En el contexto actual del mercado residencial español, caracterizado por la escasez de oferta y el elevado coste de la vivienda, surgen soluciones alternativas para adaptar el espacio útil de una vivienda existente sin necesidad de cambiar de domicilio. Una de estas opciones, aún poco conocida entre particulares, consiste en adquirir habitaciones o metros contiguos a la vivienda pertenecientes a un vecino y agregarlos al propio domicilio. Esta operación, prevista en la normativa vigente, se articula mediante los procedimientos de segregación y agregación de inmuebles. Con ello, un propietario que necesite más espacio para su vivienda la puede ampliar a la par que otro propietario que ya no necesita tanta superficie se puede deshacer de parte de ella.
Marco Legal y Procedimiento
El artículo 553-36 de la ley de propiedad horizontal en Cataluña, y el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal para el resto de España, permite la segregación, división, agregación o agrupación de elementos privativos de un edificio, siempre que se cumplan determinados requisitos legales y se obtengan las autorizaciones correspondientes.
Los pasos esenciales para llevar a cabo esta operación son los siguientes:
- Consentimiento entre propietarios: Es imprescindible el acuerdo expreso entre los propietarios de las viviendas afectadas, ya que uno de ellos transmite parte de su superficie privativa y el otro la incorpora a su inmueble.
- Autorización de la Junta de Propietarios: La modificación de la configuración de las viviendas y de las cuotas de participación en la comunidad exige, con carácter general, la aprobación de la junta de propietarios. No obstante, si el Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad reconocen expresamente este derecho a los propietarios, la autorización comunitaria podría no ser necesaria, bastando con una comunicación formal a la comunidad.
- Cumplimiento de la normativa urbanística: La operación debe ajustarse en todo caso a la normativa urbanística aplicable. Dependiendo del municipio y del alcance de la intervención, será necesario solicitar una licencia urbanística o presentar una declaración responsable. Resulta altamente recomendable contar con el asesoramiento de un técnico competente, como un arquitecto o arquitecto técnico, para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales y técnicos.
Trámites Notariales y Registrales
Una vez obtenidos los acuerdos y permisos necesarios, la operación debe formalizarse en escritura pública ante notario. El propietario que transmite parte de su vivienda debe realizar una segregación registral de la porción cedida, mientras que el adquirente debe formalizar la agregación de dicha superficie a su finca. Posteriormente, estas modificaciones deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, asegurando la correcta identificación de las fincas resultantes y proporcionando plena seguridad jurídica frente a terceros.
La alteración de las superficies conlleva, además, una modificación de las cuotas de participación en la comunidad de propietarios, lo que repercute directamente en el reparto de los gastos comunes. El propietario que amplía su vivienda verá incrementada su cuota, mientras que el propietario que reduce superficie experimentará una disminución proporcional.
Impacto Catastral y Fiscal
La operación debe comunicarse igualmente al Catastro, a fin de actualizar la descripción física, la superficie y el valor catastral de las fincas afectadas. Esta actualización tiene efectos fiscales relevantes, ya que el valor catastral sirve de base para tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y puede influir en la plusvalía municipal. En términos generales, el propietario que incorpora metros a su vivienda asumirá un incremento de su carga fiscal, mientras que quien transmite superficie puede beneficiarse de una reducción proporcional de sus obligaciones tributarias.
Requisitos de Obra
Cuando la operación implique intervenciones materiales en la vivienda, como la apertura de huecos, la unión de estancias o la modificación de elementos constructivos, será obligatorio tramitar la correspondiente licencia de obra municipal y acreditar que la actuación cumple la normativa urbanística, estructural y de seguridad vigente.
Estos trámites son independientes de los acuerdos comunitarios y de las actuaciones notariales y registrales, y deben cumplirse de forma estricta para evitar posibles sanciones o problemas legales futuros.