En nuestro artículo sobre la apertura de una puerta de un local por el vestíbulo de un edificio publicado el pasado mes de mayo, en él indicábamos que las mayorías necesarias para su aprobación eran de 4/5 partes en Cataluña y 3/5 partes en el resto de España, ya que se trataba de una innovación física que afecta a la estructura del inmueble.
No obstante, hay una situación concreta en que la apertura de una puerta por el vestíbulo no precisa de las mayorías cualificadas para su aprobación, sino de la mayoría simple.
Veamos como ejemplo un caso real en el distrito del Eixample.
Administramos un parking que se encuentra debajo de varios edificios, o sea, una mancomunidad integrada por una subcomunidad garaje y varias subcomunidades finca.
Resulta que cuando se diseñó este parking, estaban previstas salidas de emergencia en todos los edificios superiores y que desembocarían en los diversos vestíbulos.
Finalmente, cuando éste se construyó, el constructor sólo intercomunicó entre sí las diferentes plantas de los sótanos donde se ubica el garaje, pero no se realizaron las salidas de emergencia hacia el interior de los edificios, tan solo una salida única de emergencia hacia la vía pública.
El parking en su día obtuvo la licencia de actividad, pero no la puesta en marcha de la misma. Y de esta manera estuvo funcionando como garaje durante los sucesivos años.
Sin embargo, llegó un momento en el que el Ayuntamiento toma la determinación de obligar al parking a que realice la puesta en marcha de la actividad, pero adaptada a la normativa actual de protección contra incendios que, entre otros requisitos, exige un número determinado de salidas de emergencia en función de la superficie del garaje.
Por lo tanto, se rescata el proyecto original para habilitar salidas de emergencia al exterior por el único sitio posible, que es conectar la planta -1 del garaje con los diferentes vestíbulos de los edificios superiores.
Si nos basamos en la normativa de la ley de propiedad Horizontal tanto de Cataluña como del resto de España, la apertura de la puerta de salida de emergencia por los vestíbulos de los edificios sería una cuestión similar a la apertura de una puerta de un local por el vestíbulo, o sea, que precisaría de las mayorías cualificadas para su aprobación.
No obstante, en este caso concreto se aplicarían los siguientes artículos:
En Cataluña
Artículo 553-25, apartado 2), párrafo b):
“Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del
inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la
modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.”
En el resto de España
Se aplicaría el artículo 17, párrafo 7) que dice:
“7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.”
Se aplicaría este artículo por no encajar el susodicho acuerdo en los demás supuestos.
Como vemos, este caso, a pesar de que la apertura de la puerta de emergencia en el vestíbulo altera la configuración exterior, prevalece que se trata de una innovación exigible para la seguridad del inmueble.
El hecho de que haya un parking en los sótanos de los edificios sin la correspondiente puesta en marcha de la actividad, representa un problema de inseguridad cuya solución pasa por dar apertura a puertas de salida de emergencia en los vestíbulos.
Y la alternativa, en caso de no hacerse, es que el Ayuntamiento no podrá llevar a cabo la puesta en marcha de la actividad, y lo que es peor, puede llegar a clausurar el garaje por no disponer éste de dicha puesta en marcha.
Otro caso real similar ocurrió en un garaje de grandes dimensiones que administramos en el barrio de El Clot, en el que también faltaba la puesta en marcha.
Entre los requisitos exigidos por el Ayuntamiento también nos encontramos con la falta de una salida de emergencia al exterior debido a la superficie del garaje.
En este caso, se tuvo que abrir la puerta en una pared situada entre dos plazas de aparcamiento y desde allí salir a la superficie mediante una escalera que daba a un jardín.
Aquí el acuerdo también se adoptó por mayoría simple, aunque no afectaba a los edificios superiores.
Como vemos, cuando se producen situaciones excepcionales como las comentadas, la ley de propiedad horizontal dispone que las mayorías necesarias para la adopción de los acuerdos sean más simples a fin de facilitar dichos acuerdos.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Durante estos años nos hemos encontrado con situaciones como las descritas en garajes construidos en los años 60 y 70, por lo que tenemos experiencia en resolver la problemática que supone activar una puesta en marcha de la licencia de actividad en los parking.
Si su comunidad necesita de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente a los propietarios en asuntos legales y normativos, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.