El final del verano es un buen momento para revisar el estado del edificio y preparar la comunidad para los episodios de lluvia del otoño. En Cataluña, el clima mediterráneo puede dar lugar a precipitaciones intensas: anticiparse resulta especialmente importante antes de que el agua ponga de manifiesto problemas pendientes de resolver.
La recomendación de Protección Civil es clara: antes de las lluvias, conviene revisar la cubierta y mantener limpios los bajantes y desagües. Son actuaciones preventivas que deben formar parte del cuidado habitual del inmueble, no reservarse únicamente para cuando aparece una gotera.
Los datos del sector asegurador confirman la magnitud del problema: según los informes de percances de UNESPA, la patronal de las aseguradoras españolas, los daños por agua son la principal causa de siniestros en las comunidades de propietarios, con más de 900.000 casos anuales y desembolsos diarios de las aseguradoras cercanos al millón de euros. La prevención no es solo una buena práctica: es la forma más eficaz de evitar que una incidencia menor acabe convirtiéndose en un problema costoso.
En Finques Chicote, ayudamos a nuestras comunidades tanto en la prevención como en la gestión de incidencias relacionadas con el agua y la humedad. El objetivo es organizar las revisiones necesarias y abordar los problemas detectados antes de que se conviertan en una urgencia.
Qué conviene revisar en el edificio antes de las lluvias
Terrados y terrazas: impermeabilización, juntas y desagües
En los terrados y terrazas conviene comprobar el estado del pavimento, las juntas y los puntos de evacuación del agua. Los sumideros deben mantenerse libres de hojas y otros residuos, evitando utilizar objetos punzantes que puedan dañar la impermeabilización. Las roturas, la pérdida de piezas o las humedades en plantas inferiores requieren una valoración técnica.
Antes de encargar una reparación o una nueva impermeabilización, recomendamos concretar qué problema se pretende resolver y qué trabajos incluye el presupuesto. Conviene comprobar que la actuación propuesta responde al diagnóstico técnico realizado, y no únicamente a que mejore el aspecto visual de la superficie.
Claraboyas: vidrios, juntas y sellados
Las claraboyas necesitan una revisión específica de sus vidrios, juntas y sellados, así como de los posibles puntos de entrada de agua. Estos elementos deben incluirse expresamente en la inspección preventiva de la cubierta.
La seguridad es esencial: no debe suponerse que una claraboya puede soportar el peso de una persona. Su revisión debe organizarse con medios de acceso y protección adecuados frente al riesgo de caída a través de elementos frágiles.
Bajantes y colectores: comprobar la evacuación del agua
Conviene comprobar que bajantes y colectores evacúan correctamente y no presentan fugas ni obstrucciones. Una reducción apreciable del desagüe, olores persistentes o pérdidas de agua justifican una revisión. Retirar los residuos de la superficie no resuelve necesariamente un problema situado dentro de la red.
Fachadas: fisuras, grietas y desprendimientos
La revisión debe prestar atención a fisuras, grietas, manchas de humedad y deterioros del revestimiento, incluidos los encuentros con otros elementos. Los desprendimientos o las deformaciones requieren valoración técnica; la actuación no debe limitarse a ocultar sus señales visibles.
Trabajos verticales: una opción que debe valorarse técnicamente
Los trabajos verticales, también conocidos como trabajos con cuerdas o técnicas de acceso mediante cuerdas, consisten en que el operario acceda a la cubierta, la fachada u otras zonas altas del edificio suspendido y asegurado con cuerdas, en lugar de utilizar un andamio u otra plataforma de trabajo.
Este sistema puede facilitar determinadas intervenciones en zonas de difícil acceso, pero no sustituyen automáticamente a los andamios u otros medios auxiliares.
La elección debe basarse en la evaluación de riesgos y en las características de la actuación. La Inspección de Trabajo recuerda que el acceso mediante cuerdas está condicionado a que pueda ejecutarse de forma segura y a que no esté justificado utilizar otro equipo más seguro. También exige planificación, formación y condiciones meteorológicas que no comprometan la seguridad de los trabajadores.
Por tanto, al comparar presupuestos, recomendamos valorar tanto la solución constructiva como los medios previstos para ejecutarla.
Humedades: identificar el origen antes de reparar
No todas las humedades proceden de una filtración de lluvia. El agua presente en un edificio puede tener distintos orígenes, como las precipitaciones, la condensación del vapor de agua o la humedad del terreno que asciende por capilaridad. Estas situaciones responden a mecanismos diferentes, tal y como explicamos con más detalle en nuestro artículo sobre los distintos tipos de humedades y filtraciones en comunidades de propietarios. Este último origen —la humedad procedente del subsuelo— es especialmente frecuente en garajes y sótanos situados en zonas con nivel freático alto; puede consultar nuestra guía sobre cómo actuar ante filtraciones de aguas freáticas en garajes.
Por eso, una mancha no constituye por sí sola un diagnóstico. Antes de decidir la reparación, conviene determinar de dónde procede la humedad, cómo llega al elemento afectado y qué circunstancias favorecen su aparición. La investigación técnica sobre estas patologías subraya la importancia de un diagnóstico preciso para elegir una solución adecuada. Además, no todas las humedades corren a cargo de la comunidad de la misma manera: profundizamos en esta cuestión en nuestro artículo sobre si la comunidad de propietarios debe reparar todas las humedades.
Como pauta práctica, recomendamos anotar cuándo aparece la humedad, si coincide con lluvias, qué zonas afecta y si ya se han realizado reparaciones. Esta información puede acompañar la visita técnica y ayudar a reconstruir el historial de la incidencia.
Además de la molestia estética, una humedad no resuelta a tiempo puede llegar a afectar a la estructura del edificio, por lo que conviene tratarla con la misma seriedad en zonas poco visibles —sótanos, cuartos de instalaciones— que en las viviendas.
Repintar la zona afectada tiene sentido como acabado final, una vez resuelta la causa; hacerlo antes solo oculta temporalmente un problema cuyo origen sigue sin conocerse.
Con qué frecuencia deben revisarse los elementos del edificio
El Código Técnico de la Edificación establece distintas periodicidades según el elemento. El DB HS 5 prevé limpiar cada seis meses los sumideros de cubiertas transitables y, al menos, anualmente los de las no transitables. El DB HS 1 contempla también la limpieza y comprobación de los desagües de cubierta después de tormentas importantes. Estas referencias deben integrarse, según el ámbito de aplicación del CTE, con las instrucciones específicas de mantenimiento.
En Cataluña, el Decreto 67/2015 regula la inspección técnica de los edificios de viviendas y el libro del edificio, que recoge información para su conservación. Las instrucciones de mantenimiento deben contemplar las operaciones necesarias y su periodicidad. Si su edificio ya ha superado los 45 años y quiere saber qué ocurre en caso de que el resultado de la inspección no sea favorable, puede consultar nuestra guía sobre qué hacer si la ITE no supera la inspección en Cataluña. Por ello, la revisión previa a las lluvias debe incorporarse a la planificación del edificio, sin sustituir la inspección técnica ni las actuaciones que correspondan por las deficiencias detectadas.
Nuestra recomendación es aprovechar el cambio de estación para comprobar qué tareas están pendientes, quién debe ejecutarlas y cómo se documentará su realización.
Quién debe conservar y reparar el edificio
Normativa estatal y regulación propia catalana
La Ley estatal 38/1999, de Ordenación de la Edificación, establece en su artículo 16 el deber de los propietarios de conservar la edificación mediante un uso y mantenimiento adecuados. También contempla la conservación y transmisión de la documentación del edificio y de sus garantías.
Por su parte, el artículo 10.1.a de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (LPH estatal), regula las actuaciones necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble en su ámbito de aplicación.
En Cataluña existe una regulación propia de la propiedad horizontal (LPH catalana), recogida en el libro quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006. Su artículo 553-44 obliga a la comunidad a conservar los elementos comunes, mantener las instalaciones y asumir las reparaciones necesarias.
Terrazas de uso exclusivo: no todas las reparaciones corresponden al mismo propietario
El artículo 553-43 del Código Civil de Cataluña distingue entre el uso exclusivo y la naturaleza común del elemento. El propietario que disfruta de una terraza común de uso exclusivo asume su conservación y mantenimiento. En cambio, las reparaciones por defectos constructivos o estructurales, o que afectan y benefician al conjunto del inmueble, corresponden a la comunidad, salvo que deriven de un mal uso o de una mala conservación.
En consecuencia, ante una filtración desde una terraza, recomendamos revisar conjuntamente el diagnóstico técnico y la documentación de la finca antes de atribuir el coste de la reparación. La pregunta no debería ser únicamente quién utiliza ese espacio, sino qué ha fallado y por qué. Este mismo criterio resulta útil cuando el origen de la humedad se sitúa en la vivienda situada justo encima: puede ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre qué hacer cuando el piso de arriba produce humedades.
Cómo actuar si aparece una filtración
Para organizar la respuesta de la comunidad, proponemos tres pasos:
- Comunicar y documentar la incidencia. Avise a la administración o a la presidencia, indique dónde aparece el agua y aporte fotografías y fechas, siempre que pueda hacerlo sin exponerse a un riesgo.
- Solicitar una valoración y ordenar las actuaciones. Diferencie las medidas urgentes de protección, la reparación del origen y la posterior reposición de los acabados. Pida que el presupuesto detalle el alcance de los trabajos y conserve los informes y justificantes. Para las actuaciones urgentes, muchas comunidades recurren al fondo de reserva, pensado precisamente para atender este tipo de gastos de conservación sin necesidad de aprobar una derrama inmediata.
- Comunicar el posible siniestro a la aseguradora y revisar la póliza. La cobertura depende del riesgo asegurado y de los límites pactados: disponer de un seguro no significa que cualquier filtración o cualquier trabajo de reparación esté cubierto (puede consultar con más detalle qué cubre exactamente el seguro de la comunidad de propietarios). La Ley de Contrato de Seguro también establece el deber de comunicar el siniestro en un plazo máximo de siete días desde que se tiene conocimiento, o en el plazo más amplio que prevea la póliza.
Si la situación evoluciona hacia una inundación, la prioridad es la seguridad. No acceda a garajes o sótanos para recuperar bienes; siga las indicaciones de Protección Civil y, ante una emergencia, llame al 112.
Para otras situaciones urgentes en la comunidad —cortes de suministro, desprendimientos, averías del ascensor—, hemos preparado una guía específica sobre cómo actuar ante emergencias en comunidades de propietarios.
Antes de vender o alquilar: revisar también el estado de conservación
Si está pensando en vender o alquilar una vivienda o un local comercial, recomendamos incorporar a la preparación de la operación una revisión de las incidencias de humedad conocidas y de las actuaciones pendientes en el edificio.
Conviene reunir los informes disponibles, los presupuestos, las facturas de reparaciones anteriores y, cuando proceda, la documentación comunitaria relacionada. El objetivo es poder explicar el estado del inmueble con claridad y decidir qué actuaciones resulta conveniente abordar antes de comercializarlo.
Nuestra recomendación es ir más allá de la mejora estética: cuando una humedad todavía no tiene diagnóstico, lo prioritario es aclarar su origen, y solo después plantearse cómo disimular sus efectos visibles.
Anticípese a las lluvias con Finques Chicote
Revisar el edificio antes de las lluvias es una oportunidad para poner orden en el mantenimiento y decidir cómo abordar las incidencias pendientes. Esa misma atención al estado de conservación es importante cuando se prepara la venta o el alquiler de un inmueble.
Finques Chicote es una empresa ubicada en la ciudad de Barcelona, colegiada tanto como administrador de fincas como agente de la propiedad inmobiliaria (API). Presta servicio principalmente en Barcelona y en su área metropolitana, incluidos municipios limítrofes como L’Hospitalet de Llobregat, Sant Just Desvern y Sant Cugat del Vallès, entre otros.
Si su comunidad no tiene administrador o, aun teniéndolo, se plantea cambiar, le ayudamos a organizar el mantenimiento, gestionar las incidencias y coordinar las intervenciones con los técnicos y las empresas especializadas que correspondan.
Si desea vender o alquilar una vivienda o un local comercial, le acompañamos en la preparación y gestión de la operación, teniendo en cuenta el estado del inmueble y las cuestiones que convenga resolver o documentar.
Contacte con Finques Chicote y explíquenos qué necesita su comunidad o su inmueble. Demos el primer paso para preparar el edificio frente a las lluvias o planificar su próxima operación inmobiliaria.