Las comunidades de propietarios están formadas siempre por elementos privativos y elementos comunes.

El uso de los elementos privativos parece claro (otra cuestión es el mal uso), pero muchas veces no está claro el uso (o también el mal uso) que hacen los propietarios de los elementos comunes.

¿Y cuales son los elementos comunes?

Veamos lo que dice el artículo 396 del Código Civil, germen de la actual ley de Propiedad Horizontal:

“Los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos  de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

Los propietarios de los elementos privativos tienen un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes y está representado por el coeficiente o cuota de participación que figura en la escritura de propiedad.

Problemática en el uso de los elementos comunes

Normalmente, la problemática en el uso de los elementos comunes viene derivada de un mal uso o uso abusivo de los mismos por parte de los propietarios y/o inquilinos.

Estas son algunas de las cuestiones que al respecto a veces se plantean los propietarios:

¿Cómo debe proceder la comunidad ante el depósito de utensilios en zonas comunes?

Las zonas o elementos comunes no pueden ser aprovechados de forma privativa por cualquier propietario del inmueble.

Si algún propietario deposita cualquier tipo de utensilio, trasto, etc., en zonas comunes, primero deberá ser advertido por el presidente y/o el administrador de fincas para que lo retire a la mayor brevedad posible.

Si hace caso omiso, el presidente deberá requerir de forma fehaciente al vecino infractor para que retire dicho depósito y si continúa en dicha actitud, la comunidad de propietarios podrá ejercer el acto de cesación que se tramita de acuerdo con las normas procesales correspondientes.

La comunidad de propietarios, de forma unilateral, no debe coger los utensilios/trastos y tirarlos a los vertederos públicos. En todo caso, se podrán guardar en un cuarto común, previa advertencia al propietario para que los recoja de dicho lugar.

¿Podría limitarse o prohibirse el uso de algún elemento a los propietarios, sancionando incluso al moroso con estas medidas?

No se puede limitar o prohibir el uso de un elemento común a cualquier propietario, ya que como indicábamos anteriormente, tiene un derecho de copropiedad sobre los mismos.

Y si se detecta que algún propietario hace un mal uso, como el caso anteriormente reseñado de depósito de utensilios, se le deberá advertir de forma fehaciente de ello y en caso de continuar, acordar en junta el acto de cesación.

Tampoco se puede prohibir a un propietario moroso que haga uso de algún elemento común como, por ejemplo, el ascensor, elemento típico que viene a la mente de cualquier propietario cuando se plantea esta cuestión.

Que un propietario sea moroso no quiere decir que no pueda usar los elementos comunes de una comunidad de propietarios porque como comentábamos anteriormente, tiene un derecho de copropiedad.

¿Qué alcance tiene la utilización privativa?

La ley de propiedad horizontal indica que los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra restricción que las que derivan del régimen de propiedad horizontal.

La clave es que dentro de un elemento privativo se puede hacer todo aquello que no perjudique a otros propietarios o a la propia comunidad.

Por ejemplo, si se hacen obras de reforma, estas no podrán disminuir la solidez ni los accesos al edificio, ni alteren la configuración exterior.

Lógicamente, no se podrán realizar actividades que sean molestas o insalubres.

¿Cuándo podrían arrendarse o venderse los elementos comunes?

Ciertos elementos comunes podrán arrendarse o venderse si así lo acuerdan las mayorías necesarias de una comunidad de propietarios.

Como elementos factibles de arrendarse son las antiguas viviendas portería, locales o trasteros comunes, fachadas, medianeras y cubiertas del edificio.

Las viviendas, locales y trasteros se alquilan mediante un contrato de arrendamiento.

Las fachadas se alquilan normalmente para poner lonas publicitarias durante un proceso de rehabilitación de esta.

Las medianeras se alquilan para carteles publicitarios.

Las cubiertas se alquilan para la instalación de antenas de telefonía móvil o carteles publicitarios.

En Cataluña se precisa una mayoría cualificada de 4/5 partes para el arrendamiento de elementos comunes si es por un plazo superior a los 15 años. En caso contrario, será válida la mayoría simple.

Como elementos factibles de venderse tenemos también las antiguas vivienda portería, locales o trasteros comunes.

En caso de que las 4/5 partes de propietarios estén de acuerdo en ello, primero deberá desafectarse el elemento común (dotarlo de entidad registral) y posteriormente, venderlo. En todo el proceso, el presidente deberá estar facultado para realizar todas las gestiones y trámites necesarios.

 

En Finques Chicote como administradores de fincas de Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968, sabemos la indignación que se manifiesta en muchos propietarios cuando alguno de ellos hace un mal uso de los elementos comunes o un uso abusivo.

Es obligación del administrador de fincas advertir a los propietarios infractores de ello de forma amistosa pero firme, trasladándoles que, la comunidad de propietarios, si llega el caso, por dicha actitud podrá presentar demanda mediante vía judicial.