Problemas frecuentes en el uso privativo de elementos comunes
En todas las comunidades de propietarios existen elementos comunes de uso privativo, que son aquellos espacios o instalaciones que, aunque son propiedad de todos los propietarios, su uso está reservado a uno o varios propietarios en particular.
Descubre más sobre los elementos comunes en las comunidades de propietarios.
Conflictos más comunes en comunidades de propietarios
Los principales conflictos relacionados con estos elementos suelen derivar del uso de balcones, terrazas y patios, especialmente cuando requieren rehabilitación.
¿Quién debe asumir los costes de reparación?
Aunque el uso sea privativo, según el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, terrazas, patios y balcones son elementos comunes. Por lo tanto, corresponde a toda la comunidad de propietarios asumir las reparaciones necesarias en estos elementos.
Mantenimiento ordinario y extraordinario en elementos comunes de uso privativo
Obligaciones del propietario con uso privativo
El propietario que disfruta de un elemento común de uso privativo es responsable de su mantenimiento ordinario y buen uso. Esto incluye mantener limpias las terrazas, balcones y patios, y asegurarse de que los desagües estén despejados para evitar filtraciones.
Para profundizar en este tema, puedes leer sobre el uso y disfrute de los elementos privativos.
Responsabilidad de la comunidad de propietarios
Cuando los daños se deben al envejecimiento o causas naturales, la comunidad de propietarios debe realizar y costear la rehabilitación del elemento dañado.
¿Cómo resolver dudas sobre responsabilidades?
Contratación de un técnico para evaluar daños
Si existen dudas sobre las causas de los daños, es recomendable contratar a un técnico cualificado que emita un informe detallando las causas y determinando si el coste corresponde al propietario o a la comunidad.
Consultar los estatutos de la comunidad
Es importante revisar las escrituras de obra nueva y los estatutos de la comunidad, ya que algunas comunidades pueden tener cláusulas específicas sobre la responsabilidad de las reparaciones en elementos comunes de uso privativo.
Responsabilidades en el mantenimiento de elementos comunes
Los elementos comunes de un edificio deben mantenerse adecuadamente por la comunidad de propietarios, siendo una obligación reflejada en la ley de propiedad horizontal.
Si la comunidad tiene contratado un administrador de fincas, será este profesional quien se encargue de todo lo relacionado con el mantenimiento del edificio.
Dentro de estos elementos podemos encontrar elementos estructurales como fachadas, cubiertas, patios de luces, bajantes, etc., así como ascensores, antena TV, interfonos, puertas comunes, extintores, etc.
El mantenimiento de todos los elementos comunes debe ser realizado de forma preventiva por los profesionales competentes en cada materia, quienes deberán informar a la comunidad cuando se hayan de acometer intervenciones correctivas para solucionar problemas que puedan surgir.
Por otro lado, los propietarios, inquilinos y cualquier tipo de persona que viva en una comunidad de propietarios tienen la obligación de cuidar y respetar todos los elementos comunes de la misma, y advertir al presidente y/o al administrador de cualquier posible incidencia que se detecte.
Si un propietario dispone en su vivienda de un elemento común de uso privativo como puede ser una terraza o un patio, tendrá la obligación de efectuar un mantenimiento preventivo periódico. La comunidad tendrá la obligación de realizar las reparaciones extraordinarias de dicho elemento.
Si se ocasionan daños a los elementos comunes por culpa de la negligencia de cualquier vecino, este será responsable del daño causado y deberá asumir el coste económico de su reparación.
Procedimientos para solicitar reparaciones en zonas comunes
Cualquier propietario puede solicitar reparaciones en zonas comunes. Se especifica concretamente que debe ser un propietario, no pudiendo hacerlo inquilinos u otro tipo de vecinos. Estos últimos, si detectan alguna deficiencia en elementos comunes deberán ponerlo en conocimiento del propietario del local o vivienda.
Veamos con un ejemplo cuáles serían los pasos a seguir:
- Un propietario detecta que se ha caído un trozo de un murete perimetral existente en el terrado del edificio.
- Seguidamente, deberá informar de este incidente al presidente, y/o al administrador si la comunidad tiene contratado los servicios de este profesional.
- Si se lo ha comunicado al presidente, éste puede hacer dos cosas:
- Encargarse de avisar al profesional pertinente para revisar la incidencia y plantear soluciones.
- Encargar dicho cometido al administrador en el caso que la comunidad haya contratado los servicios de dicho profesional.
- El profesional revisará la incidencia y emitirá el correspondiente presupuesto para su solución.
- El presidente podrá aprobar la solución de la incidencia dependiendo de la relevancia y coste económico de la misma. Si tuviera un coste económico muy elevado, se ha de aprobar en reunión.
- Una vez aprobado el presupuesto, el profesional procederá a solucionar la incidencia.
Es muy importante tener presente que ningún propietario puede encargarse particularmente de solventar cualquier incidencia en un elemento común.
Destacamos esta cuestión ya que, en ocasiones, se han dado situaciones en las que los propietarios que han llevado a cabo reparaciones de elementos comunes sin contar con el presidente o el administrador, han pretendido que la comunidad asuma el coste de los mismos.
Casos comunes de conflictos por uso privativo de elementos comunes
Los elementos comunes de uso privativo son una fuente de conflictos en las comunidades de propietarios.
Eso sucede porque se trata de elementos cuyo uso y acceso es exclusivo del propietario de la vivienda, siendo los más habituales las terrazas y patios.
Los problemas siempre aparecen cuando se debe realizar una reparación correctiva en estos elementos.
La tendencia habitual de algunos copropietarios es culpar de negligencia al propietario que tiene el uso del elemento común e imputarle la responsabilidad del problema existente, sin tener pruebas técnicas de ello.
Como hemos indicado anteriormente, los propietarios de estos elementos comunes de uso privativo tienen la obligación de realizar un mantenimiento preventivo periódico.
Por ejemplo, los propietarios de áticos acostumbran a tener muchas macetas y plantas en las terrazas, lo que provoca caída de hojas, tierra, etc., que pueden embozar los desagües, por ello se deben tener siempre limpias las vías de evacuación en previsión de que pueda llover de forma abundante y evitar que los sumideros no puedan tragar el agua de lluvia, dándose un efecto piscina en la terraza y se produzcan posibles filtraciones en la propia vivienda o en las viviendas de niveles inferiores.
Si un elemento común de uso privativo tiene alguna deficiencia, veamos un ejemplo de cuáles deberían ser los pasos a seguir:
- El propietario de una vivienda situada debajo de un ático detecta que en el techo del salón comedor situado debajo de la terraza de dicho ático tiene unas manchas de humedad.
- A continuación, este propietario deberá ponerlo en conocimiento del presidente, o administrador en el caso que la comunidad tenga contratado a este profesional.
- Si se lo ha comunicado al presidente, este puede hacer dos cosas:
- Encargarse de avisar al profesional pertinente para revisar la incidencia y plantear soluciones.
- Encargar dicho cometido al administrador, en el caso que la comunidad tenga contratado los servicios de este profesional.
- Ese profesional puede ser inicialmente un albañil, quien deberá revisar el piso afectado y seguidamente la terraza del piso ático en cuestión.
- Si el profesional detecta o sospecha que la causa de las humedades puede ser imputable a una negligencia del propietario del ático como, por ejemplo, falta de mantenimiento, ha de ponerlo en conocimiento del presidente y/o administrador.
- En este supuesto, se tendrá que avisar a un arquitecto o arquitecto técnico para que confeccione un informe técnico sobre las causas reales que han provocado las humedades en el piso inferior.
- Si dicho informe respalda la opinión del albañil y se verifica que se ha producido una negligencia del propietario del ático, tendrá que ser este quien asuma económicamente los daños causados al piso inferior, así como cualquier posible reparación.
- Si el albañil verifica que la causa de las humedades es debido a un problema de la capa impermeabilizante de la terraza como, por ejemplo, su envejecimiento, tendrá que confeccionar un presupuesto para su reparación que corresponderá asumir a la comunidad.
En estas situaciones se pone de manifiesto la importancia de que la comunidad de propietarios tenga contratado un administrador de fincas, ya que es el profesional adecuado para poder resolver estos problemas que habitúan ser fuente de conflictos, por consiguiente, en el caso que haya problemas en elementos comunes de uso privativo, se han de seguir los pasos indicados para determinar cuál ha sido la causa exacta y evitar opiniones sesgadas y opiniones sin fundamento técnico por parte de los vecinos.
Conclusión: Cómo gestionar los elementos comunes de uso privativo
En resumen, el mantenimiento ordinario de los elementos comunes de uso privativo corresponde al propietario que los disfruta, mientras que el mantenimiento extraordinario es responsabilidad de la comunidad de propietarios.
Para más información sobre la gestión de elementos comunes, puedes consultar el artículo sobre elementos que parecen comunitarios pero son privados, y viceversa.