Las comunidades de propietarios tienen la obligación de constituir lo que se denomina fondo de reserva, cuya misión es poder cubrir posibles obras o trabajos de conservación o trabajos extraordinarios que puedan surgir.

El objetivo de crear un fondo de reserva es obligar a que las comunidades de propietarios dispongan de un fondo independiente y separado de los fondos ordinarios que cubren el día a día de los gastos comunitarios: electricidad, ascensor, limpieza, etc.

Es sabido que muchas comunidades de propietarios son reactivas en la atención de los gastos extraordinarios, o sea, que cuando se tienen que realizar gastos extraordinarios prefieren pagar su parte proporcional en ese momento y no antes.

No obstante, esta forma de actuar conlleva sus riesgos ya que puede suponer que haya impagos de algunos propietarios que en ese momento, no les sea posible afrontar un gasto que puede ser elevado.

De ahí que la obligación de tener un fondo de reserva permita a las comunidades de propietarios disponer de un fondo de maniobra o ahorro aparte para cubrir posibles contingencias.

Por otro lado, es importante destacar que la titularidad del fondo de reserva corresponde a la comunidad de propietarios, por lo que ningún propietario podrá reclamar que se le devuelva su parte proporcional en caso de venta de su propiedad, algo similar a las derramas especiales que se hayan podido desembolsar y que aún no se hayan utilizado para sufragar el gasto objeto de ésta.

En relación con el fondo de reserva, existen algunas diferencias en lo que reflejan la Ley de Propiedad Horizontal (LPH estatal) y la Ley de Propiedad Horizontal (LPHC en Cataluña).

LPH estatal:

  • Tiene que ser el 10% del presupuesto ordinario de gastos.
  • No se acumula de un año a otro.
  • En caso de retirarse cantidades del fondo de reserva en un ejercicio para hacer frente a gastos extras, éstas se deberán reponer al siguiente ejercicio hasta alcanzar el mínimo del 10%.
  • No se dice que deba ir en una cuenta bancaria aparte, titularidad de la comunidad de propietarios.
  • Opcionalmente se puede suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca, o en su defecto, un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

 

LPHC en Cataluña:

  • Tiene que ser como mínimo el 5% del presupuesto ordinario de gastos.
  • Sí se acumula de un año a otro.
  • Si se retiran cantidades del fondo durante un ejercicio para hacer frente a gastos extras, al siguiente ejercicio el remanente se acumulará al nuevo fondo del ejercicio.
  • Tiene que ir en una contabilidad separada y estar ingresado en una cuenta bancaria de titularidad de la comunidad de propietarios
  • No se especifica nada al respecto de contratar un seguro que cubra los daños causados en la finca, o realizar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales, si no que se podrán atender obras urgentes o extraordinarios.

 

Tal y como precisábamos, la finalidad de la obligatoriedad de que las comunidades de propietarios tengan un fondo de reserva, es que haya un fondo extra aparte e independiente de los fondos ordinarios, pero si analizamos a fondo lo que indica la ley de propiedad horizontal respecto a los porcentajes mínimos con los que se debe dotar el fondo de reserva, veremos que estos podrán ser insuficientes para afrontar según qué gastos extras.

Ya sea un 5% o un 10%, este porcentaje se calcula siempre sobre el presupuesto ordinario de gastos ordinarios y se debe repartir entre todos los propietarios.

Veamos un ejemplo:

Una comunidad de propietarios tiene un presupuesto de gastos ordinario anual de 25.000,00 €.

Por lo tanto, su dotación al fondo de reserva en Cataluña sería de 1.250,00 € al año (5%) entre todos los propietarios y en el resto de España de 2.500,00 €  (10%) también entre todos los propietarios.

Además, en el resto de España no sería acumulable por lo que si un ejercicio se retiran 500,00 €, solo se deberá reponer dicho importe al ejercicio siguiente.

En Cataluña sí que es acumulable, por lo que año tras año el fondo de reserva se va incrementando, como mínimo, con un 5% del presupuesto de gastos ordinarios.

Como vemos, se trata de importes que no son muy elevados, por lo que dicho fondo de maniobra puede ser insuficiente para afrontar según que gastos.

Por ello, es muy importante que las comunidades de propietarios doten al fondo de reserva con cantidades superiores a las legalmente establecidas y además, se acumulen ejercicio tras ejercicio a fin de poder disponer de un fondo de maniobra más amplio que permita afrontar gastos de importes más elevados.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Sabemos que las comunidades de propietarios suelen ser reacias a aportar fondos de maniobra extras independientes de los fondos ordinarios, por lo que es vital intentar convencer a los propietarios de que, además de la obligatoriedad, es importante tener un fondo aparte potente para hacer frente a los gastos extras que inevitablemente suceden en las comunidades de propietarios, especialmente si son fortuitos o inesperados.

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