Cuando se es propietario de un bien inmueble privativo (local, piso, etc.) existe la sensación de que se puede hacer en la propiedad lo que uno quiera y que no existen límites para ello, ya que lo comunitario es “lo de fuera”, por decirlo de alguna forma.

Nada más lejos de la realidad. Es evidente que, si se es titular de un bien inmueble, se puede ejercer el derecho de propiedad sin ninguna restricción, salvo aquellas restricciones que derivan del régimen de propiedad horizontal.

¿Puedo hacer obras de reforma en mi piso?

Sí, pero siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios o a la misma comunidad, además de que no pueden disminuir la solidez ni la estructura del edificio, ni afectar a la accesibilidad de la finca, ni tampoco se pueden hacer obras que alteren el aspecto exterior del edificio.

Como vemos, sí que puedo hacer obras en mi propiedad, pero con ciertas limitaciones.

Por otro lado, y es una cuestión que muchos propietarios olvidan, cuando se quieren hacer obras de reforma en un local o vivienda, es obligado comunicarlo al presidente o al administrador, si lo hubiere, aparte de colocar en lugar visible el permiso de obras para conocimiento del resto de propietarios.

Este último aspecto es muy importante, ya que es muy habitual que los administradores de fincas recibamos llamadas o avisos de propietarios de un edificio conforme se están haciendo obras en otras viviendas de las que no se tienen conocimiento.

También hay que tener en cuenta que, si las obras que se está previsto realizar conllevan una alteración de los elementos comunes, previamente a su inicio se debe poner en conocimiento de la comunidad ya que su ejecución precisará del acuerdo de la junta de propietarios.

En este caso, será imprescindible aportar en dicha reunión, la máxima información técnica posible (mejor si asiste el responsable de la obra), para que el resto de los propietarios puedan votar en consecuencia.

No obstante, y en el supuesto que un propietario efectúe obras de esta índole sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, podrá esta exigir al propietario la reposición de los elementos comunes alterados a su estado original.

Sin embargo, se entiende que la comunidad habrá dado su consentimiento si:

  • La ejecución de las obras es notoria y evidente 
  • No disminuye la solidez del edificio
  • No supone la ocupación de elementos comunes
  • No supone la constitución de nuevas servidumbres 
  • La comunidad no se ha opuesto en el plazo de cuatro años a contar desde la finalización de las obras

Dentro de estas obras podríamos encuadrar el típico cerramiento de un balcón o la ampliación de la vivienda de los pisos ático mediante la anexión de parte de la terraza.

Como vemos, en caso de que se realicen este tipo de obras sin consentimiento de la comunidad de propietarios (lo más habitual), será necesario que esta actúe rápido para impedir que la obra prescriba y no se pueda actuar posteriormente.

También es muy importante tener en cuenta que cuando se realiza el arrendamiento de un bien inmueble privativo o se transmite el uso y disfrute del mismo de cualquier otra forma como, por ejemplo, un uso turístico, los propietarios continúan manteniendo su responsabilidad y sus obligaciones ante la comunidad.

Viene esto al caso en relación con la típica situación en la que un inquilino u ocupantes de un piso de uso turístico causan problemas de convivencia con el resto de los ocupantes del inmueble, y el propietario se desentiende totalmente de su responsabilidad y obligaciones.

Otra cuestión que debe tener en cuenta un propietario de un bien inmueble es su obligación de comunicar al secretario de la comunidad de propietarios el cambio de titularidad del piso o local, ya que mientras no lo comunique responde solidariamente de las deudas para con la comunidad.

Este aspecto es difícil que se produzca ya que lo habitual es cuando una persona vende su bien inmueble solicite al secretario un certificado conforme está al corriente de pago de las deudas de la comunidad,

Pero hay situaciones, las menos, que esto no se produce por lo que la persona que ha vendido el piso o local sigue siendo responsable de las deudas comunitarias que se genere la propiedad.

Finalmente, otra de las cuestiones importantes que debe tener en cuenta un propietario de un piso o local es que debe permitir de forma obligatoria el acceso a su propiedad para la ejecución de cualquier obra de conservación o mantenimiento de los elementos comunes o privativos si no existe otra forma de poder realizarla o esa posible otra forma es excesivamente cara o gravosa para la comunidad de propietarios.

Estas situaciones suelen ocurrir de forma habitual como, por ejemplo, la obligación de realizar obras para reparar un elemento común desde el interior de una propiedad privada.

En este caso, nos podemos encontrar con la posibilidad que el propietario no permita el acceso o se niegue a colaborar.

Llegados a esta situación, se deberá requerir al propietario que tiene obligación de permitir el acceso para la ejecución de los trabajos.

En resumen, como vemos es evidente que si somos propietarios de un bien inmueble privativo (piso, local, etc.) tenemos unos amplios derechos de uso y disfrute de los mismos, pero también existen limitaciones y obligaciones ante las cuales un propietario no puede alegar desconocimiento para su cumplimiento.

En Finques Chicote, como administradores de fincas en Barcelona desde hace más de 50 años, nos encontramos muy a menudo con el desconocimiento de algunos propietarios respecto a sus obligaciones para con la comunidad de propietarios de la que forman parte, por lo que tenemos que recordarles que, aparte de tener derechos en su propiedad, también tienen unas obligaciones que cumplir.