Es habitual que cuando una persona compra una vivienda o un local se plantee efectuar obras de reforma que pueden ser de diferente nivel. Lo normal, en el caso de compra de una vivienda, es reformar la cocina y lavabos y, a partir de aquí, pueden realizarse otros trabajos como el pintado de paredes y techos, reemplazo de puertas, colocación de parqué, etc.

En el caso de los locales se suele tratar de obras de adecuación al tipo de negocio a ejercer.

En ambos supuestos, se deben tener en cuenta una serie de requisitos obligatorios que, en muchas ocasiones, los propietarios no lo hacen.

En primer lugar es saber si el tipo de obras que se pretende llevar a cabo pueden afectar o no a elementos comunes. Por ejemplo, ejecutar un tipo de obras en el local o vivienda que afecte a la estructura o a la configuración exterior del edificio, suponiendo una afectación de elementos comunes. En este caso, la ley de propiedad horizontal exige que el propietario ha de obtener previamente el permiso de la comunidad de propietarios antes de realizar este tipo de obras.

Dicho permiso se ha de solicitar en una reunión de propietarios donde se deberá de aportar documentación técnica sobre el tipo de trabajos que se pretende realizar, y en base a ello los propietarios puedan votar al respecto.

Si un propietario ejecuta este tipo de obras sin contar con el permiso de la comunidad, ha de tener presente que la comunidad le puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin consentimiento.

En segundo lugar, el propietario ha de obtener el preceptivo permiso municipal en función de las obras que quiere realizar.

Este permiso municipal podrá ir desde el más básico, que consiste en una mera información al ayuntamiento si el tipo de obras no afecta a la estructura del edificio como, por ejemplo, la reforma de cocina, lavabos, pintura, instalación eléctrica, colocación de parqué, etc; hasta una licencia de obras menores (obras que precisan proyecto técnico) o mayores (obras de gran envergadura, complejidad técnica y coste económico) si las obras afectaran a la estructura del edificio donde, previamente, se tendrá que haber obtenido el permiso de la comunidad de propietarios.

Lo normal es que, aportando información básica al ayuntamiento, sea suficiente para las obras de reforma que se acometen habitualmente en viviendas y locales.

En tercer lugar, el propietario que pretende hacer obras tendrá que ponerlo en conocimiento del presidente y/o el secretario-administrador, sin olvidar que ha de colocar el permiso municipal en lugar visible para conocimiento de todos los copropietarios del edificio.

Si solo se pretende pintar el piso o local, o efectuar únicamente una mudanza, no será necesario ponerlo en conocimiento del presidente o secretario-administrador.

Hay que destacar que hay un tipo de obras concreto que, aunque no muy habitual, está contemplado dentro de la propiedad horizontal, como son las obras de segregación o agrupación de viviendas y/o locales, tema que ya tratamos en un artículo anterior.

Por otro lado, el propietario que desee acometer obras de reforma de su vivienda o local, tendrá que proteger las zonas comunes que se puedan ver afectadas por el trasiego de operarios y material, como vestíbulo, escaleras, ascensor, etc. y mantener en perfecto estado de limpieza todas las zonas afectadas.

En el caso del ascensor, aparte de proteger el interior de la cabina, se ha de tener en cuenta que no hay que sobrecargarlo de peso, bien sea en el traslado de los materiales como en el de escombros.

Como resumen, lo que hay que recordar antes de realizar cualquier tipo de obra en nuestra propiedad es saber si afectará o no a elementos comunes, así como saber si hay que pedir permiso a la comunidad o solamente al Ayuntamiento, y en este último caso averiguar el permiso correspondiente en función del tipo de obra que realicemos. Y si durante la ejecución de las obras se producen afectaciones o daños a otras viviendas o locales, el causante deberá de asumir la reparación de estas.

Somos conscientes que en la mayoría de las comunidades que administramos se realizan obras de reforma, especialmente en las viviendas cuando hay cambio de propietario. En estas situaciones normalmente no acostumbra a haber problemas salvo las habituales molestias por ruidos y suciedad de las zonas comunes, en cuyo caso advertimos al propietario causante para que respectivamente procure minimizar y subsanar.

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