Dentro de una comunidad de propietarios existen elementos que son comunes y elementos que son privados, pero entre ellos hay elementos que pueden confundir y plantear dudas a los propietarios respecto a si son de titularidad comunitaria o privativa.

Esta cuestión es muy importante ya que si deben repararse hay que saber a quién corresponde asumirlo, si a la comunidad de propietarios o a un propietario en particular.

Veamos algunos ejemplos.

Elementos que parecen comunitarios pero son privados:

Puerta y cerradura del buzón

Los buzones son uno de esos elementos que se prestan a confusión. Recientemente publicamos un artículo sobre ellos, donde explicábamos que en el caso de avería o daño en la puerta o en la cerradura, la reparación corresponde al propietario del buzón y no a la comunidad de propietarios.

Timbre de la vivienda

El pulsador del timbre que hay en el rellano junto a la puerta de nuestra vivienda se trata de un elemento privado, por lo que si se avería, el propietario deberá asumir la reparación, tanto si el fallo es del zumbador como si es del propio pulsador (incluyendo mecanismo y embellecedores)

Marco y puerta de la vivienda

Tanto el marco como la puerta de acceso a la vivienda deben mantener la estética del resto de puertas de las viviendas del edificio, no obstante cualquier reparación o sustitución de las mismas siempre va a cargo del propietario.

Es habitual que los propietarios sustituyan las puertas de origen por otras más seguras, por lo que el coste siempre lo ha de asumir el propietario.

Telefonillo o monitor del portero electrónico

Este es otro de los elementos que lleva a confusión sobre quién debe asumir el coste de cualquier reparación o sustitución.

Esto es debido a que la instalación del portero electrónico o videoportero tiene dos partes. Una comunitaria (placa exterior y cableado) y otra privada (telefonillo o monitor del interior de la vivienda).

Por ello, cualquier avería relativa al dispositivo que se halla en el interior de la vivienda va siempre a cargo del propietario.

Toma de antena de TV

Con respecto a la instalación de la antena de TV también tenemos dos partes: una parte comunitaria que comprende a la antena exterior, a los amplificadores y al cableado, y otra parte privada que incluye la toma interior en la vivienda.

Dentro de las tomas interiores de las viviendas disponemos de dos tipos: tomas intermedias y tomas finales.

Las tomas intermedias son las que tienen una entrada para la conexión de la antena de TV y una salida que alimenta a la siguiente toma de la siguiente vivienda (la vivienda que se halla justo en la planta inferior). Este tipo de conexión se llama conexión en cascada y las tomas individuales de cada vivienda forman parte de la instalación comunitaria de la antena de TV.

Las tomas finales se tratan de tomas en las viviendas que tienen una entrada donde se conecta la televisión y no hay salida a otra toma para plantas inferiores. En este caso, la toma de antena se considera un elemento privado.

Persianas y ventanas

Las persianas y ventanas deberían mantener la estética de la fachada, cosa que no siempre ocurre, pero si se dañan o estropean, aunque sean elementos exteriores, corresponderá al propietario su reparación o sustitución.

Lo mismo pasaría con la posible rotura de un cristal de la ventana: es el propietario quien ha de asumir su sustitución.

Desagües de la vivienda

Todos los desagües que hay en cocina y cuartos de baño son privados hasta la conexión a los bajantes generales del edificio.

Para saber si una tubería es privada o común debemos analizar de quien es el agua que discurre por su interior.

En el caso de los desagües, el agua solo es de la vivienda propiamente dicha, pero en el caso de los bajantes se mezclan las aguas del resto del edificio.

Vehículo que sufre un robo en el parking

Muchas personas piensan erróneamente que si le roban cualquier elemento del vehículo que tiene aparcado en su plaza de parking o incluso el propio vehículo, es el seguro del parking quien debe asumir el siniestro, pero esto no es así, ya que los seguros comunitarios de parkings no cubren los robos en los vehículos ni los robos de vehículos. Es el seguro del propio vehículo privado quien se ha de hacer cargo. Los seguros de los parking solamente cubren el robo de elementos intrínsecos al parking, tales como extintores, luces, puertas, etc.

 

Elementos que parecen privados pero son comunitarios:

Balcones y terrazas

Los balcones y terrazas son otro de los elementos de discordia respecto a su titularidad.

Hay que destacar que los balcones y terrazas son elementos comunes pero de uso privado.

Por lo tanto, cualquier reparación que se deba de llevar a cabo en los mismos y que no sea imputable a negligencia del propietario, lo tendrá que  asumir la comunidad.

Eso sí, el propietario está obligado a realizar el mantenimiento ordinario del balcón o terraza, tanto del pavimento como de las barandillas.

Terrazas de áticos

En este caso sucede lo mismo que en el punto anterior de balcones y terrazas.

Se trata de un elemento común de uso privado y que, en este caso, es además el techo del edificio, algo similar a la cubierta.

Por ello es muy importante un correcto mantenimiento periódico por parte del propietario de la terraza, ya que cualquier avería de esta implica humedades a la vivienda sita debajo.

Patios de luces

Los pisos bajos o entresuelos suelen tener un patio en el llamado patio de luces.

En este caso se trata de lo mismo que las terrazas de los áticos, por lo que tenemos un elemento común de uso privado.

Corresponderá al propietario el mantenimiento ordinario del mismo, y a la comunidad cualquier reparación no imputable a un mal uso.

Instalación de elementos privados en zonas comunes

Es habitual que en zonas comunes como serían las fachadas, los balcones, las terrazas, los patios de luces, etc., los propietarios instalen equipos de aire acondicionado, toldos, macetas, tendederos, adornos varios, etc., en fin, cualquier elemento de uso privado.

En estos casos lo correcto sería siempre solicitar permiso previo a la comunidad de propietarios, ya que como hemos indicado anteriormente, muchas de estas zonas son de uso privado pero son comunes en su titularidad.

Paredes y columnas de parkings

Muchos propietarios de plazas de parking ponen elementos privados (armarios o colgadores de bicicletas, por ejemplo) en las paredes y columnas cercanas a su plaza de aparcamiento.

Estas columnas y paredes se tratan de elementos comunitarios, por lo que su uso privativo debe contar siempre con el permiso de la comunidad.

Llaves de paso de agua y gas

La reparación o sustitución de las llaves de paso de agua y gas en las viviendas va a cargo de la comunidad de propietarios, mas cualquier avería posterior de la instalación de agua o gas en la vivienda la ha de cubrir el propietario.

 

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. La titularidad de algunos elementos en la comunidad, como los comentados, muchas veces suelen ocasionar dudas a los propietarios, por ello, el consejo que siempre damos es, ante la duda, consultar al administrador de fincas, que es el profesional cualificado capaz de informar correctamente.

Y si su comunidad de propietarios necesita de un administrador de fincas debidamente formado y cualificado, capaz de asesorar y orientar en asuntos normativos y/o legales como el expuesto en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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