Las comunidades de propietarios tienen que realizar inspecciones obligatorias de ciertos servicios existentes en las mismas. Se trata a menudo de servicios sensibles que deben ser revisados de forma periódica para comprobar que cumplen con la normativa vigente.
Destacar que el incumplimiento de dichas inspecciones puede conllevar sanciones y la posibilidad de no cobertura por parte del seguro comunal en caso de siniestro.
Veamos cuales son estas inspecciones:
Inspección técnica de ascensores
Los ascensores instalados en las comunidades de propietarios tienen que ser inspeccionados de forma obligatoria cada cierto tiempo para determinar que son seguros para sus usuarios y que funcionan de forma correcta ya que son equipos que transportan a personas
Las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios deben realizarse dependiendo de la estructura y la finalidad del edificio:
- Cada 2 años en edificios industriales o locales de pública concurrencia.
- Cada 4 años los ascensores situados en comunidades de vecinos de cuatro o más niveles o que sirvan a 20 o más viviendas.
- Cada 6 años los ascensores instalados en el resto de edificios que no cumplan las condiciones anteriores.
La inspección de ascensor más habitual es la que se realiza cada 4 años, que son equipos instalados en las comunidades de propietarios residenciales. En el caso de edificios industriales, dicha inspección es cada 2 años, ya que se trata de ascensores con una frecuencia de uso muy superior a los ascensores de edificios residenciales.
Inspección electrotécnica de baja tensión
Este tipo de inspección revisa la instalación eléctrica de la comunidad de propietarios, ya sea finca o garaje, según detalle:
- Instalaciones eléctricas de servicios generales de más de 100 kW de potencia (equivalente a unas 20 viviendas): cada 10 años.
- Garajes con más de 25 plazas de aparcamiento: cada 5 años.
- Piscinas de más de 10 kW de potencia: cada 5 años.
- Salas de calderas: cada 5 años.
- Alumbrado exterior con una potencia de más de 5 kW: cada 5 años
En este caso, las inspecciones más habituales son en edificios de más de 100 kW de potencia y en garajes de más de 25 plazas.
Inspección de los sistemas de protección contra incendios
Este tipo de inspección es uno de los de más reciente aplicación. Su objetivo es revisar que los sistemas de extinción instalados cumplen con la normativa vigente.
En relación con las comunidades de propietarios, afecta principalmente a los garajes de más de 500 m2 de superficie y se debe realizar cada 10 años. En el caso de edificios que tengan sala de calderas de más de 600 kW, también debe realizarse una inspección cada 10 años. Es evidente que es muy importante que los sistemas de protección contra incendios funcionen de forma correcta en caso que se produzca un incendio.
En el caso de garajes, los sistemas de protección más habituales son:
- Extintores (polvo, CO2, etc).
- BIES (bocas de incendio).
- Detectores termovelocimétricos (detectan un aumento súbito de la temperatura, en cuyo caso disparan una alarma óptico-acústica)
- Detectores de monóxido de carbono (detectan una acumulación excesiva de CO y activan los sistemas de renovación de aire del garaje mediante los llamados grupos de ventilación forzada).
- Sprinklers (se trata de rociadores automáticos de agua instalados en el techo).
Inspección Técnica de Edificios (ITE)
La inspección técnica de edificios es una revisión que deben realizar los edificios que tengan más de 45 años.
La comunidad de propietarios deberá contratar un arquitecto para que realice la revisión del edificio y emita el correspondiente informe. Si el resultado de la inspección arroja la existencia de defectos, estos deberán ser subsanados dentro de los plazos estipulados en función del nivel de gravedad. Para ello, el mismo arquitecto que ha realizado la ITE u otro profesional, deberá elaborar un proyecto técnico que permitirá solicitar presupuestos a diferentes empresas del sector de rehabilitación de edificios.
Todas las inspecciones, salvo la ITE, deben ser realizadas por una OCA (Organismos de control autorizados) de forma conjunta con un técnico de la empresa mantenedora de cada servicio.
Posteriormente, un técnico de la OCA emitirá un acta con el resultado de la inspección, y en el caso que se detecten defectos, la empresa mantenedora del servicio deberá presentar a la comunidad de propietarios el correspondiente presupuesto para su subsanación en los plazos que se determinen el acta, y finalmente la OCA tendrá que realizar una nueva inspección para certificar que efectivamente los trabajos realizados subsanaron las anomalías detectadas en la inspección inicial.
Como indicábamos al principio, la no realización de las inspecciones obligatorias puede suponer que haya sanciones para la comunidad de propietarios, así como la no ejecución posterior de los trabajos necesarios para subsanar las deficiencias existentes.
En Finques Chicote, administradores de fincas de Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968 y con más de 400 comunidades administradas, sabemos de la importancia que todas nuestras comunidades de propietarios, tanto finca como parking, pasen las preceptivas inspecciones obligatorias de los servicios para que estos funcionen correctamente.