Artículo actualizado el 09/09/2026
Si eres presidente en una comunidad de propietarios o tienes un inmueble en alquiler, desde abril de 2025 hay algo que debes saber antes de acudir al juzgado.
Desde el 3 de abril de 2025, la gestión de conflictos en comunidades de propietarios y contratos de arrendamiento ha cambiado de manera sustancial. La entrada en vigor del Título II de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha instaurado una nueva obligación que afecta directamente al trabajo diario del administrador de fincas: antes de acudir a los tribunales para resolver cualquier controversia civil, las partes deben acreditar que han intentado resolverla mediante un Mecanismo Adecuado de Solución de Controversias (MASC).
Este artículo de Finques Chicote tiene por objeto explicar qué son los MASC, en qué supuestos resultan obligatorios y cuál es su impacto práctico tanto en la administración de comunidades de propietarios como en la gestión de arrendamientos.
Nota para propietarios y comunidades en Cataluña: La LO 1/2025 es una ley estatal de aplicación directa en todo el territorio, incluida Cataluña. Su contenido no se ve desplazado por la normativa autonómica en materia de vivienda (Llei 18/2007, del dret a l’habitatge) ni por el derecho civil catalán (Codi Civil de Catalunya, Llibre Cinquè, en materia de propiedad horizontal), dado que los MASC regulan el acceso a la jurisdicción civil ordinaria, competencia exclusiva del Estado, no obstante, si la comunidad o el propietario decide acudir a mediación, Cataluña cuenta con un marco propio bien desarrollado (el Centre de Mediació de Catalunya, antiguamente conocido como Centre de Mediació de Dret Privat de Catalunya) que puede ser una opción ágil y de bajo coste para cumplir con el requisito previo.
Qué son los MASC: definición y tipos reconocidos por la ley
El artículo 2 de la LO 1/2025 define los MASC como “cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral”. En términos más sencillos: un MASC es cualquier intento serio y documentado de resolver un conflicto sin recurrir a los juzgados.
La ley reconoce varios tipos:
- Mediación: intervención de un tercero neutral e imparcial (el mediador) que facilita el diálogo entre las partes y les ayuda a encontrar un acuerdo. No impone soluciones; acompaña el proceso.
- Conciliación (pública o privada): procedimiento similar a la mediación, aunque el conciliador puede proponer soluciones concretas.
- Negociación directa: las partes, por sí mismas o a través de sus abogados, intentan alcanzar un acuerdo sin la intervención de un tercero.
- Oferta vinculante confidencial: una parte formula una propuesta concreta a la otra, que dispone de un plazo mínimo de un mes (o el plazo mayor que fije quien la formula) para aceptarla, rechazarla o hacer una contrapropuesta. Si no hay respuesta en ese plazo, se entiende agotada la vía extrajudicial y puede presentarse la demanda.
- Opinión de experto independiente: designado de común acuerdo, emite un dictamen técnico o jurídico sobre las cuestiones controvertidas. Las partes tienen diez días hábiles para aceptar, rechazar o proponer modificaciones.
Derecho colaborativo: los abogados de ambas partes se comprometen a trabajar conjuntamente para alcanzar una solución negociada, sin litigar.
¿Y el arbitraje? Es habitual que, al hablar de resolución extrajudicial de conflictos, venga a la mente también el arbitraje. Sin embargo, este mecanismo no está incluido entre los MASC reconocidos por la LO 1/2025, y la distinción no es un detalle menor. El arbitraje es un mecanismo heterocompositivo: un tercero (el árbitro) impone una resolución vinculante para ambas partes, el llamado laudo arbitral. Todos los MASC de la ley, en cambio, son mecanismos autocompositivos: las partes conservan el control sobre el resultado y el acuerdo solo existe si ambas lo aceptan. La LO 1/2025 apuesta expresamente por esta segunda categoría, en la que la solución nace del consenso y no de una decisión ajena. El arbitraje, por su naturaleza cuasi-jurisdiccional, dispone de su propio marco regulatorio en la Ley 60/2003, de Arbitraje, y su utilización no exime del intento previo de MASC cuando este es preceptivo.
El MASC como requisito de procedibilidad
La novedad más relevante de la LO 1/2025 no es que los MASC existan (la mediación, por ejemplo, ya estaba regulada desde 2012), sino que su intento previo es ahora obligatorio para admitir una demanda civil. El artículo 4 configura esta exigencia como un requisito de procedibilidad: si quien interpone una demanda no acredita haber intentado previamente un MASC, el Letrado de la Administración de Justicia no admitirá el escrito a trámite.
Cabe subrayar que la ley no exige que el MASC tenga éxito, sino únicamente que se haya intentado de buena fe. El fracaso del intento queda documentado mediante un acta, que es el documento que se adjunta a la demanda.
Asimismo, desde la solicitud del MASC se interrumpe la prescripción y se suspende la caducidad de la acción hasta el cierre del procedimiento. Si no se alcanza acuerdo, la parte dispone de un año para presentar la demanda judicial.
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Excepciones: cuándo no es obligatorio el MASC
La LO 1/2025 prevé supuestos en los que el intento de MASC no es preceptivo:
- Administración Pública: procesos en los que una de las partes sea la Administración Pública.
- Derechos fundamentales: procedimientos sobre derechos fundamentales, filiación, capacidad de las personas o protección de menores.
- Procesos penales: apropiación indebida, coacciones, actos vandálicos, delitos económicos.
- Jurisdicción social: despidos, reclamaciones laborales.
- Medidas urgentes o cautelares que no admitan demora.
- Materias de orden público o derechos indisponibles.
Esto significa que si, por ejemplo, una comunidad de propietarios presenta una denuncia penal contra un vecino por daños, o por apropiación indebida de fondos por parte del presidente, no estará sujeta a la obligación de MASC previo, sin embargo, si lo que se pretende es reclamar cuotas impagadas mediante procedimiento monitorio o declarativo, la obligación sí resulta de aplicación.
MASC en la administración de comunidades de propietarios
Para los administradores de fincas, la LO 1/2025 supone revisar y actualizar los protocolos de actuación ante cualquier reclamación de naturaleza civil. Los conflictos más frecuentes en el ámbito de la propiedad horizontal que quedan sujetos al requisito de MASC son:
Reclamación de cuotas impagadas
Antes de iniciar un procedimiento monitorio o declarativo contra un propietario moroso, la comunidad debe acreditar haber intentado la vía extrajudicial. En la práctica, la opción más ágil y menos costosa suele ser la negociación directa mediante comunicación formal fehaciente, o la oferta vinculante confidencial, que permite presentar la demanda si el requerido no responde en el plazo de un mes.
Conflictos sobre obras, uso de zonas comunes o cumplimiento de acuerdos
Cualquier controversia civil entre vecinos, o entre la comunidad y un propietario, por desacuerdos sobre obras o por incumplimiento de acuerdos adoptados en junta, también está sujeta a esta obligación previa.
Conflictos entre comunidades de propietarios colindantes
Las disputas civiles entre dos comunidades o entre una comunidad y un tercero (constructora, empresa de servicios, etc.) requieren igualmente el intento de MASC antes de acudir al juzgado.
Desde la perspectiva de la administración de fincas, la clave está en la documentación y trazabilidad del proceso extrajudicial. El administrador debe conservar prueba del intento: actas de mediación o conciliación, comunicaciones fehacientes enviadas y recibidas, constancia de la negativa a participar o del transcurso del plazo sin respuesta. Un expediente mal documentado puede provocar la inadmisión de la demanda y un retraso de meses en el procedimiento.
MASC en la gestión de arrendamientos
El impacto de la LO 1/2025 es especialmente significativo en el ámbito del arrendamiento. Los conflictos arrendaticios (impago de rentas, expiración del contrato, cesión no consentida) quedan plenamente incluidos en el ámbito de aplicación de los MASC:
Procedimientos de desahucio por impago
Esta es la situación más habitual en la gestión de alquileres. Desde el 3 de abril de 2025, el arrendador no puede presentar directamente la demanda de desahucio: debe acreditar previamente el intento de solución extrajudicial. Los MASC más utilizados en la práctica son la negociación directa y la oferta vinculante confidencial, por su rapidez y menor coste.
Para un análisis específico de cómo afecta esta obligación a los casos de okupación e inquiokupación, consulta nuestro artículo: Negociación obligatoria: okupación e inquiokupación.
Desahucio por expiración del plazo o precario
También en estos supuestos el propietario debe intentar un MASC antes de acudir al juzgado, salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas.
La asistencia letrada en los MASC
La ley establece que las partes pueden acudir a cualquier MASC con o sin asistencia de abogado, con carácter general. Sin embargo, la asistencia letrada es preceptiva cuando se utilice la oferta vinculante confidencial, salvo que la cuantía del asunto no supere los 2.000 euros o una ley sectorial disponga otra cosa.
Consecuencias del incumplimiento y efectos sobre las costas
Si se presenta una demanda sin haber intentado previamente el MASC exigible, el juzgado inadmitirá la demanda a trámite. Pero la ley va más allá: si finalmente se inicia un proceso judicial, los tribunales podrán tener en cuenta la actitud de las partes durante la fase extrajudicial a la hora de pronunciarse sobre las costas procesales, incluyendo la posibilidad de imponer multas o sanciones por abuso del servicio público de Justicia.
Impacto real de los MASC para comunidades de propietarios y arrendadores
La LO 1/2025 se presenta oficialmente como una medida para descongestionar los tribunales y fomentar la cultura del acuerdo, sin embargo, desde la perspectiva de quien gestiona comunidades de propietarios y propiedades en alquiler, el balance práctico es considerablemente menos optimista.
- En primer lugar, el acceso a la justicia se encarece de manera objetiva. A los costes ya existentes del procedimiento judicial se suma ahora un trámite previo obligatorio que genera un gasto adicional no desdeñable, variable según se recurra a comunicaciones fehacientes, honorarios de letrado o, en su caso, intervención notarial. Una comunidad con varios morosos simultáneos o un propietario con un inquilino deudor no solo sufre el perjuicio del impago, sino que se ve obligado a financiar un procedimiento extrajudicial antes de poder siquiera llamar a la puerta de los juzgados. El derecho a la tutela judicial efectiva, reconocido en el artículo 24 de la Constitución, queda así subordinado al cumplimiento de un trámite que, en la práctica, actúa como una barrera económica adicional para quien ya es la parte perjudicada.
- En segundo lugar, la norma introduce un desequilibrio estructural que beneficia al incumplidor. El moroso y el inquilino deudor conocerán pronto (si es que no lo saben ya) que la obligación del MASC les concede un margen adicional de entre dos y cuatro meses antes de que su acreedor pueda presentar la demanda judicial. Ese período puede ser aprovechado estratégicamente: aceptar iniciar una negociación sin voluntad real de acuerdo, dilatar los plazos con propuestas inasumibles, o simplemente no responder hasta agotar los treinta días previstos para la oferta vinculante confidencial. Todo ello sin coste alguno para quien incumple, y con un coste económico y temporal creciente para quien reclama.
- En tercer lugar, la norma traslada al perjudicado la carga de demostrar la buena fe del intento extrajudicial, cuando la responsabilidad de la situación recae precisamente en quien no paga. Una comunidad de propietarios que reclama cuotas impagadas no está ejerciendo un derecho discutible: está reclamando lo que le corresponde conforme a la ley y a los acuerdos adoptados en junta. Exigirle que negocie previamente con el moroso, bajo pena de inadmisión de su demanda, supone una inversión de la lógica jurídica difícilmente justificable.
En definitiva, si bien la intención declarada de la ley es loable, su aplicación en el ámbito de la propiedad horizontal y los arrendamientos, corre el riesgo de convertirse en un instrumento que protege más al deudor que al acreedor, que dilata la recuperación de viviendas y el cobro de deudas comunitarias, y que incrementa los costes de quienes ya soportan el perjuicio del incumplimiento ajeno. Como administradores de fincas, nuestra obligación es conocer la ley, aplicarla con rigor y advertir a nuestros clientes de sus implicaciones reales, sin eufemismos. En Finques Chicote aplicamos estos protocolos en la gestión diaria de nuestras comunidades y propiedades arrendadas, y estamos a disposición de cualquier propietario que necesite orientación al respecto.
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Somos administradores de fincas y agentes de la propiedad inmobiliaria (API), ambas profesiones ejercidas con colegiación oficial, con sede en Barcelona y actividad en toda su área metropolitana. Supervisamos que cada trámite extrajudicial previo quede correctamente documentado y acreditado, de modo que nuestros clientes, si finalmente fuera necesario, lleguen al procedimiento judicial con todas las garantías y sin riesgo de que una demanda sea inadmitida por un defecto de forma.
Si presides una comunidad sin administrador colegiado, o si la tuya tiene administrador pero dudáis si se encuentra al día en cambios normativos como este, podemos hacer una valoración sin compromiso y explicaros como trabajamos. Y si eres propietario de una vivienda o un local comercial y quieres venderlo o ponerlo en alquiler con todas las garantías legales (incluidas las que exige la nueva ley en caso de impago), contacta con nosotros.