La Junta de Propietarios es el órgano supremo de una comunidad de propietarios y está integrada por todos los propietarios de los elementos privativos (locales, pisos, plazas de parking, trasteros, etc.)
Atribuciones de la junta de propietarios
Entre las atribuciones de la junta de propietarios tenemos las siguientes:
- Nombrar o remover a los propietarios que formarán los cargos de la comunidad, tales como Presidente, Vicepresidente, Secretario, Tesorero, Vocal, etc.
- Poder modificar el título de constitución.
- Poder aprobar los estatutos registrales y el reglamento de régimen interior, si existen.
- Aprobar los estados de cuentas anuales y los presupuestos de gastos para el siguiente ejercicio.
- Aprobar la ejecución de obras de mantenimiento o reparación necesarias.
Estas serían las atribuciones más destacables, que no las únicas, de la junta de propietarios, y se desarrollan siempre en las reuniones adoptando los acuerdos necesarios. En este post explicamos en detalle los cometidos o competencias que tiene una Junta de Propietarios.
Tipos de reuniones de la junta de propietarios
Dentro de las reuniones que puede efectuar la junta de propietarios tenemos las reuniones ordinarias y las extraordinarias.
La junta de propietarios tiene la obligación de hacer una reunión ordinaria al año y cuantas reuniones extraordinarias sean necesarias.
¿Quién convoca las reuniones de la junta de propietarios?
Las reuniones de la junta de propietarios las convoca siempre el presidente de la comunidad de propietarios, o cuando lo soliciten el 25% de propietarios que representan a su vez, el 25% de las cuotas de participación.
También puede haber reuniones de la junta de propietarios, sin convocatoria previa, si concurren todos los propietarios y acuerdan de forma unánime celebrar una reunión y los puntos a tratar en la misma.
¿Cómo se convocan las reuniones de la junta de propietarios?
Las reuniones de la junta de propietarios se comunican mediante una convocatoria que debe expresar de forma muy clara:
- El orden del día con los puntos a tratar en la reunión.
- El lugar, día y hora de la reunión.
- En Cataluña hay una única hora para el inicio de la reunión.
- En el resto de España la reunión se convoca a una hora en primera convocatoria y media hora más tarde en segunda convocatoria.
- Relación de propietarios morosos que no podrán votar si no están al corriente de pago el día de la reunión.
Las convocatorias de las reuniones pueden remitirse al propietario por cualquier medio (carta, email, etc.) que este haya indicado previamente como medio de comunicación.
En Cataluña se deben remitir con 8 días de antelación y en el resto de España con 6 días.
Número de propietarios asistentes necesarios para poder adoptar acuerdos
En Cataluña, la junta de propietarios se puede constituir de forma válida independientemente del número de propietarios que asistan, ya que como indicábamos, hay una única hora de inicio.
En el resto de España hay dos convocatorias: En la primera convocatoria podrá iniciarse la reunión siempre y cuando asistan la mayoría de propietarios de la comunidad que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación.
Ejemplo: Si una comunidad tiene 13 departamentos, la reunión se podrá iniciar en primera convocatoria si asisten 7 departamentos que sumen también el 50% o más de cuotas de participación.
Si no fuera factible en primera convocatoria, se podrá iniciar la reunión media hora después en segunda convocatoria, cualquiera que sea el número de propietarios.
¿Quiénes pueden asistir a la reunión de la junta de propietarios?
Pueden asistir las personas que sean titulares registrales de cualquier departamento de la comunidad de propietarios o en su defecto, a quien deleguen su representación.
Los propietarios morosos antes del inicio de la reunión podrán participar en la misma pero no podrán votar los acuerdos.
Mayorías necesarias para poder adoptar acuerdos en una reunión
Para consultar las mayorías necesarias para adoptar acuerdos, mejor dirigirse a nuestros artículos publicados anteriormente al respecto:
Acuerdos por mayorías cualificadas.
¿Cómo se registran los acuerdos adoptados en una reunión?
Una vez concluida la reunión de la junta de propietarios, el secretario levantará un acta donde detallará los propietarios asistentes, las delegaciones y los acuerdos adoptados.
Posteriormente, la remitirá a todos los propietarios por el mismo sistema que envió previamente la convocatoria.
El acta se deberá transcribir después a un libro de actas legalizado por notario o por el registrador de la propiedad.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Durante estos años hemos realizado miles de reuniones de juntas de propietarios tanto ordinarias como extraordinarias, siendo muy importante reflejar correctamente los acuerdos adoptados en las actas a fin de evitar problemas futuros.