Artículo actualizado a fecha 13/03/2024

Las comunidades de propietarios tienen que realizar inspecciones obligatorias de ciertos servicios existentes en las mismas. Se trata a menudo de servicios sensibles que deben ser revisados de forma periódica para comprobar que cumplen con la normativa vigente.

Destacar que el incumplimiento de dichas inspecciones puede conllevar sanciones y la posibilidad de no cobertura por parte del seguro comunal en caso de siniestro.

Veamos cuales son estas inspecciones:

 

Inspección Técnica de Ascensores

Los ascensores instalados en las comunidades de propietarios tienen que ser inspeccionados de forma obligatoria cada cierto tiempo para certificar que son aptos, seguros y funcionan de forma correcta ya que son equipos mecánicos cuya finalidad es transportar personas.

Las inspecciones técnicas obligatorias de ascensores en los edificios deben realizarse dependiendo de la estructura y la finalidad de dicho edificio:

  • Cada 2 años en edificios industriales o locales de pública concurrencia.
  • Cada 4 años en comunidades de propietarios formadas por cuatro o más plantas o que sirvan a 20 o más viviendas.
  • Cada 6 años en el resto de edificios que no cumplan las condiciones anteriores.

La más habitual es la inspección cada 4 años, para ascensores instalados en las comunidades de propietarios residenciales.

En el caso de edificios industriales, dicha inspección es cada 2 años, ya que se trata de ascensores con una frecuencia de uso muy superior a los ascensores de edificios residenciales.

 

Inspección Electrotécnica de Baja Tensión

Este tipo de inspección revisa la instalación eléctrica de la comunidad de propietarios, ya sea finca o garaje, según detalle:

  • Instalaciones eléctricas de servicios generales de más de 100 kW de potencia (equivalente a unas 20 viviendas): cada 10 años.
  • Parkings con más de 25 plazas de garaje: cada 5 años.
  • Piscinas de más de 5 kW de potencia: cada 5 años
  • Salas de calderas: cada 5 años
  • Alumbrado exterior con una potencia de más de 5 kW: cada 5 años
  • Estaciones de recarga de vehículos: cada 5 años.
    • Instalaciones correspondientes a las infraestructuras para la recarga del vehículo eléctrico con P > 50 kW.
    • Instalaciones de recarga situadas en el exterior con P > 10 kW.
    • Todas las instalaciones que incluyan estaciones de recarga previstas para el modo de carga 4, P sin límite.

En este caso, las inspecciones más habituales son en edificios de más de 100 kW de potencia y en aparcamientos de más de 25 plazas.

 

Inspección de los Sistemas de Protección Contra Incendios (PCI)

Este tipo de inspección es uno de los de más reciente aplicación. Su objetivo es revisar que los sistemas de extinción instalados cumplen con la normativa vigente.

En relación con las comunidades de propietarios, afecta principalmente a los garajes de más de 500 m2 de superficie y se debe realizar cada 10 años.

En el caso de edificios que dispongan de sala de calderas de más de 600 kW, también debe efectuarse una inspección cada 10 años.

Es evidente que es muy importante que los sistemas de protección contra incendios funcionen de forma correcta en el supuesto que se produzca un incendio.

En el caso de parkings, los sistemas de protección más habituales son:

– Extintores (polvo, CO2, etc.).

– BIEs (Bocas de Incendio Equipadas).

– Detectores termovelocimétricos (detectan un aumento subito de la temperatura, en cuyo caso disparan una alarma óptico-acústica).

– Detectores de monóxido de carbono (detectan una acumulación excesiva de CO y activan los sistemas de renovación de aire del parking)

– Sprinklers (se trata de rociadores automáticos de agua instalados en el techo).

 

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

La Inspección Técnica de Edificios es una revisión que deben realizar los edificios que tengan más de 45 años.

La comunidad de propietarios deberá contratar un arquitecto para que realice la revisión del edificio y emita el correspondiente informe.

Si el resultado de la inspección arroja la existencia de defectos, estos deberán ser subsanados dentro de los plazos estipulados en función del nivel de gravedad.

Para ello, el mismo arquitecto que ha realizado la ITE u otro profesional, deberá elaborar un proyecto técnico que permitirá solicitar presupuestos a diferentes empresas del sector de rehabilitación de edificios.

 

Instalaciones Térmicas en Edificios

Sistemas de calefacción y agua caliente sanitaria:

  • La inspección periódica debe realizarse cada 4 años cuando la potencia (térmica) sea superior a 70 kW.

Sistemas de aire acondicionado:

  • La inspección periódica debe realizarse cada 4 años cuando la potencia (térmica) sea superior a 70 kW.

Inspección de la instalación térmica completa:

  • La inspección de la instalación térmica completa se hará coincidir con la primera inspección del generador de calor o frío, una vez que la instalación haya superado los quince años de antigüedad. Se debe realizar cada 15 años.

 

Instalaciones Petrolíferas

Las instalaciones de almacenamiento de carburantes y combustibles líquidos para el consumo en el propio edificio, deben realizar las siguientes revisiones, pruebas periódicas e inspecciones periódicas:

  • Depósitos de gasóleo entre 1000 y 3000 litros ubicados en interiores :

Revisión cada 10 años.

  • Depósitos de gasóleo mayores de 3000 litros ubicados en interiores: Revisión cada 5 años e inspección cada 10 años.
  • Depósitos de gasóleo entre 1000 y 5000 litros ubicados en exteriores: Revisión cada 10 años.
  • Depósitos de gasóleo mayores de 5000 litros ubicados en exteriores: Revisión cada 5 años e inspección cada 10 años

 

Pruebas de estanqueidad:

La primera prueba de estanquidad se debe realizar a los 10 años de su instalación o reparación.

  • Tanques:

Las pruebas de estanqueidad a realizar serán las siguientes:

    • Cada 5 años, pudiéndose realizar con producto en el tanque y la instalación en funcionamiento.
    • Cada 10 años, en tanque vacío, limpio y desgasificado, tras examen visual de la superficie interior y medición de espesores.

 Los tanques de doble pared con detección automática de fugas y los tanques enterrados en cubeto estanco con tubo buzo, no será necesario la realización de las pruebas periódicas de estanqueidad.

  • Tuberías:

Las tuberías deben ser sometidas cada 5 años a una prueba de estanquidad.

 

Todas las inspecciones, salvo la ITE, deben ser realizadas por un OCA (Organismo de Control Autorizado) de forma conjunta con un técnico de la empresa mantenedora de cada servicio.

Posteriormente, la OCA emitirá un acta con el resultado de la inspección, y en el caso que se detecten defectos, la empresa mantenedora del servicio deberá presentar a la comunidad de propietarios el correspondiente presupuesto para su subsanación en los plazos que se determinen en el acta, y finalmente la OCA tendrá que llevar a cabo una segunda inspección para cerciorarse que efectivamente los trabajos ejecutados subsanaron las anomalías detectadas en la inspección inicial.

Como indicábamos al principio, la no realización de las inspecciones obligatorias puede suponer que se produzcan sanciones para la comunidad de propietarios, así como la no ejecución posterior de los trabajos necesarios para subsanar las deficiencias existentes.

En Finques Chicote sabemos de la importancia de que todos nuestros administrados, sean comunidad de propietarios finca o comunidad de propietarios parking, pasen las preceptivas inspecciones obligatorias de los servicios que tienen contratados a fin de asegurarse que estos funcionan correctamente y que cumplen con la legislación vigente.

 

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