Elementos comunes

Responsabilidad de los propietarios en el uso de elementos comunes

La responsabilidad de los propietarios en el uso de elementos comunes de una comunidad es uno de los aspectos que causan más fricciones en las relaciones vecinales.

Elementos comunes más afectados

Al formar parte de una comunidad de propietarios, como propietarios somos responsables del buen uso y mantenimiento de todos los elementos comunes que la componen, especialmente aquellos que más uso tienen:

  • Ascensores
  • Vestíbulo
  • Escalera
  • Terrado
  • Terrazas

Es habitual encontrar las siguientes situaciones causadas por vecinos incívicos:

  • Ascensores: Pintadas en las paredes, daños a paredes y suelo, rayadas en el cristal, botones en mal estado, suciedad provocada en el suelo, etc.
  • Vestíbulo y escalera: Suciedad provocada (bolsas de basura chorreando, papeles, etc.), rayadas y daños en paredes.
  • Terrado y terrazas: Mala conservación y actuaciones negligentes.

Estos actos incívicos y otros más se agravan cuando causan un perjuicio económico a la comunidad de propietarios.

El problema es que casi siempre se desconoce quien los ha ocasionado por lo que no se le puede reclamar.

Lógicamente, cuando exista un mal uso de los elementos comunes y se haya verificado el causante o causantes, la comunidad de propietarios podrá reclamar su subsanación y en caso de daños, la reposición del elemento común dañado a su estado original a cargo del causante.

Terrazas de uso exclusivo

Solo en las terrazas de uso exclusivo de la propiedad se puede atribuir sin equívoco la responsabilidad al propietario en caso de mala conservación o daños a la misma causados por negligencia.

En este caso, se deberá demostrar la responsabilidad del propietario.

Para ello, se tendrá que solicitar un peritaje a cargo de técnico competente (normalmente, un arquitecto) para que determine si los daños existentes han sido causados por un mal uso o una actitud negligente del propietario.

Y si así se determina, la comunidad de propietarios tendrá argumentos para reclamar la reparación de dichos daños al propietario causante.

Cámaras de videovigilancia

Para las situaciones que no sea fácil poder determinar que propietario ha sido causante de mal uso o daños a elementos comunes por ser zonas de uso compartido entre todos los propietarios, la única solución sería la instalación de cámaras de videovigilancia.

Esto suele ocurrir especialmente cuando existen actos vandálicos reiterados en las zonas comunes.

En nuestro despacho, administramos una comunidad de propietarios que ha tenido que realizar una instalación de cámaras de videovigilancia en todo el edificio (y no solo en el vestíbulo como suele ser lo habitual), debido a que hay un vecino que realiza actos vandálicos frecuentes en zonas comunes de diferente gravedad.

El efecto disuasorio de esta medida ha sido evidente, pero ha obligado a la comunidad a efectuar un desembolso económico elevado.

Mal uso o daños causados por inquilinos

También nos podemos encontrar con la situación que los actos vandálicos o mal uso contra elementos comunes sean ocasionados por personas que no sean los propietarios del inmueble, sino los inquilinos.

En ese caso, y si se ha detectado al responsable, la comunidad de propietarios deberá requerir tanto al propietario como al inquilino causante la subsanación de los daños ocasionados o la situación de mal uso de los elementos comunes.

Resumen

En el supuesto que haya daños en elementos comunes tanto por un propietario como por el ocupante del inmueble, la comunidad de propietarios podrá ejercer contra los responsables acción de cesación mediante el trámite procesal correspondiente, previo acuerdo en reunión al efecto.

El juez puede condenar al propietario causante, en el supuesto que continúen los actos vandálicos y perjudiciales contra la comunidad, a la privación del uso del bien inmueble por un periodo máximo de dos años, y si el causante es el inquilino, a la extinción del contrato de arrendamiento.

En Finques Chicote velamos para que, en las comunidades de propietarios que administramos, los propietarios que hacen un mal uso de los elementos comunes asuman su responsabilidad.

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