Según se indica en la ley de propiedad horizontal, el título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, también llamada escritura de obra nueva y división horizontal (EONYDH), que en todo caso debe contener:
- La descripción del inmueble en conjunto, que ha de indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
- La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si corresponde, las especiales que les atañan, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
- Un plano descriptivo del inmueble.
- Los estatutos, si existen.
- Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
- La previsión, si corresponde, de formación de subcomunidades.
Este documento es fundamental en toda comunidad de propietarios que se precie, ya que contiene toda la información del edificio, describiendo sus características y los diferentes elementos privativos o entidades registrales que lo componen.
¿Qué es la cuota general de participación?
Uno de los datos más importantes dentro de los elementos privativos es la cuota general de participación.
Dicho dato expresado en un porcentaje, sirve para el cálculo de la parte proporcional de los gastos comunitarios que deberá asumir el elemento privativo.
La suma de todas las cuotas de participación siempre da 100%.
Por lo tanto, a mayor cuota de participación de un elemento privativo, mayor participación en los gastos de la comunidad de propietarios hay.
¿Es una comunidad o una mancomunidad?
Es importante destacar que si la EONYDH engloba varias comunidades o subcomunidades, entonces estamos ante una mancomunidad, por lo que los elementos privativos tendrán en ese caso dos cuotas de participación: una respecto a la subcomunidad a la que pertenece y otra respecto a la mancomunidad.
En ambos casos, también debe sumar el 100%.
Otro de los datos importantes es saber si la EONYDH contiene estatutos registrales y/o cláusulas finales.
Cláusulas finales
Es habitual encontrar al final de la EONYDH, cláusulas relevantes de cara al funcionamiento de la comunidad de propietarios, como por ejemplo:
- Posibilidad de segregar o agrupar entidades registrales.
- Colocación de rótulos por parte de los propietarios de los locales.
- Constitución de servidumbres.
- Elección de los cargos de la
- Determinación del reparto de gastos con posibilidad de exclusión de ciertos gastos a varios departamentos como los locales y/o garajes
Especialmente importante es la posibilidad de que existan cláusulas sobre el reparto de gastos de la comunidad de propietarios como, por ejemplo, que los locales queden excluidos de los gastos de escalera (luz, ascensor, limpieza, etc.)
En este caso, esta cláusula prevalece por encima de la ley de propiedad horizontal, por lo que los locales no tendrán la obligación de participar proporcionalmente en los gastos de escalera, como sí deberían hacerlo en caso de no existir dicha cláusula.
Posibles modificaciones de la escritura
Por otro lado, en el supuesto que la comunidad de propietarios se plantee la posibilidad de modificar alguna cláusula de la EONYDH o las cuotas de participación, se deberán tener en cuenta las mayorías necesarias para ello.
En el caso de las cuotas de participación, su posible modificación exigirá el voto unánime de todos los propietarios.
Es comprensible que sea así, porque como hemos indicado, la cuota de participación determina la parte proporcional de gastos de la comunidad que debe asumir un elemento privativo, por lo que cualquier modificación de la misma, sobre todo si se incrementa, supondrá que al elemento privativo le tocará pagar más.
Ante el supuesto de modificar alguna cláusula o incluso los estatutos si forman parte de la EONYDH, requerirá el voto de la mayoría cualificada de 4/5 partes de propietarios y cuotas de participación.
En resumen, para una correcta administración de una comunidad de propietarios, aparte de la ley de propiedad horizontal, será fundamental atenerse a lo indicado en la EONYDH y sus posibles cláusulas finales que pueden dar aspectos tan importantes como el reparto de gastos de la comunidad de propietarios de forma proporcional entre los elementos privativos que la componen.