Artículo actualizado el 08/10/2026
Los administradores de fincas sabemos muy bien que la vida en las comunidades de propietarios no siempre es sencilla, y que todos los vecinos (propietarios e inquilinos) están obligados a cumplir unas normas mínimas de convivencia, aunque esto no siempre ocurra en la práctica.
Es habitual que, en el ejercicio de nuestra profesión, recibamos quejas por falta de civismo que, en la mayoría de los casos, podrían evitarse con un poco de sentido común. A continuación repasamos las conductas que con más frecuencia generan conflictos vecinales, y qué herramientas legales existen cuando el diálogo no es suficiente.
Respetar a los demás vecinos y el descanso nocturno
Esta debería ser la norma principal en cualquier comunidad de propietarios: convivir implica tener presente que no vivimos solos y que nuestros actos repercuten en quienes nos rodean.
Entre las conductas más habituales que alteran la convivencia se encuentran los ruidos molestos de cualquier tipo (televisores o equipos de música a volumen elevado, arrastrar mobiliario, conversaciones o discusiones a un tono excesivamente alto) y, muy especialmente, el hábito de cerrar la puerta de la vivienda de un portazo al entrar o salir. Se trata, en este último caso, de una conducta fácilmente evitable: basta con moderar el gesto para eliminar una fuente de conflicto que suele repetirse siempre por parte de los mismos ocupantes, pese a las advertencias que quedan reflejadas en las actas de la comunidad.
El respeto al descanso nocturno es particularmente relevante: las discusiones o gritos que se producen durante la noche se amplifican en el silencio del edificio y afectan de forma directa al derecho al descanso de los vecinos colindantes. Cuando estas conductas son reiteradas, no se trata de una simple cuestión de buena vecindad, sino de una posible actividad molesta en el sentido del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal (y, en Cataluña, del artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña), como se explica más adelante.
Conviene aclarar que el ruido elevado no está permitido ni de día ni de noche, aunque de noche sus efectos se perciban con mayor intensidad. Al margen de la vía civil que se explica más adelante, las ordenanzas municipales sobre ruido ofrecen una vía adicional y más ágil: cualquier vecino puede recurrir a la policía local para denunciar estos actos incívicos.
No abrir la puerta de la portería a personas desconocidas
Un problema clásico y persistente en las comunidades de propietarios es la apertura del portal, a través del portero automático o electrónico, a personas ajenas a la finca simplemente para evitar la incomodidad de bajar a abrir o por pura distracción.
En el contexto actual de inseguridad en los edificios, resulta imprescindible que los propietarios y ocupantes extremen la precaución y no franqueen el acceso a desconocidos. No hacerlo puede facilitar robos o favorecer la ocupación indebida de elementos comunes (el cuarto de máquinas del ascensor, trasteros o la azotea del inmueble), un fenómeno cada vez más frecuente en las comunidades de nuestro entorno. Ante cualquier duda, lo correcto es no abrir y remitir a la persona al interfono de la vivienda que realmente visita.
Pagar la cuota de gastos comunitarios en plazo
Uno de los pilares del buen funcionamiento de cualquier comunidad de propietarios es que todos sus miembros satisfagan puntualmente la cuota que les corresponde, ya sea la cuota ordinaria o cualquier derrama aprobada en junta.
El impago reiterado compromete gravemente la capacidad de la comunidad para atender sus gastos ordinarios y extraordinarios, y puede obligarla a adoptar medidas legales contra el propietario moroso, con el consiguiente coste añadido para todos.
Respetar y cuidar las zonas comunes del edificio
Todo aquello que queda fuera de la propiedad privativa (vivienda, local o plaza de garaje) constituye un elemento común, es decir, propiedad de todos los copropietarios en la proporción que les corresponde.
Es fundamental evitar ensuciar o dañar estas zonas —manchar paredes, no recoger las deposiciones de mascotas en portal o escalera— y, en caso de deterioro accidental, asumir su reparación. El buen estado de los elementos comunes repercute directamente en el valor y la conservación del inmueble.
No arrojar objetos ni residuos en los patios de luces
Aunque no siempre se percibe como tal, el patio de luces es uno de los principales focos de conflicto comunitario, especialmente para los pisos bajos con acceso peatonal a estos espacios.
Es habitual que reciban todo tipo de elementos indebidos, algunos de ellos insalubres o peligrosos. Una cosa es la caída accidental de un objeto y otra muy distinta es que se arroje de forma intencionada; en cualquier caso, debe evitarse toda caída de elementos a los patios.
No arrojar elementos indebidos a los desagües
Un problema muy frecuente en las comunidades de propietarios son los atascos en bajantes y sifones, que suelen obligar a contratar un camión cuba para desatascar la tubería mediante agua a presión, con el correspondiente gasto para la comunidad.
En la mayoría de los casos, el atasco se produce por elementos que nunca deberían arrojarse al inodoro, como bastoncillos, toallitas, profilácticos, pañales o compresas. En muchas ocasiones responde a un simple desconocimiento de sus consecuencias, y en otras a una clara falta de responsabilidad hacia los gastos comunitarios que este comportamiento genera.
Cabe señalar, como dato de actualidad, que el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico tiene en tramitación un Real Decreto (en desarrollo de la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados) que prohibiría expresamente desechar toallitas húmedas por el inodoro y trasladaría a los fabricantes parte de los costes de limpieza de las redes públicas de saneamiento. Aunque todavía no ha entrado en vigor, es una muestra de la magnitud económica de este problema, que en las comunidades de propietarios se traduce en gastos de mantenimiento evitables.
Mantener en buen estado las instalaciones privativas
Todos los propietarios están obligados a mantener en perfecto estado sus instalaciones privativas de agua, gas o electricidad. No hacerlo puede causar perjuicios al resto de propietarios, siendo el más habitual el escape de agua que daña al piso inferior o a las viviendas colindantes.
Lo razonable es que el propietario causante adopte de inmediato las medidas oportunas para solucionar la incidencia, ya sea a través de su seguro privado o de un profesional externo. Cuando esto no ocurre con la diligencia debida, el siniestro se agrava y puede derivar en reclamaciones adicionales por parte del piso afectado, correspondiendo entonces al administrador de fincas realizar una labor de intermediación entre las partes para evitar que el conflicto acabe en sede judicial.
Por otro lado, unas instalaciones de gas o electricidad en mal estado pueden suponer, además, un riesgo grave de accidente tanto para el propietario como para el resto de vecinos del inmueble.
No manipular la instalación de antena de televisión durante una reforma
Cuando un propietario acomete una reforma en su vivienda, en ocasiones algún operario (normalmente un albañil o fontanero ajeno a la instalación) manipula de forma indebida la toma de antena de televisión, lo que provoca que las viviendas inferiores dejen de recibir la señal.
La toma de antena forma parte de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT) del edificio, regulada técnicamente por el Reglamento ICT aprobado por el Real Decreto 346/2011 y desarrollado por la Orden ITC/1644/2011, hoy integrados en el marco de la Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones. Se trata de un elemento común sensible que solo debe ser manipulado por un técnico competente en telecomunicaciones, ya que su alteración indebida puede generar responsabilidad frente al resto de la comunidad por los daños ocasionados.
Proteger las zonas comunes durante las obras privativas
Es habitual que los propietarios acometan reformas en sus viviendas o locales. Para ello deben comunicar las obras a la comunidad, solicitar la preceptiva licencia municipal y exhibirla en lugar visible para conocimiento del resto de vecinos.
Durante la ejecución de las obras deben protegerse los elementos comunes (especialmente el ascensor y las escaleras) para evitar daños, y limpiar diariamente las zonas comunes que se ensucien. Si, pese a ello, se producen daños en elementos comunes, su reparación corresponde al propietario que ejecuta la obra.
Un ejemplo habitual de mal uso en este contexto es el del ascensor: destinado al transporte de personas, en ocasiones los operarios lo emplean para subir y bajar material de construcción o escombros con el fin de reducir el número de viajes, lo que provoca frecuentemente averías por exceso de peso y obliga a avisar a la empresa de mantenimiento, con el consiguiente coste para la comunidad.
Comunicar cualquier avería en elementos comunes
Todo vecino, propietario o inquilino, está obligado a informar al presidente o al administrador de fincas de cualquier avería que afecte a un elemento o zona común: luces fundidas, cerraduras que no funcionan, problemas de recepción de la señal de televisión o deficiencias en la fachada, entre otros ejemplos.
Respetar los límites de la plaza de aparcamiento
Si dispone de plaza de garaje, el vehículo no debería sobrepasar los límites marcados en la misma. Puede parecer un detalle menor, pero es frecuente que los vehículos invadan parcialmente plazas contiguas, generando molestias al resto de usuarios del parking.
No hacer un uso indebido de la puerta de vehículos del parking
Otro foco habitual de conflicto en los parkings comunitarios es el mal uso de la puerta automática de acceso de vehículos. Es frecuente que algunos vecinos la utilicen como acceso peatonal en lugar de usar la propia puerta peatonal (que como bien indica su nombre es la que realmente está destinada a que las personas accedan por ella al aparcamiento), lo que provoca un desgaste prematuro del mecanismo de apertura y un mayor consumo eléctrico, con el consiguiente incremento de los gastos comunitarios del garaje a medio plazo.
Igual de relevante es el mal hábito de no esperar a que la puerta se cierre por completo al entrar o salir con el vehículo. Esta práctica supone un riesgo de seguridad evidente, ya que facilita que personas ajenas a la comunidad accedan al parking sin control, de forma similar a lo que ocurre cuando se abre la puerta de la portería a desconocidos.
Cumplir los estatutos y las normas de régimen interno
Antes de adquirir un piso, local o plaza de garaje, conviene comprobar si la comunidad dispone de estatutos o normas de régimen interno, y respetar su contenido para evitar reclamaciones posteriores. Por ejemplo, si los estatutos prohíben el uso turístico de una vivienda, dicha actividad no podrá ejercerse en ella. Las normas de régimen interno, cuando existen, recogen los usos y costumbres orientados a una mejor convivencia.
¿Qué puede hacer la comunidad si estas conductas se repiten? Marco legal aplicable
Cuando estas situaciones son puntuales, la vía más adecuada sigue siendo el diálogo directo con el vecino y, si no surte efecto, dejar constancia del hecho en el acta de la junta de propietarios. Sin embargo, cuando la conducta es reiterada y perjudica seriamente la convivencia, la normativa ofrece herramientas legales concretas.
En el ámbito estatal, el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de la LPH, establece que ni el propietario ni el ocupante de un piso o local pueden desarrollar en él, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Ni la LPH ni el CCCat definen expresamente qué debe entenderse por «actividad molesta», por lo que la jurisprudencia la identifica como aquella que excede las molestias propias de las relaciones de vecindad y sobrepasa los límites tolerables según el uso normal del inmueble.
El procedimiento previsto por la ley es el siguiente:
- El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiere por escrito al infractor el cese inmediato de la conducta, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
- Si el infractor persiste, la junta de propietarios puede autorizar al presidente a ejercitar una acción judicial de cesación, sustanciada mediante juicio ordinario.
- Si la sentencia es estimatoria, el juez puede acordar el cese definitivo de la actividad, la indemnización de los daños y perjuicios causados y, en los casos más graves, la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un plazo máximo de tres años. Si el infractor es un inquilino y no el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda.
En Cataluña, el equivalente a esta previsión estatal es el artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña, dentro de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relativa a los derechos reales (arts. 553-1 a 553-59). Este precepto, reformado en sus apartados 1 y 2 por la Llei 1/2023, de 15 de febrero, establece que los propietarios y ocupantes no pueden realizar en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades o actos contrarios a la convivencia normal en la comunidad, o que dañen o hagan peligrar el inmueble.
El procedimiento catalán es similar al estatal (requerimiento fehaciente, posible acción judicial de cesación y, si la sentencia es estimatoria, indemnización de daños y privación del uso del elemento privativo), aunque presenta algunas particularidades: la solicitud de requerimiento puede promoverla también una cuarta parte de los propietarios (no solo el presidente por iniciativa propia), el plazo máximo de privación de uso es de dos años (frente a los tres de la LPH) y, cuando el infractor es un ocupante ilegal, la comunidad puede además denunciar los hechos al ayuntamiento para activar el procedimiento específico previsto en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda. En la práctica, ambos marcos (estatal y catalán) afrontan de manera muy similar este tipo de situaciones.
Es importante matizar que la acción de cesación está pensada para conductas graves y reiteradas, no para incidentes puntuales o de escasa entidad. Por ello, antes de acudir a la vía judicial resulta imprescindible dejar constancia documental de los avisos y requerimientos previos, una tarea en la que el asesoramiento de un administrador de fincas colegiado resulta especialmente valioso.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad denunciar a un vecino por ruidos?
Sí. Si los ruidos son reiterados y superan lo tolerable según las relaciones de vecindad, la comunidad puede requerir el cese al infractor y, si persiste, ejercitar la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la LPH o, en Cataluña, en el artículo 553-40 del CCCat.
¿Qué diferencia hay entre la normativa estatal y la catalana en materia de convivencia vecinal?
La Ley de Propiedad Horizontal se aplica en todo el territorio español salvo en Cataluña, donde rige el artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña (dentro del llibre cinquè), que regula esta misma cuestión con particularidades propias (como el plazo de privación de uso de dos años frente a los tres de la LPH), aunque en esencia comparte el mismo espíritu que la normativa estatal en cuanto al deber de respetar la convivencia.
¿Es obligatorio contar con un administrador de fincas para gestionar estos conflictos?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Un administrador de fincas colegiado conoce el procedimiento legal aplicable, puede mediar de forma neutral entre las partes y ayuda a documentar correctamente los requerimientos, algo decisivo si el conflicto acaba en sede judicial.
¿Quién debe reparar los daños si un operario de una reforma estropea la antena comunitaria?
Como norma general, la responsabilidad recae sobre el propietario que ha promovido la reforma, ya que es quien contrata a los operarios que ejecutan los trabajos. La comunidad puede reclamarle directamente la reparación del elemento común afectado.
¿Quién paga la reparación de la puerta del parking si se avería por mal uso?
Al tratarse de un elemento común, la reparación de la puerta corre a cargo de la comunidad con cargo al fondo de gastos comunitarios, salvo que se pueda identificar y probar que la avería ha sido causada por el mal uso de un vecino concreto, en cuyo caso la comunidad puede repercutirle el coste.
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