Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica que comprende a todos los propietarios que forman parte de una finca, garaje, etc., y que se rige por unas normas estipuladas en la denominada ley de propiedad horizontal.

En una comunidad de propietarios, los integrantes (propietarios) tienen un derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos (locales, viviendas, plazas de garaje, etc.) y un derecho de copropiedad con el resto de los propietarios sobre los elementos y servicios comunes que integran la comunidad de propietarios.

La ley de propiedad horizontal es la norma que rige el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios, con sus derechos y obligaciones en base a lo indicado en el artículo 396 del Código Civil, donde se establece que a cada vivienda, local o plaza de garaje le corresponde:

  1. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
  2. La copropiedad, con los demás dueños de viviendas o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Los elementos y servicios comunes son las partes de una comunidad de propietarios que no tienen una titularidad privada sino compartida entre todos sus integrantes como: fachadas, cubiertas, terrazas, patios de luces, vestíbulo, escalera, ascensores, instalaciones de agua, luz, gas, etc., así como antenas, portero electrónico, puerta de acceso de vehículos al parking, etc.

Cada vivienda, local o plaza de garaje tiene atribuida una cuota de participación respecto al resto del total de la comunidad de propietarios y que en su conjunto suman el 100%.

Esta cuota es imprescindible para determinar la parte proporcional que sobre las cargas (gastos) y beneficios (ingresos) le corresponde a cada vivienda, local o plaza de garaje dentro de la comunidad de propietarios.

Organización de la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios establece los denominados órganos de gobierno para su funcionamiento y que son:

El presidente y el vicepresidente son cargos que deben ser ocupados por propietarios.

En cambio, el cargo de secretario puede ser desempeñado por un profesional externo a la comunidad de propietarios como un administrador de fincas.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

La existencia de la figura de vicepresidente es facultativa, aunque aconsejable a fin de poder sustituir al presidente en caso necesario.

El cargo de secretario puede ser desempeñado por un administrador de fincas, profesional adecuado para llevar la administración y contabilidad de la comunidad de propietarios, como es el caso de Finques Chicote.

Derechos de los propietarios

Como hemos indicado anteriormente, los propietarios que integran una comunidad de propietarios tienen el derecho exclusivo de propiedad sobre locales, viviendas, plazas de garaje, etc., espacios delimitados físicamente y que tienen instalaciones de todo tipo.

Asimismo, el propietario de cada vivienda o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios siempre y cuando no disminuya o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado de los exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.

Obligaciones de los propietarios

Por otro lado, los propietarios de una comunidad de propietarios tienen una serie de obligaciones que deben cumplir, tales como:

  1. Respetar las instalaciones generales y elementos comunes, debiendo hacer un uso adecuado de los mismos.
  2. Mantener en buen estado de conservación su propiedad privada y no perjudicar ni los elementos y servicios comunes ni a otros propietarios.
  3. Permitir en su propiedad las reparaciones que sean necesarias en la comunidad de propietarios.
  4. Contribuir de acuerdo con su cuota de participación a los gastos generales de la comunidad de propietarios.
  5. Contribuir de acuerdo con su cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que deberá existir en la comunidad de propietarios.
  6. Tener un comportamiento correcto en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Documentos legales de una comunidad de propietarios

Todas las comunidades de propietarios tienen lo que se denomina el título constitutivo y que se trata de una escritura que recoge toda la información sobre la comunidad de propietarios y las entidades registrales que la conforman (viviendas, locales o plazas de garaje) con sus cuotas de participación respectivas.

También pueden tener unos estatutos registrales que contienen y regulan las normas para el uso y disfrute de las diferentes instalaciones que contenga la comunidad, así como la conservación y reparaciones que se tuvieran que hacer al respecto si fuese necesario.

Las comunidades de propietarios también deben tener un libro de actas, legalizado por el Registro de la Propiedad, y donde se deben reflejar los acuerdos adoptados en las reuniones.

Finalmente, todas las comunidades de propietarios deben disponer de un NIF que debe comenzar por la letra H y seguido de ocho números.

Obligaciones de una comunidad de propietarios

Bajo la dirección de los órganos de gobierno, la comunidad de propietarios tiene las siguientes obligaciones:

  1. Realizar obligatoriamente una reunión ordinaria anual donde se deben aprobar las cuentas del ejercicio anterior, el régimen económico para el ejercicio siguiente y renovar los órganos de gobierno, aparte de tratar los temas que estime pertinentes el presidente o propongan el resto de los propietarios.
  2. Realizar la liquidación de cuentas del ejercicio anterior con los ingresos y gastos existentes.
  3. Realizar el presupuesto de gastos aproximados para el siguiente ejercicio.
  4. Mantener en perfecto estado las instalaciones y servicios comunes.
  5. Efectuar las reparaciones necesarias de dichas instalaciones y servicios comunes.
  6. Advertir a los propietarios que causen problemas o daños tanto a elementos y servicios comunes como a otros propietarios.
  7. Reclamar las cuotas impagadas a los propietarios que no cumplan con sus obligaciones.
  8. Adoptar los acuerdos pertinentes para el buen funcionamiento de la comunidad de propietarios, ya sea en la reunión ordinaria anual o en reunión extraordinaria.
  9. Cumplir con las obligaciones legales y fiscales que le correspondan.

 

Para el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios y el cumplimiento de las obligaciones de ésta, se erige como necesaria la figura del administrador de fincas, que puede ocupar el cargo de secretario, y que se trata del profesional adecuado y preparado para supervisar que se cumplan todas las obligaciones de una comunidad de propietarios.

 

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Como profesionales expertos en comunidades de propietarios, sabemos los derechos y obligaciones tanto de la comunidad como de los propietarios que la integran, a fin de poder supervisar y coordinar el funcionamiento de ésta.

 

Si su comunidad de propietarios precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente en temas legales, asuntos normativos y/o en cuestiones como las expuestas en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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