En casi todas las comunidades de propietarios existen elementos comunes cuyo uso exclusivo esta vinculado a elementos privativos.

Dentro de estos elementos comunes podemos encontrar terrazas, patios, jardines, cubiertas, etc. Los más habituales suelen ser las terrazas de los áticos y los patios de los pisos inferiores.

Este uso exclusivo se suele determinar normalmente en el título constitutivo de la comunidad de propietarios, aunque también se puede vincular el uso exclusivo mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.

En principio, la existencia de estos usos exclusivos de elementos comunes no representa ningún problema dentro de la comunidad de propietarios, salvo cuando se debe realizar alguna reparación en los mismos.

¿Quién se hace cargo del mantenimiento ordinario de los elementos comunes de uso privado?

La ley de propiedad horizontal indica claramente que el mantenimiento ordinario de estos elementos corresponde al propietario del elemento privativo que tiene el uso exclusivo.

Por mantenimiento ordinario se entiende el cuidado y limpieza periódica del elemento, evitando su deterioro y advirtiendo al presidente o al administrador de fincas de cualquier daño que se detecte en el mismo.

Especialmente importante es mantener limpios los desagües de terrazas y patios para que puedan evacuar el agua en caso de lluvia, riego, etc., ya que si están embozados pueden provocar un aumento súbito del agua de lluvia en caso de tormentas y provocar entradas de agua tanto a la propia vivienda como a las viviendas ubicadas debajo.

Si el propietario prevé largos periodos de ausencia en la vivienda, deberá dejar encargado dicho mantenimiento a otras personas.

¿Quién se hace cargo de las reparaciones extraordinarias en los elementos comunes de uso exclusivo?

Si se producen daños estructurales en dichos elementos comunes de uso exclusivo, no imputables a falta de mantenimiento ordinario, corresponderá a la comunidad de propietarios la reparación de esos daños, ya sea una actuación parcial o total.

Es en estas situaciones cuando pueden surgir problemas y discrepancias dentro de la comunidad de propietarios, puesto que, al tener que asumir la reparación entre todos los propietarios, es habitual imputar al propietario del elemento privativo la responsabilidad del daño existente atribuyéndole una falta de mantenimiento o negligencia en el uso de éste.

Es muy importante que, cuando haya discrepancias sobre la causa de los daños, se contrate al profesional pertinente (arquitecto o arquitecto técnico) para que determine la causa real que ha provocado los daños, evitando las opiniones de todos los vecinos.

Las reparaciones habituales que se realizan en estos elementos comunes de uso exclusivo suelen ser:

• Terrazas: Reparación parcial en alguna parte de esta o rehabilitación total por existir humedades/filtraciones hacia el piso inferior
• Patios: Lo mismo que en el caso de las terrazas, aunque en este caso las filtraciones suelen afectar a locales o parkings. También es más raro que puedan ocurrir si el patio esta protegido con una claraboya en su parte superior.

¿Qué ocurre si la responsabilidad es del propietario que tiene el uso exclusivo?

Como hemos indicado, es posible que, como consecuencia de la irresponsabilidad del propietario del elemento privativo, se produzcan daños en el elemento común de uso exclusivo o que, por negligencia de este, se causen daños a otros departamentos del inmueble.

Entre los posibles daños por irresponsabilidad, el más factible es causar daños al elemento común que nada tienen que ver con problemas estructurales sobrevenidos u originarios, como, por ejemplo, instalar en una terraza de un ático una piscina hinchable o portátil, o maceteros de excesivo tamaño y peso.

En estos casos, se pueden causar daños importantes a la estructura debido al exceso de peso concentrado en pocos metros cuadrados de superficie y que, en caso de que se produzcan, serán responsabilidad del propietario.

Entre los posibles daños a terceros por negligencia nos encontramos con el problema comentado anteriormente de no mantener perfectamente limpios los desagües de terrazas o patios, lo que puede provocar en caso de fuertes lluvias un aumento súbito del nivel del agua que desborda los límites de la terraza o patio y puede afectar, tanto a la propia vivienda como a los departamentos inferiores.

En este caso, también será responsabilidad del propietario el asume de la reparación de los daños que se puedan causar a si mismo o a otros.

Resumen

A modo de resumen, podemos indicar que es si un elemento privativo tiene el uso exclusivo de un elemento común, el propietario deberá realizar un mantenimiento periódico de ese elemento a fin de evitar el deterioro de éste, prestando especial atención a desagües y sumideros.

Así mismo, deberá evitar la instalación de elementos anexos inadecuados y con excesivo peso que puedan afectar a la estructura del elemento común. En el caso de que surjan dudas sobre la responsabilidad de los daños que puedan existir, se deberá contratar a un profesional para que haga un diagnóstico y determine responsabilidades.

En Finques Chicote administramos numerosas comunidades de propietarios que tienen pisos áticos con terrazas y pisos entresuelos con patios, siendo los pisos con terrazas una fuente de conflictos debido a los problemas estructurales que surgen en las terrazas por envejecimiento de las mismas, lo que provoca humedades y filtraciones a los pisos inferiores.