Debido a las restricciones surgidas como consecuencia de la pandemia de Covid-19, muchos locales situados en la planta baja de los edificios han quedado vacíos y en ellos ya no se ejerce actividad económica alguna.
En el caso que al propietario del local le cueste volver a alquilarlo para un nuevo negocio, es posible que quiera plantearse su conversión en vivienda para poderle dar una mejor salida al alquiler, ya que la demanda de alquiler de viviendas está siendo más elevada que la demanda de alquiler de local comercial.
Llegados a este punto, veamos cuales son los requisitos que deberá tener en cuenta el propietario.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Como la conversión física de un local en vivienda supondrá una fuerte inversión económica para el propietario, previamente es bueno saber qué requisitos técnicos, administrativos y legales se han de tener en cuenta:
- El inmueble ha de estar construido sobre suelo urbano.
- Se deberá comprobar la limitación de viviendas por hectáreas que establecen las normas urbanísticas del ayuntamiento de la población con el fin de que dicha limitación no se haya superado.
- Se ha de cumplir la normativa de habitabilidad de la comunidad autónoma donde se halle el edificio, ya que se necesitan unas dimensiones y proporciones mínimas para convertir un local en vivienda.
- El cambio de local a vivienda se tendrá que adaptar al Código Técnico de la Edificación (CTE) para la accesibilidad y salubridad (ver más abajo el apartado de consideraciones).
- El propietario del local deberá presentar un proyecto técnico confeccionado por un arquitecto para el cambio de uso, que tendrá que contemplar todas las obras que se deberán de realizar en el local.
- Se ha de efectuar el cambio de local a vivienda en la declaración catastral.
- Una vez disponga del certificado de alteración catastral y del final de obra, tendrá que solicitar la licencia de primera ocupación.
- Deberá obtener la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
- Aprobación por parte de la comunidad de propietarios (ver seguidamente el apartado de consideraciones).
Consideraciones a tener en cuenta antes de efectuar el cambio de uso
Aparte de los requisitos indicados anteriormente, se deberán tener en cuenta también las siguientes consideraciones técnicas en base al CTE:
- El local a convertir ha de tener una superficie útil mínima habitable acorde con la normativa de habitabilidad: con una superficie construida mínima de 40 m².
- Ha de tener una altura mínima entre suelo y techo de 2,50 m.
- Deberá ser posible instalar una salida de humos y ventilación hacia el exterior o hacia la cubierta del edificio, tanto en la cocina como en los lavabos.
- El local no podrá estar ubicado en un sótano, sino que tiene que estar a nivel de rasante del suelo (planta baja a nivel de calle).
- Ha de disponer de una fachada que dé al exterior del edificio y que tendrá que disponer de una superficie mínima para abrir ventanas en las zonas comunes.
- Finalmente, el propietario del local deberá verificar que en el barrio donde esté ubicado no existan prohibiciones o limitaciones urbanísticas.
Aprobación por parte de la comunidad de propietarios
Hemos dejado para el final uno de los requisitos más importantes, uno que sin él todo lo expuesto anteriormente no sirve: la aprobación por parte de la comunidad de propietarios del cambio de uso de local a vivienda.
Hay que tener presente que el cambio de uso supone una modificación del título constitutivo y/o estatutos.
Y como siempre, el acuerdo dependerá de donde esté ubicado el edificio.
Cataluña
En Cataluña, el régimen jurídico de la propiedad horizontal establece que el acuerdo para el cambio de uso de un local a vivienda debe ser adoptado por las 4/5 partes de la totalidad de propietarios y coeficientes, salvo que ya este contemplado en los estatutos de la comunidad, en cuyo caso, no será necesario acuerdo alguno.
Resto de España
En el resto de España, la ley de propiedad horizontal establece que el acuerdo para el cambio de uso de un local a vivienda ha de ser adoptado por la unanimidad de los propietarios y coeficientes, salvo que ya este contemplado en los estatutos de la comunidad, en cuyo caso no será necesario acuerdo alguno.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Cuando un propietario plantea al administrador el cambio de uso de su local en vivienda, se ha de poner en conocimiento del presidente de la comunidad tal circunstancia para que apruebe efectuar una reunión monográfica a fin de tratar este tema, tema que se deberá reflejar de forma muy clara en el orden del día de la reunión. Es importante que el propietario solicitante aporte información técnica al respecto en la reunión para que los propietarios puedan votar en consecuencia.
Si su comunidad está buscando un administrador de fincas capaz de asesorar debidamente porque existen dificultades, dudas y/o conflictos en lo relativo a la posible conversión de locales en viviendas, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.