En relación con las convocatorias de reuniones de comunidades de propietarios, hay varios aspectos que se deben reflejar obligatoriamente, tal y como indica la ley de propiedad horizontal.
Uno de ellos son los asuntos que tratar en la reunión que deben ser lo más claros posibles para no llevar a confusión a los propietarios a la hora de votar.
Si se trata de la reunión ordinaria anual, hay tres asuntos que deben incluirse de forma obligatoria:
- Aprobación del estado de cuentas del ejercicio anterior.
- Aprobación del presupuesto para el siguiente ejercicio.
- Renovación de los cargos de la junta.
Después, se pueden incluir todos aquellos asuntos que:
- Propongan los cargos de la Junta.
- Los que previamente, por escrito a la Junta, hayan propuesto los propietarios.
En el caso de las reuniones extraordinarias, la convocatoria contemplará de igual forma los asuntos que proponga la Junta o bien los propietarios por escrito.
Hasta aquí, como vemos, todo parece muy sencillo. No obstante, los problemas pueden surgir si en el desarrollo de la reunión se tratan asuntos que no estén incluidos en el orden del día.
Es muy habitual que cuando se realiza una reunión, algún propietario saque a colación algún tema a tratar que no está reflejado en el orden del día.
Normalmente se trata de asuntos de no especial relevancia a nivel comunitario, ya que los temas importantes ya están incluidos en la convocatoria.
Pero ¿es legal tratar asuntos en la reunión no incluidos en el orden del día?
La respuesta es que no.
La jurisprudencia se ha pronunciado categóricamente al respecto y las sentencias indican que no se pueden tratar asuntos no contemplados en el orden del día, independientemente si son o no relevantes.
¿Qué puede suceder si se adoptan acuerdos sobre asuntos no incluidos en el orden del día?
Lo que puede pasar es que un propietario disconforme con el mismo impugne el acuerdo, solicitando como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad de dicho acuerdo. Y tal y como hemos indicado, tendrá todas las de ganar y el acuerdo quedará suspendido.
Esta es la teoría. En la práctica, como decíamos, en las reuniones es muy habitual tratar temas de poca relevancia no incluidos en la convocatoria, y es muy raro que algún propietario quiera impugnar, salvo que se trate de un tema que considere lesivo para sus intereses.
Si analizamos las convocatorias de las mayorías de administradores, veremos que en ellas casi siempre hay un punto final que indica “Asuntos varios de la comunidad” o “Ruegos y preguntas”. Este punto actuaría como un cajón de sastre donde tratar esos pequeños temas que proponen los asistentes a la reunión.
Es el administrador quien debe moderar los temas que se tratan en este punto y descartar aquellos que puedan tener una especial relevancia, advirtiendo que no están incluidos en el orden del día y que, por lo tanto, se deberán de presentar en una próxima reunión.
De esta forma se evitan posibles impugnaciones.
En Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 y administramos alrededor de 400 comunidades de propietarios en Barcelona y L’Hospitalet. Cada año celebramos multitud de reuniones y en casi todas es normal que se traten temas que no están en el orden del día. No obstante, tenemos muy en cuenta que si resultan ser temas relevantes, inmediatamente informamos que se han de posponer para una próxima reunión.