Los acuerdos adoptados en reunión por una comunidad de propietarios pueden ser impugnados por cualquier propietario que no esté conforme, siempre que se cumplan unos requisitos que después veremos. De modo que revisaremos en este artículo si es posible impugnar acuerdo adoptado en acta de comunidad de propietarios

Por otro lado, existe la falsa creencia entre la mayoría de los propietarios respecto a que la simple manifestación verbal o escrita de oposición a un acuerdo adoptado en reunión, es suficiente desde el punto de vista legal para la impugnación de este.

Nada más lejos de la realidad. Toda impugnación de un acuerdo debe ser tramitada por la vía judicial. Todo lo demás es una simple manifestación que no tiene recorrido legal alguno.

Veamos lo que dicen al respecto de la impugnación de un acuerdo, tanto la ley de propiedad horizontal en Cataluña como en el resto de España.

Situaciones para la impugnación de un acuerdo

En Cataluña, el artículo 553-31 indica que los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

  1. Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho. 
  2. Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

En el resto de España, el artículo 18 indica al respecto de la impugnación de un acuerdo lo siguiente:

  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Como vemos, el contenido es muy similar.

Evidentemente, que un propietario considere que el acuerdo con el que no esta conforme se encuadra en alguno de los supuestos indicados, no quiere decir que finalmente tenga razón. Será el juez quien así lo determine.

¿Quién puede impugnar un acuerdo?

Como se indicaba al principio, para que un propietario pueda impugnar un acuerdo tiene que cumplir unos requisitos.

En Cataluña lo podrá hacer en los siguientes supuestos:

    1. Que el propietario haya asistido a la reunión y haya votado en contra del acuerdo que quiere impugnar.
    2. Que el propietario no haya asistido a la reunión y haya manifestado su oposición al acuerdo de forma fehaciente en el plazo de 30 días a la recepción del acta.

 

  • Que el propietario haya sido privado de forma ilegitima del derecho de voto. (Por ejemplo, un propietario moroso que antes de la reunión haya consignado el importe de su deuda y a pesar de ello, no se le haya permitido votar)

 

Al hilo del ejemplo reflejado anteriormente, hay que indicar que para poder ejercer la impugnación de un acuerdo es necesario estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento que se adopte el acuerdo que se quiere impugnar o en su defecto, haber consignado el importe de la deuda.

En el resto de España estarán legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que:

  1. Hayan salvado su voto en la reunión en caso de haber asistido.
  2. Los propietarios ausentes por cualquier motivo.
  3. Los propietarios que de forma indebida hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Aquí también es necesario estar al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad para poder impugnar un acuerdo o en su defecto, haber consignado judicialmente el importe de la deuda.

¿Qué plazos hay para poder impugnar?

Depende del tipo de acuerdo. 

En ambas legislaciones es el mismo plazo.

Si se trata de un acuerdo que se considera contrario a la ley, al título de constitución, a los estatutos o que puedan implicar un abuso de derecho, se tiene el plazo de un año.

En el resto de posibles supuestos, hay un plazo de 3 meses.

Es importante destacar que dichos plazos comienzan a contar desde que se ha notificado el acta en el caso de Cataluña.

En el resto de España, los plazos para los propietarios asistentes disconformes con el acuerdo comienzan a computar desde el día siguiente a la reunión y para los ausentes disconformes a partir del día que reciban el acta de la reunión.

¿Se suspende la ejecución de un acuerdo por haber sido impugnado?

También es habitual el error entre los propietarios disconformes con un acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios, pensar que por el hecho de impugnar el mismo judicialmente, el acuerdo queda suspendido y no se puede ejecutar.

Esto no es así, ya que ambas legislaciones indican de forma muy clara que la impugnación de un acuerdo no suspende su ejecución, excepto que el juez adopte medidas cautelares o decrete la suspensión provisional.

En resumen, y como podemos ver, la ley permite a un propietario poder impugnar un acuerdo que considere que lesiona sus derechos dentro de la comunidad de propietarios a la que pertenece. 

Otra cuestión es lo que finalmente sancione el juez, ya que si bien puede haber acuerdos que pueden ser fácilmente impugnables por ir en contra de las leyes, la gran mayoría no lo son y normalmente en estos casos, se suelen impugnar por tener el propietario una opinión contraria al acuerdo adoptado de forma mayoritaria.

En Finques Chicote como administradores de fincas en Barcelona, y con más de 52 años de experiencia, en las comunidades de propietarios que administramos no nos hemos encontrado muchos casos de impugnación de acuerdos, y en los casos en los cuales sí se han dado, las decisiones judiciales han sido muy dispares.

 

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