Continuamos con este artículo nuestra serie sobre los elementos comunes que componen un edificio, siendo que en esta ocasión abordaremos los patios de luces.
¿Qué son los patios de luces?
Los patios de luces son patios centrales interiores de un edificio: se trata de cerramientos que suelen dar a las cocinas, lavaderos y a veces, habitaciones. Son la parte menos visible de un edificio, ya que no se ven desde el exterior. Su objetivo es permitir la ventilación de las cocinas y lavaderos. En la parte superior suele encontrarse, aunque no siempre, rejillas de ventilación junto a una claraboya que permite la entrada de luz solar e impide el acceso de la lluvia. Por los patios de luces descienden las conducciones de agua potable, agua residual (cocinas y lavaderos), conducciones de gas y conducciones de telecomunicaciones.
Rehabilitación de patios de luces
Normalmente las rehabilitaciones de este elemento comunitario se llevan a cabo por estos 2 motivos:
- Bien porque han surgido deficiencias en el ITE (Inspección técnica de edificios)
- O bien porque se han manifestado deficiencias que obligan a su rehabilitación como grietas en las paredes o deterioro de la pintura.
Es muy habitual aprovechar la rehabilitación de las paredes para sustituir también los montantes y/o bajantes, ya que normalmente se deben emplear andamios, y es buen momento para aprovechary acometer todos los trabajos de reparación y mantenimiento que sean necesarios.
Cómo llevar a cabo el mantenimiento de patios de luces
El mantenimiento de los patios de luces vendrá determinado por lo que indique el Libro del Edificio. A partir del año 1999, en los edificios de nueva construcción, la creación del Libro del Edificio es obligación del promotor, y este se tiene que entregar a los propietarios finales del edificio. Respecto a los edificios ya existentes, el libro se constituye con el primer Informe de Evaluación (IEE) o Inspección Técnica del Edificio (ITE) y tiene que contener toda la información relativa a los planes de rehabilitación, conservación y mantenimiento del edificio, incluyendo, claro está, los patios de luces. En resumen, el Libro del Edificio contiene una serie de documentos con información e instrucciones para:
- El uso correcto de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
- Poder efectuar el mantenimiento y conservación.
- Realizar las posteriores obras de reforma, o rehabilitación.
- Acreditar que se cumplen de las obligaciones de la comunidad de propietarios.
Inspecciones: una pieza clave en el mantenimiento de patios de luces
Los edificios con una antigüedad constructiva de más de 45 años tienen la obligación de realizar el IITE (Informe de la inspección técnica de edificios) o simplemente ITE. El ITE es un sistema de control del estado de los edificios de viviendas (no comerciales). Sirve para verificar el nivel de seguridad del inmueble y sus departamentos. Consiste en una inspección visual que es realizada por técnicos competentes, tales como arquitectos o arquitectos técnicos, quienes emiten un informe sobre el estado del edificio. En este informe se reflejan las posibles deficiencias que puedan existir en el mismo. Los patios de luces, como parte del edificio, estarán incluidos dentro del IITE o ITE, y si se detectan deficiencias, se deberán acometer los trabajos necesarios para su subsanación.
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¿Quién debe pagar los gastos de rehabilitación de un patio de luces?
Los gastos relativos a los trabajos de rehabilitación que se efectúen en los patios de luces de un edificio deberán ser asumidos por la totalidad de los propietarios de éste, normalmente por coeficiente de propiedad, salvo que la escritura de obra nueva o estatutos indiquen alguna exclusión al respecto.