fallo pone de relieve un principio fundamental: aunque un propietario no use personalmente la instalación (en este caso el ascensor), cuando la obra es necesaria para la conservación, accesibilidad y seguridad del edificio, todos los copropietarios deben contribuir, sin excepción.
Exposición del caso concreto
El demandante poseía un local en el edificio y no accedía al ascensor ni lo utilizaba, y alegaba que el título constitutivo de la comunidad le eximía de pagar los gastos del ascensor, limpieza y alumbrado de zonas comunes, en tanto que el local no se servía de dichos servicios.
Sin embargo, la comunidad aprobó en junta la sustitución del ascensor, pues el aparato tenía más de 40 años, frecuentes averías, piezas obsoletas y no cumplía con los requisitos técnicos de seguridad vigentes a partir de julio de 2024.
El juzgado consideró que esa exención estatutaria sólo cubría gastos ordinarios de mantenimiento o uso diario, pero no era aplicable a una intervención de esas características.
Dicha obra se encuadra en la categoría que podríamos denominar de «necesaria para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal».
Finalmente, se declaró que la contribución económica debía recaer sobre todos los propietarios, incluidos los de los locales, pues la obra beneficiaba globalmente al edificio y no podía individualizarse el uso o disfrute sobre cada unidad.
¿Qué dice la ley de propiedad horizontal al respecto?
Los artículos relevantes de la Ley de Propiedad Horizontal son claves para entender este tipo de resoluciones:
1. LPH estatal:
– En su artículo 10.1 a) se establece que son obligatorias las «obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento … del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo … las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal».
– En el artículo 10.2 a) se prevé que los costes de estas actuaciones serán asumidos por todos los propietarios según su cuota de participación.
En consecuencia, aunque algún propietario no use directamente el ascensor o su departamento no tenga acceso al ascensor como tal, si la instalación forma parte de los servicios comunes del edificio y la obra responde a un deber legal o técnico de conservación/accesibilidad, el derecho obliga al propietario.
2. LPH catalana:
– En el artículo 553-25.2.a se indica que la ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
– En el artículo 553-30.3 se precisa que los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.
Argumentos del propietario del local
El propietario del local planteó dos líneas de defensa:
1. Que, al no utilizar el ascensor ni tener acceso al mismo, no debía soportar el coste de su sustitución.
2. Que existía una cláusula estatutaria que le eximía de los gastos del ascensor, alumbrado y limpieza de zonas comunes.
El juzgado, en cambio, consideró que dicha cláusula solo podía aplicarse a los servicios ordinarios y de uso, no a las obras estructurales de conservación o de accesibilidad. Asimismo, indicó que el beneficio de la obra es colectivo y no puede ser individualizado en cada unidad funcional. Por ello, la exención partía de una interpretación muy limitada.
El fallo concluye que negar la obligación de pago por no uso vulneraría la esencia de la LPH y de la solidaridad que subyace en las comunidades de propietarios.
Importancia práctica para tener en cuenta:
- Es recomendable, antes de convocar una junta para aprobar una obra de este tipo (sustitución de ascensor, mejora de accesibilidad, etc.), revisar los estatutos y título constitutivo de la comunidad para ver si hay exenciones o regímenes especiales. Pero también advertir a los propietarios que dichas exenciones no siempre aplican a obras obligatorias.
- Cuando la intervención responde a normativa de accesibilidad, seguridad o conservación, comunicar con claridad que el coste será repercutido a todos, incluidos locales/garajes que no accedan directamente al ascensor.
- Es aconsejable que la convocatoria de la junta especifique quién queda obligado, la cuota, el plazo de pago y las consecuencias del impago (la morosidad puede conllevar reclamación judicial).
- Se debe tener presente que la morosidad puede poner en riesgo la viabilidad financiera de la comunidad y que, como señala la jurisprudencia y la legislación consultada, la falta de pago no exime eludir la obligación.
- En el redactado del acta de la junta es importante reflejar que la obra es necesaria y sería de gran relevancia aportar un informe técnico que justifique por qué la obra es necesaria (por ejemplo: el ascensor no cumple normativa, piezas obsoletas, accesibilidad para personas con movilidad reducida). Eso reduce la vulnerabilidad del acuerdo ante impugnaciones.
Conclusión
Este caso es una advertencia para quienes piensan que no usar un servicio exime del pago en una comunidad de propietarios.
Cuando la obra es necesaria por normativa o conservación y beneficia al conjunto del edificio, la ley obliga a todos los propietarios a contribuir, incluso a quienes aparentemente no se benefician directamente.
En definitiva: es importante destacar que la solidaridad vecinal tiene respaldo legal. El administrador de fincas debe anticipar estas situaciones, asesorar a la comunidad correctamente, convocar las juntas con transparencia y asegurar que los acuerdos de derramas extraordinarias respondan a criterios técnicos y legales, y así se minimizan conflictos, impagos y litigios posteriores.