Todos los copropietarios de una comunidad de propietarios deben pagar la parte proporcional de gastos comunes que les corresponde de acuerdo a los sistemas de reparto establecidos por cada comunidad.
Esto implica que el administrador de fincas debe girar periódicamente al cobro recibos para ello.
No obstante, es importante destacar que no todos los recibos que se emiten y que ha de pagar un propietario tienen el mismo significado.
Esta cuestión conlleva muchas veces a errores de interpretación y dudas por parte de los propietarios que no entienden que es lo que les está girando al cobro su administrador.
En este artículo, vamos a analizar los diferentes tipos de recibos que un propietario suele afrontar en su comunidad de propietarios.
Recibo de provisión de fondos
El único tipo de recibo que se repite de forma periódica es el denominado recibo de provisión de fondos.
Su objetivo es poder recaudar fondos para pagar los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, tales como suministro eléctrico, mantenimiento del ascensor, servicio de limpieza de la escalera, etc.
Se trata de gastos periódicos y recurrentes por lo que el “recibo de provisión de fondos”, tal y como su nombre indica, sirve para que el administrador aprovisione fondos a fin de poder hacer frente al pago de estos gastos ordinarios.
La periodicidad de pago de estos recibos suele ser mensual o trimestral, y en algunas ocasiones puede llegar a ser semestral o incluso anual.
Recibo de saldo liquidación
El administrador tiene que realizar cada año la liquidación de cuentas del ejercicio anterior y someterla a aprobación en la reunión ordinaria anual.
El resultado de dicha liquidación de ingresos y gastos puede ser positivo o negativo:
- Si es positivo quiere decir que el administrador ha cobrado más dinero del que ha pagado y por lo tanto, hay un sobrante a favor de los propietarios. Dicho sobrante se puede dejar en un fondo para presuntos gastos futuros o devolver a cada propietario su saldo individual.
- Si es negativo quiere decir que el administrador ha pagado más gastos que dinero ha cobrado a los propietarios y por lo tanto, hay un déficit (importe que se le adeuda al administrador por haberlo adelantado de su bolsillo). Este déficit lo recupera el administrador girando a cada propietario un recibo denominado “recibo de saldo en contra liquidación”.
De esta forma, una vez cobrado dicho déficit por el administrador, las cuentas de la comunidad de ese ejercicio quedan regularizadas.
Recibo de derrama
Durante el ejercicio es muy factible que una comunidad de propietarios se vea abocada a realizar algún trabajo u obra que supere el saldo ordinario disponible que tiene el administrador en su poder.
En ese caso, es preciso girar a cada propietario un recibo de derrama.
Se trata de un recibo extra, diferente del recibo periódico de provisión de fondos, y que se girará el número de veces que acuerde la comunidad de propietarios a fin de cubrir el coste de los trabajos extra que sea preciso realizar.
Normalmente, el importe de los recibos se fracciona de forma que pueda ser asumido por la gran mayoría de propietarios, evitando recibos con importes muy elevados que lo único que pueden provocar son impagos.
Resumen
Como vemos, de estos tres tipos de recibos, el único imprescindible es el recibo de provisión de fondos.
Los otros pueden girarse o no durante un ejercicio, pero no ocurre siempre.
Especialmente significativo es el recibo de saldo liquidación, ya que se trata de un tipo de recibo que cuando se gira no es entendido por muchos propietarios y provoca consultas al administrador de fincas sobre la naturaleza del mismo.
Sobre todo, genera confusión si durante el ejercicio se ha producido un cambio de propietario en un departamento por venta del mismo y dicho saldo debe ser asumido por el nuevo propietario.
Es substancial destacar que cuando se confecciona el certificado corriente de pago en el momento de la venta de un inmueble, se refleja al final del mismo que todos los datos que se indican en el certificado son sin perjuicio del resultado de la aprobación definitiva de la liquidación final del ejercicio.
Por otro lado, muchos propietarios no entienden que habiendo pagado durante el ejercicio todos los recibos de provisión de fondos que ha girado el administrador, al final haya un déficit.
Consideran que pagando los recibos de provisión de fondos ya no tienen que pagar nada más y esto no es así.
Como su nombre indica, se trata de una provisión de fondos, por lo que en realidad es un pago parcial y al final del ejercicio se debe realizar la liquidación definitiva.
Por todo ello, es muy importante que los propietarios entiendan el significado de los diferentes recibos que el administrador de fincas les puede girar al cobro durante el ejercicio y así evitar confusiones y quejas, muchas veces injustificadas.