Seguimos con nuestra serie sobre los elementos comunes que componen un edificio. En una primera entrega hablamos de las fachadas, y ahora continuamos con la cubierta.

¿Qué es la cubierta de un edificio?

La cubierta es el cerramiento superior de un edificio. Su función es proteger el edificio de forma envolvente y estanca.

Los tipos de cubierta pueden ser:

  • Inclinada
  • Plana

La cubierta inclinada tiene una mayor pendiente para evacuar el agua de lluvia, por lo que es más adecuada para lugares con muchas precipitaciones. Normalmente es de teja o pizarra. Al final del tejado se deben colocar unos canalones para que evacuen el agua.

No suele representar muchos problemas de mantenimiento. En todo caso, fijar posibles movimientos de tejas o daños por impactos, como por ejemplo granizo.

Dentro de las cubiertas inclinadas existen numerosos tipos muy variados, pero podemos destacar:

  1. Cubierta a dos aguas: Es la más común y está compuesta por dos planos inclinados, que pueden ser simétricos o asimétricos. Este tipo de cubierta es muy funcional: drena bien el agua, es fácil de construir, facilita la ventilación y se adapta a la mayoría de los diseños arquitectónicos.
  2. Cubierta a cuatro aguas: Es algo más compleja y suele estar compuesta por cuatro planos inclinados. Al igual que la cubierta a dos aguas es bastante popular pero, al contrario que ésta, no permite una ventilación óptima. Este tipo de cubierta ofrece un mejor rendimiento en zonas con vientos fuertes.
  3. Cubierta holandesa: Es similar a una cubierta a cuatro aguas, pero tiene una cabeza (salientes abuhardillados) en ambos extremos de la casa. Este diseño facilita el acceso a la parte inferior de la cubierta, además de añadir luz natural y espacio extra.
  4. Cubierta a un agua: Se caracteriza por disponer de un solo plano de cubierta inclinado hacia un lado. Este diseño se suele utilizar en ampliaciones y con otros estilos de cubierta.

 

La cubierta plana es más propia de climas secos o templados, no obstante tiene el inconveniente de que puede provocar más goteras a los pisos inferiores, pese a que la mayoría de las cubiertas planas no son planas al 100%, sino que están ligeramente inclinadas. Esta inclinación sutil se supone que permite drenar mejor el agua, aunque el agua se puede estancar y el pavimento se puede fisurar. Asimismo, la capa impermeabilizante tiene una vida útil, y cuando ésta se cumple se debe de reponer.

Puede ser transitable o no, y puede ser ventilada (cubierta catalana) o no ventilada. La cubierta catalana tiene una cámara de aire entre el pavimento exterior y el forjado inferior, y en los laterales de la cubierta hay unas aberturas que permiten la ventilación. La cubierta no ventilada es la más común, siendo que se le pone una capa impermeabilizante y encima el pavimento, normalmente rasilla.

Rehabilitación de cubiertas

Cuando una comunidad de propietarios realiza trabajos de rehabilitación, uno de los principales elementos comunes a rehabilitar suele ser la cubierta, especialmente si es plana y no ventilada.

Normalmente, dicha rehabilitación se lleva a cabo, bien porque han surgido deficiencias en el ITE (Inspección Técnica del Edificio), bien porque se han manifestado deficiencias que obligan a su rehabilitación.

Los trabajos de rehabilitación de este tipo de cubierta pueden hacerse de dos formas:

  • Levantar todo el suelo, hasta llegar a una base firme, y entonces rehacer de nuevo las diferentes capas para conseguir que la cubierta sea estanca,
  • Aplicar pinturas impermeabilizantes encima del suelo existente como clorocauchos o poliurea.

La primera forma puede suponer que la cubierta dure unos 20 años sin tener que volver a rehabilitar, y la segunda forma representa una menor durabilidad, pero es más económica.

Mantenimiento de cubiertas

El mantenimiento de la cubierta vendrá determinado por lo que indique el Libro del Edificio.

A partir del año 1999, en los edificios de nueva construcción, la creación del Libro del Edificio es obligación del promotor y este se tiene que entregar a los usuarios finales del edificio.

Respecto a los edificios ya existentes, el libro se constituye con el primer Informe de Evaluación (IEE) o Inspección Técnica del Edificio (ITE), y tiene que contener toda la información relativa a los planes de rehabilitación, conservación y mantenimiento del edificio.

En resumen, contiene una serie de documentos que ponen a disposición de la comunidad de propietarios varios datos, información e instrucciones para:

  • El uso correcto de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
  • Poder efectuar el mantenimiento y conservación.
  • Realizar las posteriores obras de reforma, o rehabilitación.
  • Acreditar que se cumplen de las obligaciones de la comunidad de propietarios.

Inspecciones de cubiertas

Los edificios que tengan más de 45 años tienen la obligación de realizar el IITE (Informe de la Inspección Técnica del Edificio) o simplemente ITE.

El ITE es un sistema de control del estado de los edificios de viviendas (no comerciales). Sirve para verificar el nivel de seguridad del inmueble y sus departamentos. Consiste en una inspección visual que es realizada por técnicos competentes, tales como arquitectos o arquitectos técnicos, quienes emiten un informe sobre el estado del edificio o donde reflejan las posibles deficiencias que puedan existir en el mismo.

La cubierta, como parte del edificio, estará incluida dentro del IITE o ITE, y si se detectan deficiencias, se deberán acometer los trabajos necesarios para su solución.

¿Quién debe soportar el gasto?

Los gastos relativos a cualquier trabajo que se efectúe en la cubierta de un edificio deberán ser asumidos por la totalidad de los propietarios de este, normalmente por coeficiente de propiedad, salvo que la escritura de obra nueva o estatutos indiquen alguna exclusión.

Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente a los propietarios en asuntos legales y normativos, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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