Los garajes situados debajo de los edificios en ciudades costeras o cercanas a ríos pueden verse afectados por filtraciones de aguas freáticas.

Las aguas freáticas son aguas subterráneas y pueden encontrarse a diferentes profundidades dependiendo de la zona.

Cuando se construye un edificio con garaje en una zona de aguas freáticas altas, se deben adoptar medidas constructivas para evitar que estas aguas puedan filtrar al interior del parking situado en los sótanos del edificio.

Teóricamente, las paredes del garaje deberían hacer la función de una piscina invertida. O sea, al revés que una piscina que debe evitar que se escape el agua al exterior, en un parking rodeado de aguas freáticas se debería evitar que el agua entrara en su interior.

No obstante, eso no siempre se consigue, ya sea por defectos en la construcción o por no adoptarse las medidas estructurales pertinentes a fin de evitar futuros problemas.

Si la construcción de un parking en una zona de aguas freáticas no se ha realizado de forma correcta, pronto se verá afectado por filtraciones de agua líquida a su interior a través de los muros perimetrales.

Si eso se produce, la comunidad de propietarios del garaje debería actuar de la siguiente forma:

  • Si no han transcurrido 10 años desde la construcción del edificio donde está ubicado el parking, podrá efectuar reclamación contra el seguro decenal que de forma obligatoria debió haber contratado la constructora del edificio.
  • El seguro decenal cubre los daños producidos en los elementos estructurales de la edificación (cimentación y estructura) que pongan en peligro su resistencia mecánica y estabilidad, ya sea por vicios o defectos, durante los 10 años posteriores a la terminación de la obra.
  • Previamente, será preciso que la comunidad de propietarios del parking solicite un informe técnico pericial confeccionado por un arquitecto o por un ingeniero, donde se demuestre que los problemas de filtraciones de aguas freáticas en el garaje han sido ocasionados por una deficiente construcción del mismo.
  • Si la reclamación contra el seguro decenal no surte efecto, a la comunidad de propietarios del parking le quedará la vía de interponer demanda judicial.

Hay que destacar que en función del nivel de afectación que pueda tener el garaje respecto a las filtraciones de aguas freáticas, el coste económico necesario para solucionar el problema puede ser bastante elevado.

Aparte, existe el problema de afectación a la estructura motivado por la entrada de agua de forma constante a través de los muros pantalla de hormigón del perímetro del parking.

En el supuesto que una comunidad de propietarios parking se vea afectada por filtraciones de aguas freáticas, y al hilo de lo comentado anteriormente, deberá seguir estos pasos:

  • Realizar una reunión extraordinaria monográfica para tratar el problema, y acordar la contratación de un arquitecto o ingeniero para la confección de un informe técnico pericial sobre el problema existente y la solución necesaria que se deberá aplicar.
  • Dicho acuerdo se adopta por la mayoría de los propietarios y cuotas de participación.
  • Una vez realizado el informe, se tendrá que convocar nueva reunión extraordinaria con la asistencia del arquitecto o ingeniero, a fin de exponer el resultado de su informe y en función de este, adoptar acuerdos sobre las acciones pertinentes que se deberán llevar a cabo con objeto de poder resolver el problema de filtraciones.

Es importante saber que todo el proceso será lento y supondrá un sustancial desembolso económico inicial por parte de la comunidad de propietarios parking, que podrá ser recuperado si prosperan las reclamaciones que la comunidad deberá realizar.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Muchas de ellas son parking, y en algunas debido a su situación, han ocurrido episodios de filtraciones de aguas freáticas, por lo que sabemos cómo actuar ante este tipo de situaciones.

Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente en temas legales, asuntos normativos y/o en cuestiones como las expuestas en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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