Comenzamos con este artículo nuestra serie sobre las instalaciones comunes que componen un edificio, en este caso, los bajantes.
¿Qué son los bajantes?
Los bajantes son las tuberías que recogen las aguas residuales de los diferentes departamentos que componen el edificio, así como que también recogen las aguas pluviales.
Las aguas residuales pueden proceder de los fregaderos de las cocinas, de las duchas, de las bañeras y de los lavamanos (aguas grises) y de los retretes (aguas negras). Las aguas pluviales, como su nombre indica, se trata del agua de lluvia.
Normalmente discurren en vertical por patios de luces o patinejos. Los bajantes pluviales también pueden discurrir por fachadas, especialmente si son fachadas posteriores o traseras.
También pueden ir empotrados dentro de cajones de obra que pasan por las paredes de las viviendas y/o locales.
El material con el que están construidos es actualmente PVC y antiguamente eran de uralita (fibrocemento), aunque antiguamente también podían ser metálicos (plomo, cobre o hierro).
Los bajantes en la parte inferior del edificio acaban desembocando en el tubo albañal que transcurre en horizontal (con cierta inclinación o pendiente), y este es el que recoge todas las aguas residuales y/o pluviales.
El albañal discurre por debajo del suelo del vestíbulo y sale del edificio hasta desaguar al alcantarillado público. Si el edificio dispone de parking, entonces el albañal transitará por el techo de este.
Rehabilitación de bajantes
Cuando los bajantes del edificio tienen con frecuencia fugas y escapes de agua, la comunidad de propietarios suele plantearse su sustitución por otros nuevos.
Si se dan partes continuos y repetitivos al seguro del edificio, finalmente la compañía aseguradora puede llegar a desestimar los siniestros por considerar que estos son por falta de mantenimiento.
Los trabajos de sustitución se realizan normalmente mediante trabajos verticales o con jaula, discurriendo por los patios de luces.
Si los bajantes son de uralita, deberá intervenir en su reemplazo una empresa especializada en la retirada del amianto (componente en el material intrínseco de estos bajantes), existiendo un protocolo muy estricto al respecto que, si no se cumple, le conllevan a la comunidad sanciones administrativas de elevado importe.
En el caso que el bajante tenga una fuga aislada, el profesional es muy probable que proponga sustituir el tramo de tubería afectada.
La sustitución del albañal conlleva tener que levantar el pavimento del vestíbulo al discurrir por el subsuelo, salvo que haya un parking en el sótano, que en su caso, como indicamos anteriormente, se hallará en el techo de este.
En el supuesto que la comunidad de propietarios deba levantar el suelo del vestíbulo, lo habitual es que se plantee también la rehabilitación de dicho suelo, ya que se aprovecha tal circunstancia para adaptar el acceso al vestíbulo a personas con movilidad reducida, en caso de que no esté adaptado anteriormente (instalación de rampas, eliminación de escalones, instalación de Salvaescaleras, etc.).
Mantenimiento de bajantes
El mantenimiento de los bajantes vendrá determinado por lo que indique el Libro del Edificio.
A partir del año 1999, en los edificios de nueva construcción, la creación del Libro del Edificio es obligación del promotor y este se tiene que entregar a los usuarios finales del edificio.
Respecto a los edificios ya existentes, el libro se constituye con el primer Informe de Evaluación (IEE) o Inspección Técnica del Edificio (ITE), y tiene que contener toda la información relativa a los planes de rehabilitación, conservación y mantenimiento del edificio.
En resumen, contiene una serie de documentos que ponen a disposición de la comunidad de propietarios varios datos, información e instrucciones para:
- El uso correcto de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
- Poder efectuar el mantenimiento y conservación.
- Realizar las posteriores obras de reforma, o rehabilitación.
- Acreditar que se cumplen de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
En el caso de los bajantes y el albañal, es importante que periódicamente se efectúe una limpieza de estos mediante una empresa especializada en limpieza y desatascos de tuberías, empleando para ello un camión cuba de alta presión.
Inspecciones de bajantes
Los edificios que tengan más de 45 años tienen la obligación de realizar el IITE (Informe de la inspección técnica del edificio) o simplemente ITE.
El ITE es un sistema de control del estado de los edificios de viviendas (no comerciales). Sirve para verificar el nivel de seguridad del inmueble y sus departamentos. Consiste en una inspección visual que es realizada por técnicos competentes tales como arquitectos o arquitectos técnicos, quienes emiten un informe sobre el estado del edificio o donde reflejan las posibles deficiencias que puedan existir en el mismo.
Los bajantes, como parte del edificio, estarán incluidos dentro del IITE o ITE, y si se detectan deficiencias, se deberán acometer los trabajos necesarios para su subsanación.
¿Quién debe soportar el gasto?
Los gastos relativos a cualquier trabajo que se efectúe en los bajantes de un edificio deberán ser asumidos por la totalidad de los propietarios del mismo, normalmente por coeficiente de propiedad, salvo que la escritura de obra nueva o estatutos indiquen alguna exclusión.
Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente en temas legales, asuntos normativos y/o en cuestiones como las expuestas en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.