En el momento en el que una persona quiere vender una propiedad, tiene que entregar en el notario un documento que se denomina certificado de corriente de pago de gastos de comunidad.

Se trata de un requisito que las leyes, tanto de propiedad horizontal de Cataluña como del resto de España, obligan a aportar al vendedor de la propiedad.

Esto es lo que dicen ambas leyes al respecto de su tramitación.

 

Ley de Propiedad Horizontal

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el certificado de corriente de pago de gastos de comunidad?

En su artículo 9), apartado e), párrafo 4º) se indica lo siguiente:

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

 

Régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña

¿Qué dice el Régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña sobre el certificado de corriente de pago de gastos de comunidad?

En su artículo 553-5, párrafos 2) y 3) se indica lo siguiente:

  1. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

 

  1. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

 

Comparativa entre la Ley de la Propiedad Horizontal de España y Cataluña

 

Analizando el contenido de ambos artículos podemos observar sus diferencias y similitudes.

En ambas leyes se determina que el transmitente debe declarar estar al corriente de pago de los gastos de la comunidad o expresar los que tenga pendientes.

En Cataluña, además de lo comentado, se deben especificar los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados que estén pendientes de vencimiento.

Esta cuestión es importante, ya que es muy habitual que cuando alguien transmite una propiedad haya en curso una derrama especial para sufragar el coste de arreglos u obras de elevado importe que fueron aprobados en una reunión precedente. De esta forma, el comprador dispondrá de una información de la comunidad de propietarios.

En ambas leyes se indica que el certificado será emitido por el secretario con las siguientes diferencias:

  • En Cataluña no hará falta la firma del presidente dando el visto bueno, siempre que el cargo de secretario sea ejercido por un profesional (normalmente, un administrador de fincas).
  • En el resto de España será obligatoria también la firma del presidente dando el visto bueno.

En Cataluña no se establece un plazo máximo de expedición de dicho certificado desde su solicitud.

En el resto de España son siete días naturales.

En Cataluña se indica que no hay una responsabilidad del emisor del certificado, en caso de existir errores o negligencia.

En el resto de España se especifica que, tanto el secretario como el presidente, serán responsables de la inexactitud de los datos del certificado.

 

Conclusión

 

Como vemos, existen diferencias importantes en ambas leyes respecto al certificado de corriente de pago de los gastos de comunidad, sobre todo respecto a su tramitación.

Dado que la expedición de estos certificados son de tipo privativo, es decir, es un servicio que lo solicita y lo recibe el titular que vende la propiedad y no la comunidad de propietarios a la cual pertenece, el mismo suele tener un coste adicional que se factura de forma independiente a los honorarios de administración. No existe ningún baremo oficial que regule el precio a facturar por este servicio, ni fórmula universal que determine cómo calcularlo, por lo que cada administrador de fincas dispone de plena autonomía para valorar su trabajo y en consecuencia fijar libremente su precio.

En Finques Chicote realizamos multitud de estos certificados y, al estar en Cataluña, nos atenemos a lo indicado por el régimen jurídico de la propiedad horizontal.