Las comunidades de propietarios se rigen principalmente por la ley de Propiedad Horizontal desde el año 1960, con sus diferentes actualizaciones; y en el caso de Cataluña desde el año 2006, con su propia normativa.
No obstante, es importante ser consciente de la posible existencia de cláusulas que puedan afectar al funcionamiento de las comunidades de propietarios, tanto en la escritura de obra nueva y división horizontal (en adelante, EONDH) y/o estatutos registrales.
Si tienes previsto comprar una vivienda o local, es imprescindible tener en cuenta la existencia de dichos documentos y las posibles implicaciones tanto legales como económicas que pueden afectarte.
Veamos algunos ejemplos:
Compra de un local
Si vas a comprar un local hay que prestar atención sobre qué gastos de la comunidad de propietarios tendrá que participar el local.
Normalmente, existen cláusulas que exoneran a los locales de participar en los gastos de escalera (electricidad, ascensor, limpieza, etc.), excepto si el local tiene puerta de acceso por el vestíbulo.
Si no existe cláusula alguna en la EONDH o estatutos, el local deberá participar en todos los gastos de la comunidad de propietarios, salvo que al efecto se adopte un acuerdo sobre el reparto de gastos en la reunión de constitución de la comunidad de propietarios.
Este es un aspecto muy significativo para tenerlo en cuenta, ya que una parte importante de los gastos de una comunidad de propietarios, desde el punto de vista económico, son los gastos de escalera, y no es lo mismo tener que participar en ellos que no tenerlo que hacer.
Por otro lado, no hay que olvidar que el no uso de un servicio no exonera el deber de participar proporcionalmente en el mismo. De nada sirve decir que, si no uso el ascensor, por ejemplo, no tendría que participar en los gastos de este.
También es importante saber si para la colocación de carteles o rótulos se deberá contar con la aprobación o no de la comunidad de propietarios.
Y otro aspecto primordial es conocer si concurren limitaciones respecto a las actividades que se puedan ejercer en el local, y si para cambiar de uso del local a vivienda se ha de contar con la aprobación o no de la comunidad de propietarios.
Compra de una vivienda
Si vas a comprar una vivienda, aparte de que te gusten sus características, deberías tener en cuenta otros factores.
Por ejemplo conocer si para poder segregar o agrupar viviendas necesitarás o no del permiso de la comunidad de propietarios, o saber si hay exclusiones de participar en determinados gastos de algunos departamentos como pueden ser los locales. No es lo mismo que participen en los gastos todos los departamentos o que preexistan exclusiones.
También hay que estar al tanto sobre a quién corresponde sufragar los gastos de reparación de los elementos comunes de uso privativo como terrazas y en qué porcentaje. Ten presente que las terrazas de áticos pueden ser un foco de problemas y de gastos comunitarios.
Asimismo deberás tener en cuenta que, si el piso que te gusta está debajo de un ático, existirá un riesgo elevado de sufrir humedades y filtraciones en algún momento procedentes de la terraza superior, aparte de necesitar un buen equipamiento de refrigeración a causa de la insolación que recibirá la terraza superior, lo que se traduce en calor intenso en la vivienda situada justo debajo.
Y si nuestra idea es comprar una vivienda en la planta baja o en el entresuelo, hemos de ser conscientes que desde las viviendas superiores nos podrán caer todo tipo de objetos y suciedades hacia el patio interior. Esta es una verdad incuestionable.
Deberás saber también si los locales del edificio están autorizados a cualquier actividad o instalación sin la necesidad de contar con la aprobación de la comunidad de propietarios, como por ejemplo la instalación de un tubo de salida de humos por el patio de luces.
Otro aspecto a comprobar es si la comunidad de propietarios dispone de un reglamento de régimen interior. La existencia de dicho documento, que no puede oponerse a la ley de propiedad horizontal y estatutos (de existir estos), contiene reglas de convivencia y usos de los elementos comunes.
En resumen, normalmente, las personas cuando tenemos intención de comprar un piso o un local solo nos fijamos que nos guste, pero es muy importante contemplar otros aspectos como los que hemos comentado. Nuestra calidad de vida y nuestro bolsillo pueden verse afectados por ello.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Muchas de las comunidades de propietarios que administramos se han constituido con nosotros por lo que siempre hacemos las advertencias contempladas en la EONDH y/o estatutos registrales para que todos los propietarios sean conscientes de las posibles limitaciones existentes.
Y tú, ¿has comprado una vivienda de obra nueva cuya comunidad de propietarios se debe constituir? Asesórate con nosotros antes de que se constituya la comunidad de propietarios. Somos expertos en constituir comunidades de propietarios para que su funcionamiento sea fluido y correcto. Solicítanos presupuesto.