Dentro de una comunidad de propietarios tenemos dos tipos de gastos:
- Gastos ordinarios.
- Gastos extraordinarios.
Veamos cuáles son sus diferencias.
Gastos ordinarios
Los gastos ordinarios son aquellos gastos que se repiten de forma recurrente y periódica dentro de una comunidad de propietarios. O sea, que se trata de los gastos mínimos que tiene que afrontar una comunidad de propietarios durante su vida para que esta funcione correctamente.
Estos son algunos de los gastos ordinarios recurrentes más habituales:
- Suministro de agua comunal.
- Suministro de electricidad de escalera.
- Suministro de electricidad para el ascensor (si es que la comunidad tiene este servicio).
- Mantenimiento del ascensor (si es que la comunidad tiene este servicio).
- Limpieza de escalera (salvo que la realicen los propios vecinos).
- Seguro multirriesgo edificio.
- Mantenimiento de los sistemas contraincendio.
- Mantenimiento de la puerta de acceso de vehículos al parking (en comunidades con garaje).
Dentro de los gastos ordinarios podríamos incorporar también estos otros:
- Limpieza periódica del bote sifónico mediante camión cuba de alta presión.
- Mantenimiento del equipo de la antena de TV.
- Mantenimiento del portero electrónico.
- Mantenimiento de la instalación eléctrica de baja tensión.
- Mantenimiento de la instalación de CCTV (si es que tiene dicho servicio).
- Mantenimiento para el control de plagas (cucarachas, roedores, etc.).
Como vemos, algunos de estos gastos ordinarios se repiten de forma recurrente y otros, aunque no indispensables, sí que son importantes que la comunidad los tenga contratados para su correcto funcionamiento.
A la hora de realizar el presupuesto de gastos de la comunidad de propietarios para el siguiente ejercicio, estos son los gastos que deberán figurar en dicho presupuesto para poder configurar correctamente la cuota de provisión de fondos periódica que deberán pagar los propietarios.
Gastos extraordinarios
Como su nombre indica, los gastos extraordinarios comprenden aquellos gastos de una comunidad de propietarios que no son recurrentes ni periódicos y que se producen como consecuencia de factores imprevistos o accidentales, pero que se deben realizar para solucionar algún problema o simplemente, para solventar alguna deficiencia de la comunidad de propietarios en sus elementos comunes.
Veamos algunos gastos extraordinarios que pueden ser planificados:
- Rehabilitación de la fachada.
- Rehabilitación de la cubierta/tejado/azotea.
- Rehabilitación de los patios de luces.
- Reforma de la instalación eléctrica comunitaria.
- Pintado de la escalera, pasillos, vestíbulo, etc.
- Reforma del vestíbulo.
Para financiar el coste de estos trabajos, las comunidades de propietarios suelen tener un fondo de obras o en su defecto, girar una derrama especial para hacer frente a cada gasto de forma puntual.
Lo aconsejable siempre es disponer de un fondo de obras, ya que dependiendo del tipo de gasto, este puede ser elevado y las derramas que se deberán girar para hacer frente al mismo serán también elevadas y no siempre les puede ir bien a algunos propietarios hacerlas frente.
Por ello, es importante que la comunidad tenga un fondo de obras acumulado que se deberá ir alimentando de forma periódica con derramas asumibles por la mayoría de los vecinos.
Debemos pensar que los gastos de rehabilitación como fachadas, cubiertas o patios de luces, por ejemplo, suelen ser gastos de elevado importe por lo que girar derramas extras para hacerles frente pueden ser bastante altas si se efectúan en un corto plazo de tiempo.
Dentro de los gastos extraordinarios debemos contemplar también, tal y como indicábamos anteriormente, gastos que se producen de forma imprevista y cuya resolución se debe acometer sin demora:
- Rotura del colector/albañal.
- Avería de algún elemento importante del ascensor que impida su funcionamiento.
- Avería del equipo de la antena de TV.
- Avería del portero electrónico.
- Incidencia en la instalación contraincendios.
Se trata de gastos que no quedan cubiertos por el seguro multirriesgo y a los que deberá hacer frente la comunidad de propietarios lo antes posible.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Sabemos que los gastos extraordinarios son los causantes de los mayores problemas económicos dentro de una comunidad de propietarios, ya sean imprevistos o planificados, pues generan derramas extraordinarias aparte de las cuotas ordinarias de provisión de fondos. Por eso intentamos inculcar la cultura de la previsión a nuestros clientes, para que cuando se produzca una avería, ésta pueda afrontarse económicamente con garantías solventes y liquidez inmediata.
Para un adecuado control de gastos ordinarios y extraordinarios en una comunidad de propietarios, la figura del administrador de fincas resulta indispensable por ser el profesional experto para llevar las cuentas. Al igual que una empresa requiere de un contable para garantizar la supervivencia económica y financiera de ésta, una comunidad de propietarios ha de valerse de un administrador de fincas para conseguir lo mismo, por ello le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.