La conflictividad en las comunidades de propietarios ha aumentado de forma sostenida en los últimos años. Un fenómeno que se intensificó especialmente en el período postpandemia del COVID-19, cuando la convivencia prolongada en los hogares agravó tensiones preexistentes y generó nuevas fricciones entre vecinos. A ello se suma una normativa cada vez más compleja que, sin el asesoramiento adecuado, puede derivar en conflictos que acaban en los juzgados.
Ante este escenario, la figura del administrador de fincas colegiado adquiere una importancia esencial. Más que un mero gestor de recibos y pagos, el administrador de fincas surge como una pieza clave en la prevención, gestión y resolución de conflictos, tanto en la vía extrajudicial como ante los tribunales.
Aunque el administrador de fincas no tiene la representación legal de la comunidad, función atribuida de manera exclusiva al presidente conforme al artículo 553-16 de la Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña y al artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal en el resto de España, su intervención resulta determinante en la práctica.
Veamos algunos ejemplos frecuentes:
Prevención de conflictos: la mejor gestión es la que evita el juzgado
Todos sabemos que el mejor juicio es el que no llega a celebrarse. La experiencia práctica demuestra que una gestión eficaz de un conflicto en fase extrajudicial permite en la mayoría de ocasiones evitar su judicialización.
- Los documentos: Actuaciones como los requerimientos, las advertencias, una adecuada redacción de convocatorias y actas, o las certificaciones de acuerdos, son fundamentales en la viabilidad de cualquier proceso futuro.
- Solidez probatoria: Cuando no se puede evitar ir al juzgado, una actuación profesionalmente correcta del administrador se convierte en un elemento esencial y diferenciador para dar valor a las acciones ejercitadas por la comunidad y para minimizar los riesgos.
Los conflictos más frecuentes en comunidades de propietarios
El devenir diario en una comunidad de propietarios genera una gran cantidad de situaciones donde el administrador debe actuar con gran precisión:
1. La lucha contra la morosidad
El procedimiento monitorio (regulado en el artículo 553-47 de la Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña y en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal en el resto de España) constituye la vía prioritaria para reclamar las deudas por impago de cuotas ordinarias, extraordinarias o aportaciones al fondo de reserva. Para iniciar este trámite, el administrador o el presidente necesitan aportar la certificación del acuerdo de liquidación de deuda. El administrador de fincas tendrá que calcular y desglosar correctamente la deuda, confeccionar el acta y notificarla fehacientemente al deudor, cuestión fundamental para evitar defectos formales que puedan archivar el procedimiento.
2. Vecinos ruidosos, incívicos o actividades prohibidas
Para ejercer la acción de cesación (artículo 553-40 de la Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña y el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en el resto de España) contra un propietario, es necesario efectuar un requerimiento fehaciente previo instándole a detener su actividad molesta. Aunque esto en realidad compete al presidente, los tribunales admiten la validez del requerimiento ejecutado por el administrador si este actúa bajo las instrucciones del presidente. Este paso previo es una herramienta fundamental para intentar resolver el problema.
3. Actos vandálicos y delitos
En casos de robos, hurtos o daños en zonas y elementos comunes, el conflicto requiere la presentación de denuncias ante la policía:
- El administrador puede formular estas denuncias si la comunidad ha adoptado un acuerdo previo para iniciar acciones legales.
- En el supuesto de que no haya acuerdo, el administrador deberá indicar al presidente que la denuncia la tiene que cursar él como representante legal.
- No obstante, el administrador puede realizar la presentación telemática si dispone del certificado electrónico de la comunidad.
Cuando el conflicto llega a los tribunales: el papel del administrador
Cuando el conflicto llega a los tribunales, el administrador debe proteger tanto a la comunidad de propietarios como a sí mismo:
- Como testigo: Al formar parte de la junta de gobierno, la credibilidad de su testimonio puede llegar a ser cuestionada en un juicio. Por ello, su declaración siempre debe ir sustentada por un soporte documental (actas, correos o requerimientos).
- Actas bien redactadas: Frente a propietarios que quieren impugnar acuerdos judiciales, es necesaria una gran formalidad en las actas. Un orden del día claro y una transcripción correcta de los acuerdos son la mejor arma, ya que este documento es una prueba relevante en sede judicial.
- Cálculo de cuotas: Una fuente habitual de conflictos y de reclamaciones por mala praxis es el cálculo incorrecto de las cuotas o el reparto de gastos. El administrador debe ceñirse al contenido del título constitutivo o los estatutos y no arrastrar errores de gestiones pasadas, ya que será responsable desde el momento de su nombramiento.
- Protección frente a la mala praxis: El incumplimiento de sus funciones puede generar responsabilidad civil si causa algún daño. Para protegerse, es de especial relevancia que el administrador de fincas advierta por escrito a la comunidad si intentan adoptar acuerdos contrarios a la ley.
Conclusión
El administrador de fincas desempeña un papel absolutamente esencial dentro de una comunidad de propietarios, especialmente si está colegiado. Una actuación preventiva, bien documentada y siempre bajo el amparo de la legalidad vigente, no solo es el mejor remedio para evitar los juzgados, sino que permite afrontarlos con garantías de éxito cuando la confrontación es inevitable.
¿Cuenta su comunidad con un administrador de fincas colegiado?
La diferencia entre una gestión que previene y una que simplemente reacciona empieza por el profesional que la lleva a cabo. En Finques Chicote somos administradores de fincas colegiados ubicados en Barcelona, con amplia experiencia en la gestión de comunidades de propietarios en la ciudad de Barcelona y su área metropolitana. Si quiere conocer cómo podemos ayudar a su comunidad, estamos a su disposición. Contáctenos.