Uno de los problemas más comunes en una comunidad de propietarios son las humedades que afectan a locales y viviendas.
Existen varios tipos de humedades:

  • Humedades por escapes de conducciones de agua.
  • Humedades en techos.
  • Humedades por capilaridad.
  • Humedades por condensación.

A priori, se suele asumir que cuando un local o vivienda tiene humedades, corresponde a la comunidad de propietarios su solución. Pero, ¿esto es así en realidad? ¿Cualquier humedad debe ser reparada a cargo de la comunidad de propietarios?

Vamos a analizar los diferentes tipos de humedades y posibles responsabilidades para verlo más claro:

Humedades por escapes de conducciones de agua

Las humedades producidas por escapes de conducciones de agua suele ser uno de los problemas más habituales que afectan a locales y viviendas.
Las conducciones de agua pueden ser de agua sanitaria (montantes) o de aguas residuales (bajantes). Normalmente los montantes suelen estar a la vista, transcurriendo por los patios de luces, y los bajantes pueden encontrarse a la vista pero también empotrados o en cajones de obra. Cuando estas conducciones tienen pérdidas, pueden causar humedades a locales o viviendas.

Si la filtración de agua de un montante ocurre antes de la llave de paso del local o vivienda, será responsabilidad de la comunidad su solución; y si sucede después de la llave de paso, corresponderá al propietario del piso o local.

Respecto a los bajantes, si la pérdida ocurre en el tramo general que recoge las aguas de locales o viviendas, será la comunidad quien tenga que afrontar la solución. Sin embargo, si el escape ocurre entre los desagües del local o vivienda hasta la conexión al bajante general, será responsabilidad del propietario el sufragar el problema.

Humedades en techos

Las humedades en techos de locales o viviendas, si no se producen por problemas en los desagües del cuarto de baño o de la cocina de la vivienda sita justo encima, entonces normalmente acostumbran a ser causadas por patios o terrazas.
Dichos patios o terrazas tienen una capa impermeabilizante que cuando pierde su efectividad, puede provocar humedades y filtraciones al local o vivienda inferior.
Como quiera que patios y terrazas son elementos comunes de uso y disfrute del propietario, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios.

No obstante, si se demuestra por un técnico que la causa ha sido debida a negligencia o falta de mantenimiento ordinario del propietario del local o vivienda donde está ubicado el patio o terraza, entonces la responsabilidad será de éste.

Humedades por capilaridad

Este tipo de humedades habitualmente afectan a sótanos, locales o viviendas de planta baja, o sea, en contacto con el suelo, ya sea en superficie o por debajo de ella.

Se observa que van del suelo hacia arriba hasta alcanzar una cierta altura. (Un ejemplo muy gráfico de este tipo de humedades es cuando metes parte de un terrón de azúcar en el café y observamos cómo este va subiendo hacia arriba en el terrón)

Este tipo de humedades suele ser causado por aguas subterráneas, aumento del nivel freático, rieras subterráneas o rotura de canalizaciones que van por el subsuelo, generalmente albañales o cualquier otra conducción que vaya soterrada.
Corresponde a la comunidad de propietarios solucionar este tipo de humedades.

Humedades por condensación

Las humedades por condensación suelen aparecer en las paredes y techos de las viviendas en los meses fríos debido a la diferencia de temperatura exterior (fría) con la temperatura interior de las viviendas (caliente) debido a la calefacción. Esto sucede principalmente cuando las fachadas no están aisladas térmicamente y eso impide que se rompa el puente térmico creado.

Habitualmente, las zonas afectadas dentro de la vivienda tienen poca ventilación, y la humedad en cuestión tiene una forma característica debido al moho que aparece en ella.

La subsanación de este tipo de humedades acostumbra a ser responsabilidad del propietario de la vivienda, quien deberá adoptar medidas para impedir su aparición, como ventilar más la zona afectada, no tener la calefacción con una temperatura muy elevada, limpiar con productos fungicidas las paredes afectadas y aplicar pinturas fungicidas. Adoptando estas medidas suelen desaparecer en un alto porcentaje.

Como vemos, en la mayoría de tipos de humedades la responsabilidad suele ser de la comunidad de propietarios, salvo en las humedades por condensación. No obstante, dentro de los otros tipos de humedades hay excepciones en las cuales compete al propietario causante resolver el problema.

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En todo caso, la figura del administrador de fincas aparece como el profesional adecuado para orientar a la comunidad de propietarios en determinar la solución correcta para cada caso de humedades.

En la administración Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en el área metropolitana de Barcelona y administramos alrededor de 400 comunidades de propietarios. Cada día nos enfrentamos con numerosísimos casos de humedades que afectan a los locales comerciales y viviendas de nuestros clientes, por lo que es preciso poder adoptar las medidas necesarias para solucionarlas determinando a priori a quién corresponde dicha solución.

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