Esta es una de las preguntas habituales con la que nos encontramos los administradores de fincas en las reuniones de las comunidades de propietarios.
Para poder responder a la pregunta, lo primero de todo es analizar el contenido de esta.
Por un lado, tenemos que se habla de las barandillas de los balcones.
Los balcones de un edificio son elementos comunes que forman parte de la fachada del edificio. Y, por lo tanto, las barandillas al formar parte de los balcones son a su vez parte de la fachada, por lo que también son elementos comunes.
En base a este planteamiento, se entendería que, al tratarse de elementos comunes, sería responsabilidad de la comunidad de propietarios su mantenimiento.
No obstante, un balcón se trata de un elemento común de uso y disfrute exclusivo del propietario de la vivienda que tiene su acceso. Eso quiere decir que el balcón de mi vivienda es un elemento común pero solo puedo acceder yo.
Veamos la diferencia entre elementos comunes similares, pero uno es de uso exclusivo y otro que no lo es.
- La cubierta de un edificio se trata de un elemento común de tipo horizontal al que puede acceder cualquier propietario.
- El balcón de un piso se trata de un elemento común de tipo horizontal, pero al que solo puede acceder el propietario de la vivienda.
Por lo tanto, como un balcón es un elemento común de uso exclusivo, la ley indica claramente que corresponde al propietario su conservación y mantenimiento ordinario. Eso comprende todos los elementos que integran el balcón, entre los que se encuentran las barandillas y sus anclajes, así como el suelo.
Por lo tanto, el responsable del mantenimiento de las barandillas de los balcones es el propietario de la vivienda que tiene acceso al mismo, entendiéndose por mantenimiento su limpieza y pintado periódico.
Conviene destacar que cualquier patología que sufra un balcón y sus partes integrantes derivadas del envejecimiento de los elementos estructurales, corresponderá a la comunidad de propietarios su solución.
Sucede muchas veces que cuando los administradores de fincas respondemos a esta cuestión en las reuniones de vecinos, algún propietario suele decir que ha visto que en otro edificio que se está rehabilitando la fachada también se reparan las barandillas de los balcones a cargo de toda la comunidad de propietarios. Cierto. Esto es así y no entra en conflicto con lo manifestado anteriormente.
Cuando se rehabilita una fachada de un edificio, se realizan trabajos de reparación en todos los elementos que componen dicha fachada: paredes verticales, balcones, barandillas, ventanas, etc.
Habíamos indicado que corresponde al propietario el mantenimiento ordinario de las barandillas, pero si la comunidad de propietarios acomete una obra de rehabilitación de la fachada, debe reparar todos los elementos que componen la misma sin exclusión alguna.
Al realizar una rehabilitación integral de la fachada, se reparan todos los elementos comunes de la misma, independientemente de que sean de uso exclusivo o no, ya que la ley indica que solo corresponde al propietario de un elemento común de uso exclusivo su mantenimiento ordinario, pero no su reparación, siendo esta responsabilidad de la comunidad de propietarios.
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Dicho esto, lo habitual es que los propietarios no realicen labores de mantenimiento de las barandillas de los balcones, o sea, de su lijado y pintado periódico, encontrándonos muchas veces con edificios que tienen en su mayoría las barandillas en un estado lamentable de mantenimiento, por lo que solo se solucionan estos problemas cuando la comunidad de propietarios acomete la rehabilitación de la fachada.
Es importante que los administradores de fincas realicemos una labor pedagógica en las reuniones informando a los propietarios de cuales son sus obligaciones ya que, en muchos casos, desconocen las mismas y piensan que el mantenimiento ordinario de cualquier elemento común corresponde a la comunidad de propietarios, y esto no siempre es así.
En Finques Chicote como administradores de fincas en Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968 y con alrededor de 15.000 clientes, intentamos que los propietarios sean conscientes de cuales son sus derechos pero, muy importante, también cuáles son sus obligaciones para con la comunidad.