Los locales que hay en un edificio pueden tener, a veces, una puerta de acceso por el interior del vestíbulo.
Cuando se da esta circunstancia, en la escritura de obra nueva y división horizontal no suele existir la típica cláusula que excluye a los locales de los gastos de escalera, ya que, lógicamente, al tener acceso por el interior del edificio sería absurdo excluirlos de participar en los gastos comunitarios de escalera.
No obstante, la mayoría de los locales de un edificio no tienen acceso al interior mediante una puerta en el vestíbulo, pero puede darse la circunstancia que el propietario solicite a la comunidad de propietarios la apertura de una puerta interior.
¿Cómo debe actuar la comunidad en este caso? ¿Cuáles son los requisitos para ello? ¿Mediante qué tipo de acuerdo se puede adoptar esta solicitud?
Veamos un ejemplo.
Tenemos una comunidad de propietarios con dos locales sin acceso por el interior del vestíbulo y donde consta en la escritura de obra nueva y división horizontal su exclusión de participar en los gastos comunitarios de escalera. Un nuevo propietario de uno de los locales solicita al administrador poder abrir una puerta por el vestíbulo.
¿Cómo debe actuar el administrador?
Lo primero de todo es emplazar al propietario solicitante a tratar el tema en una reunión al efecto, ya sea extraordinaria u ordinaria. Asimismo, deberá remitir al administrador un croquis de su solicitud complementado con un informe técnico.
Si el propietario exige que la reunión se efectúe cuanto antes, hay que destacar que en caso de existir un coste suplementario por realizar dicha reunión extraordinaria, deberá ser íntegramente asumido por el propietario solicitante, habida cuenta que la reunión extraordinaria se realiza por un tema particular.
Cuando se efectúe la reunión del tipo que sea (ordinaria o extraordinaria), en el orden del día de la convocatoria deberá constar de forma muy clara la solicitud del propietario de dicho local conforme quiere abrir una puerta de acceso a su local por el interior del vestíbulo del edificio.
Llegado el día de la reunión, dependiendo de la comunidad autónoma donde se halle la comunidad de propietarios, el acuerdo se deberá de adoptar de una forma u de otra:
En Cataluña
Si la comunidad está ubicada en Cataluña, este acuerdo se tiene que adoptar por mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes, ya que se trata de un acuerdo que supone una innovación física que afecta a la estructura del inmueble.
Si en la reunión la doble mayoría de los propietarios asistentes está a favor de esta solicitud, y los propietarios que se oponen no suman un 20% o más de propietarios y coeficientes, el acuerdo será válido, por el momento.
Habrá que esperar 30 días tras el envío del acta para saber si los propietarios ausentes se oponen o no al acuerdo.
En el resto de España
En este caso, el acuerdo se puede adoptar por las 3/5 partes de propietarios y coeficientes, sin necesidad de tener que esperar 30 días para saber la opinión de los propietarios ausentes, por cuanto al tratarse de una modificación de aprovechamiento privativo, no es necesario saber la opinión de los propietarios que no han asistido a la reunión.
Se debe resaltar que, en ambas legislaciones, aunque la comunidad de propietarios haya votado favorablemente al acuerdo de apertura de la puerta del local por el vestíbulo, la ejecución de estos trabajos precisará de forma obligatoria de la autorización administrativa pertinente, sin la cual el acuerdo quedará invalidado.
Y otro aspecto no menos importante a tener en cuenta, es que en caso de adopción del acuerdo, el local tendrá que participar en los gastos comunitarios de escalera según su coeficiente de propiedad, independientemente que en la escritura de obra nueva y división horizontal haya una cláusula de exclusión. La apertura de la puerta por el vestíbulo invalida dicho acuerdo, ya que se ha modificado la disposición original inicial.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas en Barcelona y su área metropolitana desde el año 1968, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. En una gran mayoría de los casos los locales no tienen acceso por el interior del vestíbulo, pero nuestro personal está preparado para asesorar debidamente a las comunidades en caso de tener que adoptar acuerdos singulares como sería la apertura de una puerta de un local por el vestíbulo.