El certificado corriente de pago de los gastos de la comunidad es un documento que se entrega cuando una persona vende su propiedad y es donde se refleja el estado de las deudas de gastos de comunidad en el momento en el cual se emite.

Dicho documento lo debe expedir el secretario de la comunidad de propietarios, recayendo en la persona del administrador si la comunidad tiene contratado a este profesional.

Para más detalle al respecto de este tipo de certificado, puede hallar más información en este otro artículo.

El certificado corriente de pago se emite unos pocos días antes de la venta de la propiedad, como mucho 7 ó 10 días antes, cuestión lógica ya que dicho documento manifiesta la realidad de las deudas de gastos de comunidad del departamento que se vende en el momento que se expide.

Pero ¿qué ocurre si el plazo entre que se emite el certificado y la firma de la compraventa es superior a algo más de una semana, por ejemplo, un mes y medio? ¿Ha caducado el certificado?

Imaginemos el caso de un propietario que solicita el certificado corriente de pago de gastos de comunidad el día 6 de marzo de 2021.

El secretario-administrador emite el documento reflejando la realidad en ese momento y que en el caso de nuestro ejemplo es que está al corriente de pago de los gastos de la comunidad sin deuda alguna.

No obstante, resulta que la firma de la compraventa se realiza el día 20 de abril del 2021, o sea, mes y medio más tarde de la expedición del certificado, y en ese intervalo de tiempo se ha presentado un recibo de gastos de comunidad con fecha 1 de abril.

Cuando el nuevo propietario comunica sus datos personales (cuenta bancaria, nombre, DNI, etc.) al secretario-administrador, este le notifica que hay un recibo pendiente, ante lo que el nuevo propietario responde que él no tiene el por qué pagarlo ya que, cuando firmó la compraventa, había un certificado corriente de pago que afirmaba que la propiedad estaba libre de deudas y que, por lo tanto, es un error del administrador al redactar el certificado.

¿Tiene razón el nuevo propietario? ¿A quien le corresponde pagar el recibo emitido con fecha 1 de abril?

Vamos a analizar el ejemplo:

  1. El vendedor de una propiedad solicita un certificado corriente de pago para el día 6 de marzo.
  2. El secretario-administrador emite dicho documento y refleja en el mismo la situación de las deudas de gastos de comunidad en ese preciso instante.
  3. Por los motivos que sea, y de los que es ajeno el secretario-administrador, la compraventa se lleva a cabo mes y medio más tarde de la fecha de expedición del certificado.
  4. En ese intervalo de tiempo se emite un nuevo recibo de gastos de comunidad con fecha 1 de abril.
  5. Cuando el nuevo propietario se presenta y comunica sus datos, se le precisa que hay un recibo pendiente.
  6. Éste señala que no le corresponde pagarlo porque en el momento de la compraventa, el vendedor presentó al notario un certificado que acreditaba que la propiedad estaba al corriente de pago de los gastos de la comunidad.
  7. Traslada al secretario-administrador la responsabilidad en el redactado del certificado.
    Tras revisar lo expuesto, podemos observar que, efectivamente, sí que hubo un error, pero no ha sido por parte del secretario-administrador.

Cuando se firma la compraventa el 20 de abril, el certificado que presenta el vendedor al notario y al comprador lleva emitido mes y medio, por lo que es muy posible que en ese intervalo se hayan generado nuevos recibos de gastos de comunidad.
Por lo tanto, dicho certificado está caducado y es responsabilidad del comprador y/o el notario de solicitar un certificado corriente de pago actualizado.
Como esto no se ha producido, todos los recibos de gastos de comunidad que se hayan emitido posteriormente a la emisión del certificado corriente de pago (6 de abril), le corresponderá su pago al nuevo propietario.
Y si no los paga, la comunidad se los podrá reclamar. En todo caso, a quien el propietario comprador deberá dirigir sus quejas por tal circunstancia, será al propietario vendedor, pero ello no eximirá que la obligación de pago le corresponda al nuevo propietario.

Vemos pues que cuando se compra una propiedad es muy importante asegurarse que el certificado corriente de pago que aporte el vendedor es actual a la fecha de la firma de la compraventa.
Y en caso de que no lo sea, se le deberá exigir que lo actualice.
De esta forma, el comprador evitará sorpresas en forma de recibos de gastos de comunidad pendientes.

En Finques Chicote, como administradores de fincas de Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968, confeccionamos muchos certificados de corriente de pago cada año y somos conscientes de la importancia, y la responsabilidad, de reflejar la realidad en el momento que se emiten y siempre se le informa al vendedor que el documento se debe expedir unos pocos días antes de la firma de la compraventa, haciendo constar claramente en el propio certificado que su vigencia, y por lo tanto validez, es de diez días naturales a contar a partir de la fecha de emisión.