El reparto de gastos en una comunidad de propietarios

El reparto de gastos de la comunidad de propietarios es uno de los pilares sobre los que se asienta su gestión.

Como se trata de un tema económico, es importante establecer en la constitución de la comunidad de propietarios, las bases de dicho reparto.

Cuota de participación

Como principio, debemos indicar que todos los propietarios deben hacer frente a los gastos de la comunidad en base a su cuota de participación o coeficiente.

Dicha cuota de participación está establecida en la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio y también, en las escrituras de propiedad individuales de cada departamento que la constituyen.

Por lo tanto, esta cuota de participación o coeficiente es la base de partida para establecer el reparto de los gastos de la comunidad.

Cláusulas escritura de obra nueva y división horizontal

Por otro lado, hay que atenerse al contenido de la escritura de obra nueva y división horizontal respecto a que pueda contener cláusulas que excluyan a determinados departamentos de determinados gastos.

Me explico.
Es muy posible que dicha escritura contemple alguna cláusula del tipo que, por ejemplo, los locales del edificio estén excluidos de los gastos de escalera (luz, ascensor, limpieza, etc.)

En este caso, no se podrán repercutir a los locales los gastos de escalera, independientemente de lo que indique la ley.

Acuerdos de la comunidad de propietarios

También es posible que una comunidad de propietarios en el momento de su constitución y por acuerdo unánime, establezca un sistema de reparto diferente, siempre que no contradiga a las posibles cláusulas que puedan existir en la escritura de obra nueva y división horizontal.

Por ejemplo.
Una comunidad de propietarios que no tenga cláusula alguna en la escritura de obra nueva al respecto de posibles exclusiones, puede aprobar en el momento de su constitución que los gastos de escalera se repartan a partes iguales entre todos los propietarios en lugar de la cuota de participación o coeficiente.

También pueden determinar la exclusión de estos gastos de escalera respecto a los locales.

El resumen sería que cada comunidad de propietarios es soberana en establecer sus propios parámetros respecto al reparto de gastos, teniendo en cuenta posibles exclusiones que vengan determinadas en la escritura de obra nueva y división horizontal.

Gastos de la comunidad de propietarios

Los gastos de la comunidad de propietarios más comunes son los siguientes:

• Seguro multirriesgo
• Limpieza tuberías generales
• Electricidad escalera-ascensor
• Mantenimiento ascensor
• Limpieza escalera
• Mantenimiento interfonos
• Mantenimiento antena TV
• Mantenimiento extintores
• Reparaciones de albañilería, fontanería, electricidad, cerrajería, etc.

Esta amalgama de gastos, a priori, se deberían repercutir/repartir entre todos los departamentos de acuerdo con su parte proporcional establecida por la cuota de participación, salvo que, como indicábamos anteriormente, exista alguna cláusula excluyente en la escritura de obra nueva y división horizontal.

No obstante, en la práctica es habitual que las comunidades de propietarios establezcan criterios diferentes al repartir dichos gastos entre los diferentes departamentos.

Una de las premisas que debería ser inamovible es el reparto del seguro multirriesgo que tendría que ser siempre por la cuota de participación entre todos los propietarios ya que, en caso de indemnización, esta va siempre calculada de forma proporcional.

El reparto de los gastos

Veamos algunos ejemplos de reparto de gastos de la comunidad de propietarios:

1. Todos los gastos por coeficiente
   Hay algunas comunidades que repercuten todos los gastos de acuerdo con la cuota de participación o coeficiente de todos los departamentos (o sea, lo que indica la ley)
2. Todos los gastos a partes iguales
   Hay comunidades que imputan todos los gastos a partes iguales entre todos sus departamentos sin tener en cuenta la cuota de participación. (son las menos)
3. Unos gastos por coeficiente y otros a partes iguales
   También es muy común encontrar comunidades de propietarios que repartan unos gastos por coeficiente (seguro, gastos estructurales) y a partes iguales (gastos de escalera como la electricidad, ascensor, limpieza, etc.)
4. Unos gastos entre todos (coeficiente y/o partes iguales) y otros gastos excluyendo a los locales (coeficiente y/o partes iguales)
   Este sistema de reparto de gastos suele ser uno de los más comunes. Por un lado, tenemos los gastos como el seguro, estructurales que se repercuten entre todos los departamentos por coeficiente. Por otro, tenemos los gastos de escalera a los que se excluye a los locales, especialmente si no tienen acceso por el interior de la comunidad.

Es evidente que puede haber muchos más sistemas de reparto de los gastos de la comunidad de propietarios, pero consideramos que estos suelen ser los más habituales.

Como resumen final, podríamos decir que lo importante es que haya un consenso en cada comunidad de propietarios al respecto de como quieren repartir los gastos que se generen entre todos los departamentos que la integran.

En Finques Chicote administramos más de 400 comunidades de propietarios entre fincas, garajes, mancomunidades, etc. y en todas ellas, hay establecidos múltiples sistemas de reparto de gastos.