A la pregunta de si puede un propietario no asistente a la reunión, emitir su voto para cambiar el acuerdo tomado en su día si lo manifiesta dentro de los 30 días siguientes a la recepción del acta, la respuesta corta sería que sí, pero con matices, porque sería en función del tipo de acuerdo adoptado. O sea, no en todos los casos.

Veamos que dicen al respecto tanto la ley de propiedad horizontal en Cataluña como la ley de propiedad horizontal en el resto de España.

Lo primero de todo es que se debe de diferenciar entre los acuerdos que se adoptan por Mayoría Simple de los acuerdos que se adoptan por Unanimidad y los acuerdos que se adoptan por Mayorías Cualificadas (1/3 partes, 3/5 partes, 4/5 partes)

Nota importante: Las mayorías de cualquier tipo de acuerdo (excepto la unanimidad) significará siempre mayoría de propietarios asistentes, de propietarios representados y de cuotas de participación (coeficientes). Doble mayoría.

Si un acuerdo se adopta por mayoría simple (mayoría de propietarios asistentes a la reunión y representados) el acuerdo no podrá ser cambiado posteriormente por los propietarios ausentes, aunque manifiesten su discrepancia por medio fehaciente en el plazo de 30 días posteriores a la recepción del acta.

Dicha discrepancia con el acuerdo solo les servirá a los ausentes para poder impugnarlo posteriormente ya que, de no hacerlo en el plazo estipulado, se entiende que se adhieren al acuerdo por medio de su silencio.

Es lógico que sea de esta forma ya que si no se estaría dando un excesivo poder a los propietarios ausentes para rechazar los acuerdos válidamente adoptados por mayoría en junta. No obstante, otra cuestión diferente son los acuerdos adoptados por unanimidad o por mayorías cualificadas. En este caso se necesita saber el voto de todos los propietarios de la comunidad (asistentes, representados o ausentes).

En el caso de los votos por mayoría simple se refiere solo a los propietarios asistentes a la reunión o representados, pero en este caso se requiere saber la opinión de todos los integrantes de la comunidad de propietarios.

En el supuesto de acuerdos que precisen de la unanimidad o de mayorías cualificadas, salvo que asistan a la reunión o estén representados todos los propietarios de la comunidad, los no asistentes tendrán un plazo de 30 días posteriores a la recepción del acta para manifestar si están de acuerdo o en desacuerdo, destacando que el silencio significa que se adhieren al acuerdo.

Previamente, si el acuerdo requiere la unanimidad de propietarios, todos los asistentes y representados en la reunión deberán haber votado a favor sin que haya ningún voto en contra.

Si un propietario asistente o representado vota en contra de un acuerdo que precisa de la unanimidad, la opinión de los propietarios ausentes será innecesaria.

Y si se requieren mayorías cualificadas, será requisito imprescindible que la mayoría de los propietarios asistentes y representados hayan votado a favor del acuerdo en la reunión. Asimismo, el acuerdo quedará rechazado de facto ya en reunión si los propietarios que se oponen alcanzan el porcentaje necesario que impida a los propietarios no asistentes alcanzar la mayoría cualificada.

Veamos un ejemplo:

Imaginemos una comunidad de propietarios que está compuesta por 20 departamentos y tiene que aprobar en reunión un acuerdo que requiere del voto favorable de 4/5 partes (mayoría cualificada)

A la reunión asisten 16 propietarios que suponen un 86% de cuotas de participación (coeficientes)

Votan a favor del acuerdo 11 propietarios que suponen un 65% de cuotas y votan en contra 5 propietarios que suponen un 21% de cuotas.

Teóricamente, el acuerdo se ha adoptado por mayoría de los asistentes y representados, pero no es válido y queda rechazado ya en la misma reunión, puesto que, aunque estén a favor los propietarios ausentes en el plazo de 30 días (4 propietarios y un 14% de coeficientes), nunca se podrán alcanzar las 4/5 partes necesarias para la validez del acuerdo.

Propietarios asistentes a favor: 11 – 65% coeficientes

Propietarios ausentes a favor: 4  – 14% coeficientes

Suman: 15 – 79% coeficientes

Propietarios en contra: 5 – 21% coeficientes

En esta comunidad cualquier acuerdo por mayorías cualificadas precisa que estén a favor 16 propietarios (4/5 partes de 20) que sumen el 80% de coeficientes (4/5 partes del 100%) y como vemos en el resultado, eso no se ha conseguido, por lo que la opinión posterior de los propietarios ausentes es irrelevante.

En resumen, observamos que los propietarios ausentes en una reunión solo pueden cambiar el signo de un acuerdo adoptado en la misma que precise de la unanimidad o de las mayorías cualificadas, siempre que lo haga en el plazo de 30 días posteriores a recibir el acta y que, por supuesto, esté al corriente de pago.

En Finques Chicote, como administradores de fincas desde el año 1968 y alrededor de 400 comunidades administradas en Barcelona y L’Hospitalet, realizamos muchas reuniones al año y en las mismas, mayoritariamente los acuerdos que se adoptan son por mayoría simple. No obstante, estamos muy atentos cuando se debe adoptar un acuerdo por mayoría cualificada, pues como hemos visto, se trata de un tipo de acuerdo cuyo recuento de votos puede inducir a errores y/o falta de comprensión por parte de los propietarios asistentes, por lo que además requiere de una labor didáctica del administrador de fincas.